Problem z odbiorem domu, gdy budynek gospodarczy nie został rozebrany
• Data: 2023-08-25 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
W 2019 r. uzyskałam pozwolenie na budowę domu na działce zabudowanej starym domem i niewielkim budynkiem gospodarczym. W projekcie zagospodarowania działki architekt opisał w legendzie że oba te istniejące budynki są przeznaczone do rozbiórki przed oddaniem do użytku projektowanego – wg odrębnego opracowania. Stary dom rozebrałam, natomiast w trakcie budowy postanowiliśmy z mężem, że jednak domku gospodarczego nie chcemy rozbierać. Zapytaliśmy architekta, a on stwierdził, że to da się zrobić, bo budynek jest w odpowiednich odległościach i że z nowym domem niczym nie koliduje. Było to dwa lata temu, budynek wyremontowałam, ociepliłam i jest bardzo przydatny. Nadszedł czas na odbiór domu, a architekt mówi, że powstrzymuje nas nierozebrany budynek gospodarczy, popatrzył na parametry działki biologicznie czynnej i wyjechał na urlop, a mnie zostawił z przeczuciem, że będą kłopoty. Moje pytania: Czy naprawdę muszę teraz rozebrać ten nieszczęsny budynek gospodarczy? Jak odkręcić sytuację, żeby został? Wiem, że to jest „zmiana istotna”, czy wobec tego wystarczy zmiana projektu zagospodarowania działki?
Odstępstwo od projektu budowlanego
W oparciu o podane informacje i przesłane dokumenty wyjaśniam, jak poniżej.
Na wstępie wskazuję, każde działanie na gruncie Prawa budowlanego, które nie jest zgodne z wydanym pozwoleniem na budowę albo dokonanym zgłoszeniem robót, stanowi samowolę budowlaną.
Elementem posiadanego pozwolenia na budowę było również wskazanie budynków do rozbiórki. Bowiem projekt zagospodarowania działki zawiera także informacje, które budynki podlegają rozbiórce. W takiej sytuacji, skoro nastąpiła zmiana planów co do opisanego budynku gospodarczego, należałoby dokonać stosownych zmian w projekcie będącym podstawą wydania pozwolenia. Bowiem bez takiego działania mogą zostać wobec Pani jako inwestora wyciągnięte negatywne konsekwencje. Zaznaczam, że każde odstępstwo od projektu budowlanego wykonane w trakcie budowy może mieć swoje negatywne konsekwencje w sensie prawnym, finansowym i faktycznym.
Zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym – orzecznictwo
Zgodnie z Prawem budowlanym zrealizowana inwestycja musi być taka, jak w zatwierdzonym projekcie. Jeżeli dochodzi do jakichś zmian – takie modyfikacje mogą mieć charakter istotny lub nieistotny. Trzeba więc odpowiednio zakwalifikować owe zmiany, a w przypadku wprowadzenia istotnych modyfikacji należy uzyskać na to stosowną zgodę.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego – istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. „Zatwierdzony projekt budowlany stanowi załącznik do decyzji o pozwoleniu na budowę i nie może być pomiędzy tymi dwoma dokumentami żadnych rozbieżności.” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lipca 2004 r., sygn. akt IV SA 4879/02).
Dodatkowo trzeba mieć na względzie, że: „Kwestia »istotności odstąpienia« pozostawiona została uznaniu administracyjnemu, a z uwagi na szeroki zakres znaczeniowy przesłanek określonych w art. 36a ust. 5 p.b. oraz związane z tym różne możliwości interpretacyjne, okoliczność, czy w danej sytuacji odstąpienie inwestora zostanie uznane za istotne czy nieistotne, wymaga wnikliwej i wszechstronnej oceny organu, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz zasad ogólnych.” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 30 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Po 513/22).
Niemniej jednak „Zastosowanie przepisu art. 36a ust. 1 p.b., czyli dokonanie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też wszczęcie procedury z art. 36a ust. 2 p.b. w przypadku stwierdzenia istotnych odstępstw od warunków pozwolenia na budowę, jest możliwe wyłącznie w przypadku tożsamości obiektu oznaczonego w pozwoleniu na budowę i obiektu, którego zamierzone odstępstwa dotyczą.” (wyrok NSA z dnia 3 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1264/15).
Pozwolenie na budowę domu z uwzględnieniem rozbiórki innych obiektów
Zaś w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę określa również kwestie rozbiórkowe, to decyzje podjęte w tym zakresie również dotyczą kwestii rozbiórki budynku: „Gdy inwestor dysponujący pozwoleniem na rozbiórkę całego obiektu budowlanego poweźmie, w trakcie wykonywania robót budowlanych, zamiar poprzestania na rozbiórce tylko części tego obiektu, ma on wówczas obowiązek wystąpienia do organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o zmianę udzielonej mu wcześniej decyzji w trybie art. 36a ust. 1 p.b.” (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 549/12).
Uznając wprowadzoną zmianę za zmianę istotną, trzeba mieć na względzie, że nie może ona prowadzić do obejścia obowiązujących przepisów. Zatem pozostawienie domku gospodarczego nie może zaburzyć zaprojektowanego ładu na działce, w tym musi pozostać określona ilość powierzchni biologicznie czynnej. Jeżeli faktycznie pozostawienie budynku powoduje zaburzenie proporcji w zakresie powierzchni biologicznie czynnej, być może udałoby się to wyprostować zmniejszając zakres innych elementów zaprojektowanych na działce, a stanowiących jej utwardzenie. Takie kwestie trzeba już skonsultować z architektem i kierownikiem budowy.
