Odmowa wydania decyzji o pozwoleniu na budowę
• Data: 2023-08-23 • Autor: Kinga Karaś
Posiadamy działkę budowlaną z warunkami zabudowy. Złożyliśmy podanie o pozwolenie na budowę, ale zostało odrzucone, ponieważ droga dojazdowa ma szerokość 4 m. Działka jest budowlana od bardzo dawna, a teraz okazuje się, że nie możemy postawić na niej domu. Kogo pociągnąć do odpowiedzialności za tę sytuację? Czy możemy starać się o odszkodowanie?
Dostęp do drogi publicznej
Podstawę prawną stanowi: rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwana dalej: rozporządzeniem), ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (zwana dalej: K.c.).
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z odmową wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby zabudowa nieruchomości, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, była możliwa, nieruchomość musi posiadać tzw. odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Musi on zostać zagwarantowany nie tylko faktycznie, ale przede wszystkim prawnie. Minimalna szerokość dojścia stanowiącego dojazd, a tym samym dostęp do drogi publicznej w rozumieniu ustawy wynosi 4,5 m. W takiej sytuacji należałoby ustanowić służebność na brakującej szerokości nieruchomości na sąsiedniej nieruchomości. Może to mieć miejsce albo w drodze wyrażenia zgody w formie aktu notarialnego, albo w drodze sądowej.
Zgodnie z § 14 rozporządzenia:
„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.
2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.
3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.
4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.
Stosownie do art. 285 K.c.
„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.
Dostęp pośredni do drogi publicznej jest zapewniony, jeżeli odbywa się przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej, zaś dany teren nie ma dostępu do drogi publicznej w sytuacji, gdy fragment działki, przez którą teren inwestycji miałby mieć dostęp do drogi publicznej, nie jest drogą wewnętrzną, ani nie jest fizycznie wydzieloną drogą (por. wyr. NSA z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 3603/18).
Prawny dostęp do drogi publicznej
Dostęp do drogi publicznej w świetle przepisu art. 2 pkt 14 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nie tylko dostęp faktyczny, ale i prawny. Dostęp prawny winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego, zaś faktyczny musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być tylko hipotetyczny, ale ma być realny (por. wyr. NSA z dnia 20 października 2020 r., sygn. akt II OSK 2405/20).
Nie można mówić o uprawnieniach do wykonywania robót budowlanych na działce, która nie ma prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć dostęp faktyczny i prawny. Dostęp prawny oznacza jednak, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Faktyczny polega na rzeczywistym zapewnieniu możliwości przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych. Odwołując się też do definicji dostępu do drogi publicznej zawartego w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), umowa najmu nie zapewnia efektywnie tego uprawnienia. Umowa najmu jest stosunkiem obligacyjnym, skutecznym inter pares. Umowa najmu nie zapewnia wymaganej trwałości stosunku, na podstawie którego powstaje dostęp do drogi publicznej (por. wyr. WSA w Gdańsku z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 99/18).
Podsumowując, aby uzyskać pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę, należałoby zapewnić dostęp do drogi publicznej, który spełniałby wskazane powyżej warunki techniczne. Może to mieć miejsce za pomocą ustanowienia tzw. służebności przejazdu na drodze umowy z właścicielem sąsiedniej nieruchomości albo na drodze sądowej. Inną możliwością byłoby wydzielenie nieruchomości i wykupienie jej fragmentu celem utworzenia tzw. drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej jest weryfikowany dopiero na etapie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie spełnia on warunków technicznych, to nie ma podstaw, by obciążyć kogoś odpowiedzialnością z tego tytułu. Na inwestorze spoczywa obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej.
Przykłady
Małżeństwo odziedziczyło działkę budowlaną, ale nie może z niej skorzystać
Anna i Tomasz odziedziczyli działkę budowlaną po dziadkach. Mieściła się ona w granicach wsi, miała wydane warunki zabudowy sprzed kilku lat i zgodnie z mapą prowadziła do niej droga gruntowa, którą mieszkańcy użytkowali od dekad. Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę otrzymali odmowę – droga dojazdowa miała jedynie 4 metry szerokości, a zgodnie z przepisami musi mieć minimum 4,5 metra. Próbowali przekonać sąsiada, aby zgodził się na ustanowienie służebności na swoim pasie gruntu, ale spotkali się z odmową. Sprawa trafiła do sądu, jednak proces o ustanowienie służebności zapowiada się długotrwale i kosztownie. Anna i Tomasz czują się oszukani, bo działka była od lat uznawana za budowlaną, a teraz okazuje się, że bez ingerencji w cudzą własność nie mogą z niej skorzystać.
