Lex deweloper - czy specustawa mieszkaniowa okazała się skuteczna?

Czym jest specustawa mieszkaniowa?

Specustawa znana popularnie jako „lex deweloper” to Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Jej głównym celem było przyspieszenie procesu budowy mieszkań w Polsce.

Dawała ona deweloperowi prawo do złożenia wniosku o zgodę na realizację inwestycji, nawet jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przewidywał inne przeznaczenie terenu. Uchwała rady gminy w tym przedmiocie stawała się podstawą do dalszych procedur administracyjnych, zastępując w tym zakresie MPZP. Dzięki uproszczonym procedurom i krótszym terminom rozpoznawania wniosków inwestorzy mogą szybciej uzyskiwać zgody na budowę nowych osiedli.

Jak ocenić specustawę „lex deweloper”?

Z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że w latach 2018-2023 samorządy podjęły łącznie 479 uchwał w sprawie lokalizacji inwestycji. W 79 proc. przypadków decyzja była pozytywna. Czy świadczy to o powodzeniu przepisów? To uproszczenie: wprawdzie skuteczność procedowanych uchwał była wysoka, to ich ogólna liczba w skali całego kraju pozostała niewielka.

Od samego początku miejscy aktywiści i urbaniści ostrzegali, że masowe stosowanie specustawy może doprowadzić do chaosu przestrzennego. Obawiali się, że punktowe decyzje podejmowane w oderwaniu od szerszej strategii miasta, mogą zaburzyć ład urbanistyczny i negatywnie wpłynąć na tkankę miejską. Nie stało się tak, ale to tylko dzięki stosunkowo niewielkiej skali wykorzystania specustawy.

Analiza uchwał przyjętych przez rady gminy w poszczególnych samorządach dowodzi, że specustawa działała bardzo wybiórczo i zależała głównie od polityki konkretnego samorządu. Jedne szły na rękę deweloperom, inne były dużo bardziej powściągliwe. Najbardziej zainteresowani skorzystaniem z uproszczonej procedury byli deweloperzy w Warszawie. Złożyli aż 78 wniosków, ale stołeczni urzędnicy tylko w 14 proc. spraw wydali korzystną dla nich uchwałę. Cztery wnioski oficjalnie odrzucono, a reszta utknęła w urzędniczych trybach.

Nowe mieszkania w Warszawie

Choć stołeczni urzędnicy nie byli zainteresowani korzystaniem z mechanizmu wprowadzonego przez specustawę, to i tak Warszawa pozostaje liderem pod względem liczby powstających mieszkań. To nie dziwi: mówimy o mieście, które jest niekwestionowanym centrum biznesu, najważniejszym ośrodkiem naukowym, siedzibą setek firm. Ponadto Warszawie nie grozi wyludnienie: to jeden z niewielu ośrodków miejskich, w których prognozowana liczba ludności w kolejnych dekadach utrzyma się na obecnym poziomie.

Aktualnie na nowe inwestycje w Warszawie składają się 11 592 oferty w 274 inwestycjach. Jeśli jesteś zainteresowany zakupem, weź pod uwagę 54 oferty promocyjne. Średnia Cena mieszkania w Warszawie w styczniu 2026 roku przekroczyła nieznacznie 19 tys. zł za metr kwadratowy, ale trzeba mieć na uwadze, że cenę tę zawyżają inwestycje powstające w najdroższych dzielnicach, takich jak Śródmieście, Żoliborz, Wilanów i Mokotów.

Na Białołęce średnia cena wynosi 13 452 zł za metr kwadratowy, a podobnie jest na Wawrze i Rembertowie. To zielone dzielnice, chętnie wybierane przez rodziny z dziećmi. Jeszcze kilka lat temu kojarzyły się z długimi dojazdami do centrum Warszawy, ale to się zmienia. Po pierwsze, dzielnice peryferyjne bardzo szybko się rozwijają i oferują całą infrastrukturę niezbędną w codziennym życiu. Po drugie rozwija się także transport w obrębie miasta. Nowe linie tramwajowe i trasy pociągów miejskich, poszerzone drogi, plany budowy kolejnych linii metra – wszystko to powoduje, że nawet regularne dojazdy do centrów biurowych przestają stanowić problem.

Ciekawa granicę na mapie cen w poszczególnych dzielnicach stanowi Wisła. Mieszkania po jej prawej stronie są tańsze, choć akurat ceny na Pradze – w części północnej i południowej – zbliżają się do cen na Ursynowie czy wspomnianym już Wilanowie (20 007 zł na Pradze-Południe i 19 303 na Pradze-Północ). Najdroższymi dzielnicami w lewobrzeżnej Warszawie są Śródmieście (ponad 40 tys. zł za mkw) i Wola (32 394 zł). Po lewej stronie Wisły można też znaleźć dużo tańsze dzielnice: są nimi przede wszystkim Ursus (15 280 zł) i Włochy (16 860 zł).

Chcesz wiedzieć, co aktualnie powstaje w Warszawie? Sprawdzaj mieszkania deweloperskie na rynekpierwotny.pl. To wygodna wyszukiwarka, za pomocą której możesz filtrować oferty z uwzględnieniem ceny, dzielnicy czy metrażu.