Budowa bliźniaka lub domu jednorodzinnego dwulokalowego na niewielkiej działce
• Data: 2024-02-16 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Zabudowa jednorodzinna jest szczególnym rodzajem inwestycji mieszkaniowej, która obejmuje budynki wolnostojące oraz w zabudowie bliźniaczej, szeregowej czy grupowej. Zaspokajają one potrzeby mieszkaniowe, tworząc konstrukcyjnie samodzielną całość, z możliwością wydzielenia maksymalnie dwóch lokali mieszkalnych. Wybór między domem jednorodzinnym a bliźniaczym wpływa na zarządzanie, prywatność oraz projektowanie przestrzeni, każdy z nich ma bowiem inne wymagania i zalety, z którymi przyszli właściciele muszą się zmierzyć. Omówimy te zagadnienia od strony prawnej na przykładzie sprawy pana Zbyszka.
Pan Zbyszek chciałby wybudować bliźniak lub budynek jednorodzinny dwulokalowy z zamiarem sprzedaży dwóm różnym osobom. Niemożliwy jest podział działki ze względu na jej skromną wielkość. Według miejscowego planu zagospodarowania można natomiast wybudować oba rodzaje budynków, pytanie: który rodzaj jest lepszy? Pan Zbyszek pyta również, jak wygląda temat wybudowania dwóch bliźniaków posadowionych obok siebie na jednej niewielkiej działce. Miejscowy plan na ten temat milczy. Oczywiście, pan Zbyszek zamierza spełnić inne warunki, czyli m.in. procent zagospodarowania terenu, odległość od granicy działki itd.
Zabudowa jednorodzinna
Art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane określa zabudowę jednorodzinną jako budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o pow. całkowitej nieprzekraczającej 30% pow. całkowitej budynku. Na jednej działce, na której plan dopuszcza zabudowę jednorodzinną, można zbudować dom dwurodzinny, czyli jednorodzinny z dwoma lokalami, według planu można zabudować DOM JEDNORODZINNY W ZABUDOWIE BLIŹNIACZEJ.
Dom w zabudowie bliźniaczej
Dom w zabudowie bliźniaczej charakteryzuje się tym, że jedna ze ścian zewnętrznych przylega do drugiego budynku, a pozostałe trzy usytuowane są swobodnie, jednak są to budynki samodzielne konstrukcyjnie. Projekt powinien przewidywać dla każdego budynku osobną ścianę oddzieloną dylatacją. Innymi słowy: obiekt w zabudowie bliźniaczej to faktycznie dwa odrębne budynki przylegające do siebie jedną ze ścian (tak też m.in. NSA w wyroku z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 612/11).
Idąc dalej tym tokiem rozumowania, uprawnione jest stwierdzenie, że domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej składają się z dwóch segmentów, przylegających do siebie jedną ze ścian. Parametry techniczne inwestycji muszą mieścić się w zapisach planu, co umożliwiałoby budowę takiego budynku, lecz tylko i wyłącznie w dwoma lokalami mieszkalnymi. Kwalifikacja inwestycji jako zabudowy bliźniaczej jak i jednorodzinnej wyklucza budowę dwóch budynków, każdy z dwoma lokalami. Obie inwestycje są zgodnie z planem dozwolone.
Wyodrębnienie dwóch lokali w jednym budynku
Wyodrębnienie dwóch lokali w jednym budynku powoduje, że mamy do czynienia z czymś podobnym do mieszkań w bloku. Wspólne są niektóre elementy budynku, zarząd takim budynkiem wymaga większej współpracy pomiędzy właścicielami.
Budynek w zabudowie bliźniaczej, gdzie w każdym budynku będzie wyodrębniony jeden lokal, powoduje, że każdy z właścicieli ma większą autonomię działania. Jakiekolwiek inwestycje wewnątrz nie wymagają współdziałania z sąsiadem. Jest to zapewne bardziej atrakcyjne dla ewentualnych kupujących – przyszłych właścicieli.
Działkę można w obu przypadkach podzielić do korzystania między współwłaścicieli. Nie wiem, jak będzie wyglądał projekt domu, rozwiązania techniczne co do wejść do budynku. Jeśli miałyby być to dwa lokale w jednym budynku, warto znaleźć rozwiązanie, aby każdy lokal miał osobne wejście z zewnątrz, osobne pomieszczenia pomocnicze.
Przykłady
Podział majątku rodzeństwa
Po śmierci rodziców, Kasia i Tomasz odziedziczyli duży dom jednorodzinny. Zdecydowali się go podzielić na dwa niezależne lokale mieszkalne, dzięki czemu mogli nadal mieszkać blisko siebie, ale każde z nich miało swoją przestrzeń. Dzięki temu rozwiązaniu mogli zachować rodzinny dom i dostosować go do swoich potrzeb.
Państwo Nowak i dom bliźniaczy
Państwo Nowak, pragnąc mieszkać blisko swoich bliskich przyjaciół, zdecydowali się na wspólną inwestycję w dom w zabudowie bliźniaczej. Każda rodzina ma swój oddzielny segment domu, co zapewnia im prywatność, jednocześnie pozwalając na łatwe i częste spotkania. Ta forma mieszkania okazała się idealna dla obu rodzin, łącząc prywatność z bliskością sąsiedzką.
Inwestycja Pana Tomasza w dom dwurodzinny
Pan Tomasz, jako inwestor, wybudował na swojej działce dom dwurodzinny, gdzie każdy segment składa się z dwóch niezależnych mieszkań. Ta inwestycja przyciągnęła młode rodziny szukające przestronnych, ale niedrogich rozwiązań mieszkaniowych. Dom dwurodzinny stał się popularnym wyborem wśród osób poszukujących przystępnych cenowo, ale komfortowych warunków mieszkalnych.
Podsumowanie
Zabudowa jednorodzinna, odzwierciedlająca potrzeby mieszkaniowe i indywidualne preferencje, oferuje różnorodne opcje – od wolnostojących po bliźniacze i szeregowe domy. Wybór odpowiedniej formy zabudowy wpływa na jakość życia, prywatność oraz komfort mieszkańców, co zostało zilustrowane przez konkretne przykłady z życia. Dokonanie świadomej decyzji o typie domu jednorodzinnego jest kluczowe dla długoterminowego zadowolenia i harmonii w domowym środowisku.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej zabudowy jednorodzinnej lub pomocy w przygotowaniu dokumentacji? Skontaktuj się z nami! Nasz zespół ekspertów prawnych oferuje kompleksowe wsparcie online, dostosowane do Twoich indywidualnych potrzeb. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 612/11
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
