Odstępstwo od warunków technicznych budynków

Zasady sytuowania budynków na działce budowlanej

W przepisie § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych ustanowiono ogólną zasadę sytuowania budynków na działce budowlanej, tj. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy i 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy, przy czym prawodawca jednocześnie zastrzegł, iż zasada ta doznaje pewnych wyjątków, a czyni to m.in. w § 12 ust. 3 pkt 1 tego rozporządzenia. Przepis ten umożliwia sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m, tylko w przypadku spełnienia łącznie wszystkich przesłanek ustanowionych w tym przepisie. Wyjaśniono, że do przesłanek ustanowionych w § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia należy zachowanie zgodności zamierzenia inwestycyjnego z § 13, § 60 i § 271-273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych oraz przepisami odrębnymi. Tym samym dla zastosowania § 12 ust. 3 pkt 1 omawianego rozporządzenia w danej sprawie nie jest wystarczające stwierdzenie, że działka inwestora ma szerokość mniejszą niż 16 m, lecz konieczne jest stwierdzenie, że nie sprzeciwiają się temu § 13, § 60 i § 271-273 rozporządzenia i przepisy odrębne.

Stosownie do § 271 ust. 1 odległość między zewnętrznymi ścianami budynków mieszkalnych niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego powinna wynieść 8 m. A contrario, jeżeli ściany zewnętrzne sąsiednich budynków spełniają normy ścian oddzielenia przeciwpożarowego, unormowania tego nie stosuje się. Potwierdza to § 272 ust. 3 rozporządzenia, który stanowi, że budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej określonej w § 232 ust. 4 i 5.

W przypadku zastosowania w obu budynkach elementów ścian i przekrycia dachu nierozprzestrzeniających ognia odległość pomiędzy tymi budynkami winna wynosić nie mniej niż 8 m. W przypadku, gdy projektowany budynek posiada ściany i przekrycie dachu nierozprzestrzeniające ogień, a istniejący na sąsiedniej działce nie spełnia tych warunków, odległość pomiędzy tymi budynkami winna być powiększona o 50%, czyli do 12 m. W przypadku, gdyby oba budynki nie posiadały otworów ani w ścianach, ani dachach w pasie terenu określonego w ust.1 i 2, możliwe jest zmniejszenie wymaganej odległości o 25%.

Jeśli działka ma więcej niż 16 m szerokości, nie ma możliwości zbliżenia się na odległość mniejszą niż 3 m ścianą bez okien, albo 4 m ścianą z oknami, przy zachowaniu przepisów p-poż. w zakresie odległości między budynkami na sąsiednich działkach, tj. klasą odporności ogniowej.

Zobacz też: Odległości między budynkami

Uzyskanie zgody na odstępstwo od warunków technicznych

Jest też opcja wyjątkowa – uzyskanie zgody na odstępstwo od ww. warunków technicznych. Wniosek o odstępstwo od przepisów technicznych należy złożyć do organu, który jest właściwy w sprawie pozwolenia na budowę. Do wniosku należy dołączyć:

a. charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;

b. szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;

c. propozycje rozwiązań zamiennych.

Organ przekaże wniosek do właściwego ministra, ale ostateczna decyzja należy do organu wydającego pozwolenie.

Przeczytaj też: Odstępstwo od odległości od granicy działki

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.