Warunek zabudowy zagrodowej – 1 ha gruntu

Zasada dobrego sąsiedztwa przy planowaniu zagospodarowania przestrzennego

Jeśli jest plan, to plan zagospodarowania dla gminy określa funkcje zabudowy i możliwości zabudowy na danym terenie. Jeśli go nie ma – trzeba wystąpić o warunki zabudowy, a tu mamy zasadę dobrego sąsiedztwa. Zasada dobrego sąsiedztwa została wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten stanowi, że warunkiem wydania decyzji WZ jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Innymi słowy warunki zabudowy, w tym jej funkcja i parametry, określane są na podstawie charakterystyki działek sąsiednich. Zasady tej nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Jak majątek odrębny ustanowić majątkiem wspólnym?

Przejdźmy teraz do sedna sprawy. Spadek jest majątkiem odrębnym męża. Najprostszym sposobem, aby stał się majątkiem wspólnym, jest zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej przez Państwa oboje – umowa obejmuje rozszerzenie wspólności ustawowej o masę spadkową męża. Umowę zawiera się u notariusza, jej koszt zamyka się w granicach 600-800 zł, niekiedy taniej.

Żeby było sprawiedliwie i aby można było Państwu przypisać wspólne posiadanie gospodarstwa rolnego, warto aby Pani działka była także współwłasnością męża. Ojciec może podarować ją obojgu małżonkom. Podatkowo jest to bez różnicy. Jeśli podaruje ją tylko Pani – w umowie majątkowej może Pani rozszerzyć wspólność ustawową o tę darowiznę – analogicznie do ziemi męża.

Powyższe wynika z treści art. 47 K.r.o.:

„§ 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej”.

Współwłasność gruntu a budynku związanego z gruntem

Jeśli chcą Państwo budować wspólny dom, to zapewne mąż będzie chciał być współwłaścicielem tej działki. Należy bowiem pamiętać, że zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Tym samym przedmiotem odrębnej własności jest grunt i wszystko to, co się na nim znajduje. Wybudowany na danym gruncie dom jest jego częścią składową (art. 47 § 1 K.c.: „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”). Dom byłby tylko Pani własnością, jeśli nie rozszerzy Pani wspólności o tę działkę na męża.

Po dopełnieniu formalności związanych ze współwłasnością wystąpią Państwo z wnioskiem o WZ. Jaka będzie decyzja – trudno powiedzieć. Jeśli podstawą jest posiadanie minimum 1 ha gruntów, to nie powinno być problemów. Jednak ryzyko tkwi w tym, że gospodarstwo, które ma spełniać warunki zabudowy zagrodowej, większość gruntów ma umiejscowione w innej miejscowości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.