Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa domu bez pozwolenia - samowola budowlana i jej konsekwencje

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2020-10-05

Nie złożyłem wniosku ani dokumentacji o pozwolenie na budowę domu, a rozpocząłem budowę. Dom wybudowałem w tym roku latem, to znaczy – on jest nadal w budowie. Zrobiłem tak, bo pomyślałem, że teraz przeprowadzę roboty, a zimą, gdy jest więcej czasu, złożę wszystkie niezbędne papiery i będzie w porządku, bo buduję w dość odludnej okolicy. Niestety, sąsiad złożył papiery o pozwolenie i mój dom został zaznaczony na mapce. Przyszło mi pismo, że budynek został dodany do działki, pewnie dlatego, że geodeta pracujący na działce sąsiada zgłosił budynek do geodezyjnych mapek. Dodam, że sąsiad dostał decyzję z gminy o warunkach zabudowy, bo nie ma tutaj planu zagospodarowania przestrzennego. Co mam zrobić w tej sytuacji? Czy złożyć teraz wniosek o pozwolenie na budowę, czy po prostu ukończyć i zamieszkać, licząc, że się nikt nie dopatrzy? A jak się dopatrzy, to dopiero zalegalizować budynek?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Budowa domu bez pozwolenia - samowola budowlana i jej konsekwencje

Konsekwencje samowoli budowlanej

W tej sytuacji w sumie jest bez znaczenia, kiedy Pan zgłosi budowę domu oraz czy to Pan ją zgłosi, czy postępowanie w sprawie Pana samowoli zostanie wszczęte z urzędu. Niestety, bez względu na Pański ruch, czy jego brak, czekają Pana te same konsekwencje:

  1. obowiązek wstrzymania robót, o ile trwają;
  2. obowiązek przygotowania dokumentacji;
  3. opłata legalizacyjna, która w przypadku domu mieszkalnego wynosi 50 tys. zł.

Zgodnie z art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Wstrzymanie robót budowlanych

Natomiast na mocy art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego, jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie. W postanowieniu wydanym na podstawie art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego.

Postępowanie legalizacyjne domu będącego w budowie

W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1 (ust. 4). Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona (ust. 5).

Z przedstawionych przepisów niewątpliwie wynika, że postępowanie legalizacyjne może dotyczyć zarówno obiektu budowlanego będącego w budowie, jak i wybudowanego. „W związku z powyższym należy stwierdzić, że organ I instancji zasadnie wezwał skarżącą do przedłożenia stosownych dokumentów, o których mowa w art. 48 ust. 3 ustawy Prawo budowlane. Organ nadzoru budowlanego nie ma bowiem możliwości odstąpienia od trybu legalizacji samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego, jeżeli zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego. Natomiast to, w jaki sposób zakończy się postępowanie legalizacyjne, zależy już wyłącznie od inwestora. Przypomnieć należy, że legalizacja samowoli budowlanej nie jest obowiązkiem inwestora, ale uprawnieniem (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 stycznia 2005 r., OSK 1602/04). Natomiast w razie ustalenia, że obiekt budowlany został wykonany bez wymaganego pozwolenia na budowę i wdrożenia procedury z art. 48 ustawy Prawo budowlane, a następnie niewywiązania się przez inwestora z obowiązku przedłożenia żądanych dokumentów, ustawodawca nie pozostawił organowi wyboru w zakresie treści rozstrzygnięcia, obligując go do orzeczenia nakazu rozbiórki”.

Jak widać, nie ma znaczenia, czy samowola zostanie odkryta przypadkowo, czy sam ją Pan zgłosi. Musi mieć Pan jednak świadomość, że nie uniknie Pan opłaty legalizacyjnej, a skoro buduje Pan budynek, to Pan inwestuje. Brak opłaty równa się obowiązkowi rozbiórki wybudowanego częściowo lub całkowicie budynku.

Na koniec dodam jeszcze, że urząd ma uprawnienie do rozłożenia opłaty legalizacyjnej na raty, ale uprzedzam, że rzadko to czyni.

Jak Pan widzi, te same konsekwencje czekają Pana dzisiaj, jak i za 10 czy 20 lat. Chyba że zmieni się w tym względzie prawo. Trudno jednak na to liczyć.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zalegalizowanie budowy domku letniskowego

Zalegalizowanie budowy domku letniskowego

Chcę zalegalizować budowę domku letniskowego wybudowanego w latach 1993–1994. Zostałem ukarany grzywną za wyłączenie terenu z produkcji...

Wykucie otworu na drzwi w ścianie nośnej

Wykucie otworu na drzwi w ścianie nośnej

Rozpoczęliśmy właśnie remont mieszkania. Panowie budowlańcy przyszli, wycięli otwór w ścianie, a po tygodniu przez kompletny przypadek okazało...

Podniesienie terenu działki i problem z sąsiadem

Podniesienie terenu działki i problem z sąsiadem

Kupiłem działkę, która na pierwszy rzut oka była na płaskim terenie, ale przy budowie domu okazało się, że od drogi gminnej w kierunku sąsiada jest...

Samowola budowlana na działce ROD

Samowola budowlana na działce ROD

Działkę wspólnie z żona nabyłem w 2005 r. Na działce znajdowała się altana, którą w 2017 r. zburzyłem i postawiłem po...