Korekta projektu zagospodarowania działki i zmiana pozwolenia na budowę
Podsumowując, w opisanej sytuacji należy ustalić zakres istotnych zmian, możliwość skorygowania projektu zagospodarowania działki, tak aby parametry decyzji były zgodne z aktualnie obowiązującymi przepisami, w tym z warunkami technicznymi. Następnie, po dokonaniu zmiany projektu zagospodarowania działki, należy wystąpić o wydanie decyzji o zmianę pozwolenia na budowę.
Dopiero zmienione pozwolenie pozwoliłoby Państwu na odbiór budynku jako wykonanego zgodnie z wydaną decyzją.
Przykłady
Stodoła „na chwilę” została na stałe
Anna i Marcin kupili działkę z myślą o budowie domu. Na działce stała stara stodoła, którą planowali z czasem rozebrać – była ujęta w projekcie do rozbiórki. W międzyczasie okazało się, że doskonale nadaje się jako tymczasowy magazyn materiałów budowlanych i narzędzi. Ostatecznie para uznała, że budynek przyda im się również po zakończeniu budowy – zwłaszcza że dach został przez nich naprawiony, a wnętrze uporządkowane. Przy odbiorze domu jednak urzędnik wskazał na rozbieżność – stodoła nie została usunięta, mimo że była objęta obowiązkiem rozbiórki. Anna i Marcin musieli zlecić architektowi korektę projektu zagospodarowania działki oraz złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, co opóźniło zakończenie całej procedury o kilka miesięcy.
Komórka na narzędzia zablokowała odbiór domu
Paweł wybudował dom na działce, na której wcześniej znajdował się nieduży budynek gospodarczy – dawniej używany przez jego dziadka jako komórka na narzędzia. Budynek miał zostać rozebrany przed ukończeniem nowej inwestycji, co zostało uwzględnione w decyzji o pozwoleniu na budowę. W trakcie budowy Paweł postanowił zostawić komórkę, bo służyła jako warsztat i miejsce do przechowywania. Przy zgłoszeniu gotowości do odbioru nadzór budowlany odrzucił wniosek – wskazano, że obiekt nie został usunięty, a stan faktyczny nie odpowiada projektowi. Paweł był zaskoczony, bo budynek nie przeszkadzał w użytkowaniu domu, ale formalnie oznaczało to odstępstwo istotne. Konieczna była zmiana decyzji administracyjnej, co wymagało czasu i współpracy z projektantem.
Letni domek zamienił się w kłopot prawny
Małgorzata planowała zburzyć niewielki letni domek na swojej działce i w jego miejscu postawić dom całoroczny. W projekcie rozbiórka została wpisana jednoznacznie. Po rozpoczęciu budowy jednak zdecydowała się zachować dawny budynek – był solidny i miał sentymentalną wartość. Używała go jako pomieszczenia dla gości. Gdy budowa nowego domu dobiegła końca, okazało się, że brak rozbiórki letniaka uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nowego obiektu. Powodem był nie tylko brak zgodności z projektem, ale także przekroczenie maksymalnej powierzchni zabudowy oraz niedotrzymanie wymogu powierzchni biologicznie czynnej. Sprawę udało się rozwiązać poprzez aktualizację projektu, ale wymagało to zmniejszenia części utwardzeń na posesji i ponownego złożenia dokumentacji do urzędu.
Podsumowanie
Przykłady opisane powyżej jasno pokazują, że nawet z pozoru drobna decyzja, jak pozostawienie istniejącego budynku gospodarczego, może prowadzić do poważnych konsekwencji formalnych i opóźnień w procesie odbioru domu. Prawo budowlane wymaga ścisłej zgodności stanu faktycznego z zatwierdzonym projektem, a każda istotna zmiana – w tym rezygnacja z rozbiórki – wymaga odpowiedniej korekty dokumentacji i decyzji administracyjnej. W praktyce oznacza to, że zanim inwestor zdecyduje się zachować którykolwiek z budynków przeznaczonych pierwotnie do usunięcia, powinien skonsultować się z projektantem i wystąpić o zmianę pozwolenia na budowę. Tylko w ten sposób możliwe jest uniknięcie zarzutów samowoli budowlanej i skuteczne przeprowadzenie odbioru inwestycji.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz podobny problem z odbiorem budynku lub potrzebujesz pomocy w legalizacji zmian w projekcie budowlanym, skorzystaj z naszej porady prawnej online. Szybko przeanalizujemy Twoją sytuację, podpowiemy możliwe rozwiązania i przygotujemy potrzebne pisma lub wnioski. Niezależnie od etapu inwestycji, warto skonsultować się z prawnikiem, by uniknąć kosztownych błędów i przyspieszyć procedury urzędowe. Skontaktuj się z nami – pomożemy sprawnie przejść przez formalności.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 30 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Po 513/22
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1264/15
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 549/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Samowolne zmiany w dachu w zabytkowym budynku, co grozi właścicielowi?
» Pozwolenie na budowę a wysokość budynku, czy można powołać się na decyzje dla sąsiednich domów?
» Okno z widokiem na ogródek sąsiadów, co mówi prawo budowlane?
» Kupno domu z nieprawidłowościami budowlanymi, skutki prawne i możliwe rozwiązania
» Rozbudowa domku rekreacyjnego a przepisy budowlane
Polecamy
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Budowa przy granicy działki po zmianie rozporządzenia w 2018
- Budowa domku letniskowego na zgłoszenie do 35 m2 na działce rolnej
- Remont stodoły - pozwolenie czy zgłoszenie?
- Czy do budowy drogi wewnętrznej potrzebne jest pozwolenie?
- Odległości między budynkami z uwzględnieniem przepisów przeciwpożarowych