Jak podzielić budynek na lokale mieszkalne?

Kroki przy ustanawianiu odrębnej własności

Zgodnie z art. 36 pkt 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz. U. z 2014 r., poz. 196 z późn. zm.), pensjonat to obiekt posiadający co najmniej 7 pokoi, świadczący dla swoich klientów całodzienne wyżywienie.

Zabudowa pensjonatowa, w związku z definicją zawartą w § 4 pkt 20 planu miejscowego nie zawiera realizacji budynku obejmującego funkcję odrębnego mieszkania.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Oto kolejne kroki przy ustanawianiu odrębnej własności.

Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu – najprostszy krok. Art. 218 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego przewiduje, że przed wydaniem zaświadczenia, którego wydania wymaga przepis prawa (art. 217 § 2 pkt 1), organ administracji publicznej może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające, a więc takim, by organ mógł dokonać urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego, jak wymaga tego stosowny przepis prawa. W sytuacji z gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa, to zastosowanie ma art. 218 § 1.

W art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustawodawca zdefiniował pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego, przyjmując, że jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, a przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, to samodzielność lokalu odnosić trzeba jedynie do warunków lokalowych.

Kryterium decydujące o odrębnej własności lokalu

Samodzielny lokal ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego. Analiza treści art. 2 ust. 2 ustawy wskazuje jednoznacznie, iż kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością. Wyodrębniony lokal, aby mógł zostać uznany za samodzielny musi spełniać odpowiednie wymagania budowlano-techniczne.

Ustawa nie wymaga jednak, aby samodzielność lokalu zależała od pozytywnej weryfikacji procesu budowlanego, w wyniku którego powstał lokal objęty wnioskiem. Potwierdzenie samodzielności lokalu nie jest uzależnione od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ art. 2 ust. 2 ustawy ani żaden inny przepis tej ustawy (decydującej, jeśli chodzi o możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu) nie wprowadza wymogu zachowania zgodności funkcji lokalu z przeznaczeniem nieruchomości w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem wystarczy stwierdzić, że lokal spełnia wymóg samodzielności, aby mógł on stać się odrębną własnością, nawet jeśli jego przeznaczenie jest inne niż przewidziane w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zmiana sposobu użytkowania budynku przy podziale budynku na samodzielne lokale mieszkalne

Problemowym może być natomiast zmiana sposobu użytkowania budynku. Dopóki jednak nie dojdzie do zmiany sposobu użytkowania – plan zagospodarowania nie ma tu nic do rzeczy. Prawo budowlane wymaga, by przed dokonaniem przebudowy i zmiany sposobu użytkowania uzyskać kolejno decyzje: o warunkach zabudowy dla zamierzenia polegającego na zmianie sposobu użytkowania (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu) lub zaświadczenie o zgodności zamierzenia z planem, decyzję zezwalającą na roboty budowlane polegające na przebudowie istniejącego obiektu w celu zmiany sposobu użytkowania (art. 28 ust. 1, art. 32 ust. 1 pkt 2, art. 33 ust. 2, art. 34, art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane).

Odnosząc to do pytania – w budynku jednorodzinnym bez zmiany sposobu użytkowania można wydzielić dwa lokale.

W budynku pensjonatowym można wydzielić 12 lokali, pod warunkiem niezmieniania sposobu użytkowania budynku. Jednak z uwagi na fakt, iż budynek pensjonatowy nie może funkcjonować jako odrębne mieszkanie – takie zgłoszenie spotka się ze sprzeciwem. W takim wypadku należy wnioskować o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.