Zakup nieukończonego domu sprzed lat, formalności, ryzyka i legalizacja

Czy budowa sprzed ponad 20 lat może być kontynuowana zgodnie z prawem?

Budowa tego domu tak naprawdę jest w trakcie. Skoro dom był budowany w latach 1996-1999, a na dzień dzisiejszy nie są w nim zamontowane nawet okna, najprawdopodobniej pozwolenie na budowę już wygasło.

Bowiem zgodnie z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. W przypadku, gdy okres przerwy nie przekracza 3 lat, pozwolenie nadal obowiązuje. Jeżeli zaś budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata (co potwierdzone winno być w dzienniku budowy), wydane pozwolenie na budowę wygasło i w oparciu o nie roboty nie powinny być kontynuowane.

Nadto zgodnie z art. 45 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego – w przypadku robót budowlanych wymagających ustanowienia kierownika budowy prowadzi się dziennik budowy. Zaś w myśl art. 45 ust 2. Prawa budowlanego dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania tych robót.

Jeśli chodzi o możliwość przystąpienia do użytkowania domu, to bez prowadzonego dziennika budowy jest możliwe tego dokonanie, ale muszą istnieć obiektywne przesłanki umożliwiające odtworzenie treść przebiegu robót. Dowodem w takim postępowaniu w zakresie odtworzenia dziennika budowy mogą być więc m.in.: dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych lub oględziny. Należy mieć również na uwadze, iż sformułowanie „w szczególności” oznacza, że nie jest to zamknięte wyliczenie środków dowodowych dopuszczalnych w postępowaniu administracyjnym. Dopuszczalne są zatem również inne środki dowodowe nienazwane, jeżeli mogą przyczynić się do wykrycia prawdy obiektywnej, np. opinie instytutu naukowo-badawczego, plany, mapy, filmy, zdjęcia, taśmy nagrań itp.

Konsekwencje samowoli budowlanej – co grozi nowemu właścicielowi?

Następnie wyjaśniam, że zgodnie z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego samowolą budowlaną będzie zarówno przystąpienie do prac budowlanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Samowola budowlana zawsze stanowi poważne przekroczenie prawa, uniemożliwiające korzystanie z obiektu zgodnie z prawem. Zgodnie z art. 93 Prawa budowlanego karze grzywny podlega m.in. ten, kto wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę bądź w zgłoszeniu budowy lub rozbiórki, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu, a także ten, kto wykonuje roboty budowlane, naruszając przepisy art. 28 ust. 1 lub art. 29 ust. 1, 3, 6 i 7. Orzekanie w tych sprawach następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Zaznaczam także, że obecna linia orzecznicza w przewarzającej części wskazuje na konieczność każdorazowego ustalania przez organy nadzoru budowlanego, komu przysługuje tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Analogicznie, zdarzyć się może w konsekwencji, że nowy właściciel będzie miał obowiązek zalegalizowania samowoli budowlanej wykonanej przez zbywcę nieruchomości. Zatem w opisanym przypadku obawiam się, że nowy właściciel może jako nabywca praw i obowiązków poprzedniego właściciela działki ponieść ewentualne konsekwencje w przypadku stwierdzenia zaniechań w zakresie Prawa budowlanego.

Brak projektu i dziennika budowy – czy da się odtworzyć dokumentację?

Jeśli chodzi o dokumentację dot. inwestycji, teoretycznie należałoby jej szukać w starostwie lub w archiwum państwowym. Przed rokiem 2011 pozwolenia na budowę posiadały kategorię archiwalną B10, co oznacza, że po upływie 10 lat takie dokumenty mogły być zniszczone. Obecnie jest to kategoria BE10, czyli po uzyskaniu zgody archiwum również po upływie 10 lat dokumenty mogą być niszczone. Jeżeli zatem przez niedopatrzenie dokumenty nie ostały się w archiwum, raczej może być trudno z odzyskaniem pozwolenia na budowę.

Jeśli dotychczasowy właściciel oświadczy, że inwestycja jest realizowana zgodnie z prawem, a okazałoby się później inaczej i wymagana byłaby legalizacja, wtedy można by potraktować to jako wadę nieruchomości i teoretycznie np.: żądać obniżenia ceny. Podobnie można by postąpić, gdyby okna okazały się niezdatne do użytku. Jednak podjęcie próby dochodzenia obniżenia wartości nieruchomości z rękojmi przy braku porozumienia między stronami na etapie przedsądowym wymaga wniesienia powództwa do sądu, a to już wiąże się z dodatkowymi kosztami. Ponadto zasadność takiego powództwa wymagałaby dogłębnej analizy sytuacji i posiadanych przez Pana dokumentów. Poza tym w myśl art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia danego faktu spoczywa na tym, kto z tego faktu wywodzi skutki prawne, czyli w takiej sytuacji to Pan musiałby wykazać powody, dla których obniżenie ceny jest zasadne.

Jak bezpiecznie kupić taki dom? Rekomendacje

W pierwszej kolejności należałoby dowiedzieć się w urzędach, czy nie istnieją gdzieś dokumenty dot. pozwolenia na budowę domu. Jeżeli ich nie ma, a także nie ma możliwości ich odtworzenia, uważam, że nabycie takiego domu jest ryzykowne. Ryzyko szczególnie dotyczy potencjalnej samowoli budowlanej. Gdyby Pan chciał uzyskać ponowne pozwolenie na budowę, po pierwsze, należy ustalić, czy obecnie dla tego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czy też nie. Jeżeli obowiązuje, należy w kolejnym kroku ustalić, czy dopuszczona jest zabudowa mieszkaniowa. Jeżeli nie byłoby MPZP, trzeba byłoby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wyjaśniam również, że dla przedsięwzięcia miałyby zastosowanie przepisy obecnie obowiązujące, czyli jeżeli jakieś parametry budynku obecnie nie spełniałyby norm, należałoby przebudować obiekt lub uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (co również jest dość skomplikowaną procedurą i nie ma pewności, że taką zgodę się uzyska).

Poza tym na etapie odbioru musiałby Pan udowodnić, że prace prowadzone przed uzyskaniem przez Pana pozwolenia na budowę również były zgodne z przepisami prawa, a w tym celu organ mógłby zażądać np. ekspertyzy. Bowiem odbiór również dokonywany jest w oparciu o obecnie funkcjonujące przepisy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Ustawa z dnia 24 sierpnia 2001 r - Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia - Dz.U. 2001 nr 106 poz. 1148

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.