Inwestor kupił działkę z ogłoszenia – teraz nie może się budować
Pan Michał znalazł w internecie atrakcyjną ofertę działki budowlanej w spokojnej okolicy. Sprzedający zapewniał, że działka ma warunki zabudowy i prowadzi do niej droga wewnętrzna. Po zakupie i rozpoczęciu formalności okazało się, że owa droga nie została nigdy formalnie wydzielona ani wpisana do ewidencji – była to jedynie nieutwardzona ścieżka pomiędzy polami. Starosta odmówił wydania pozwolenia na budowę, uzasadniając decyzję brakiem prawnego dostępu do drogi publicznej. Michał próbował powołać się na umowę przedwstępną i zapewnienia poprzedniego właściciela, ale bezskutecznie – urząd nie uznaje „faktycznego dostępu” bez podstawy prawnej. Obecnie planuje wystąpić z powództwem o unieważnienie umowy sprzedaży z powodu wady prawnej nieruchomości.
Syn chce wybudować dom na działce rodziców – urząd mówi „nie”
Pani Halina chciała przekazać część swojej dużej działki synowi, aby mógł wybudować tam dom. Działka posiadała warunki zabudowy, a syn wystąpił o pozwolenie. Problem pojawił się, gdy okazało się, że wydzielona część gruntu nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a istniejący dojazd to wąski pas gruntu, który w najwęższym miejscu ma 3,8 m. Urząd odmówił wydania decyzji budowlanej, powołując się na przepisy o minimalnej szerokości dojazdu. Mimo że cała działka należy do rodziny, konieczne będzie geodezyjne wydzielenie szerokiej drogi wewnętrznej lub notarialne ustanowienie służebności na odpowiednich warunkach, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Dla rodziny to zaskoczenie, bo nikt wcześniej nie informował ich o takich wymaganiach.
Podsumowanie
Odmowa wydania pozwolenia na budowę z powodu braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej to problem, który dotyka wielu właścicieli działek budowlanych. Choć posiadanie warunków zabudowy może sprawiać wrażenie, że inwestycja jest możliwa, w praktyce niezbędne jest spełnienie szczegółowych wymogów technicznych, w tym zapewnienie dojazdu o minimalnej szerokości 4,5 metra. Dostęp ten musi mieć nie tylko charakter faktyczny, ale przede wszystkim prawny – wynikający z aktu notarialnego, orzeczenia sądu lub innego skutecznego tytułu prawnego. Brak takiego dostępu uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę, a odpowiedzialność za tę sytuację najczęściej nie spoczywa na urzędzie, lecz na inwestorze, który powinien wcześniej zadbać o kompletność dokumentacji i stan prawny nieruchomości. W niektórych przypadkach możliwe jest dochodzenie roszczeń lub ustanowienie służebności, jednak każdorazowo wymaga to czasu, środków i determinacji.
Oferta porad prawnych
Jeśli znalazłeś się w podobnej sytuacji i potrzebujesz pomocy prawnej, skorzystaj z naszej oferty porad online. Doświadczeni prawnicy przeanalizują Twoją sprawę, wyjaśnią możliwe rozwiązania i pomogą w przygotowaniu niezbędnych pism lub wniosków. Porady udzielane są szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu – wystarczy opisać problem, a my zajmiemy się resztą.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 3603/18
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Adminstracyjnego w Gdańsku z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 99/18
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Samowolne zmiany w dachu w zabytkowym budynku, co grozi właścicielowi?
» Pozwolenie na budowę a wysokość budynku, czy można powołać się na decyzje dla sąsiednich domów?
» Okno z widokiem na ogródek sąsiadów, co mówi prawo budowlane?
» Kupno domu z nieprawidłowościami budowlanymi, skutki prawne i możliwe rozwiązania
» Rozbudowa domku rekreacyjnego a przepisy budowlane
Polecamy
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Budowa przy granicy działki po zmianie rozporządzenia w 2018
- Budowa domku letniskowego na zgłoszenie do 35 m2 na działce rolnej
- Remont stodoły - pozwolenie czy zgłoszenie?
- Czy do budowy drogi wewnętrznej potrzebne jest pozwolenie?
- Odległości między budynkami z uwzględnieniem przepisów przeciwpożarowych