Żądanie usunięcia markizy tarasowej

Od czego zacząć, gdy sąsiad zamontował uciążliwą markizę?

W opisanej sytuacji nie warto ograniczać się wyłącznie do rozmów z sąsiadem. Markiza wystająca poza balkon, zamontowana niezgodnie z instrukcją producenta, dodatkowo obciążona wodą, roślinnością i zabrudzeniami, może być problemem jednocześnie administracyjnym, technicznym i cywilnym.

Pierwszy krok to ustalenie, czy markiza została zamontowana przez właściciela lokalu, najemcę, wspólnotę mieszkaniową, spółdzielnię czy zarządcę budynku. Jeżeli mocowania znajdują się w elewacji, płycie balkonowej, stropie, ścianie zewnętrznej albo w innej części budynku niesłużącej wyłącznie jednemu lokalowi, zwykle wchodzi w grę nieruchomość wspólna. W budynku wspólnoty znaczenie ma art. 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jeżeli markiza została zamocowana na części wspólnej bez zgody właściwego podmiotu, można żądać od zarządu wspólnoty, zarządcy albo spółdzielni podjęcia działań. W praktyce warto złożyć pismo, w którym opisuje się problem, wskazuje datę montażu, wymiary markizy, sposób jej mocowania, uciążliwości i zagrożenia oraz żąda weryfikacji legalności montażu, stanu technicznego i ewentualnego nakazania demontażu.

Czy montaż markizy wymaga zgody wspólnoty albo spółdzielni?

W wielu budynkach montaż markiz, daszków, rolet zewnętrznych, klimatyzatorów, krat, pergoli albo elementów mocowanych do elewacji jest uregulowany w uchwałach wspólnoty, regulaminie spółdzielni lub zasadach korzystania z części wspólnych. Nawet jeżeli samo urządzenie służy jednemu lokalowi, jego zamocowanie może wpływać na elewację, wygląd budynku, bezpieczeństwo innych mieszkańców i sposób korzystania z balkonów.

Wspólnota mieszkaniowa może uznać, że montaż takiej markizy przekracza zwykłe korzystanie z lokalu i wymaga zgody, zwłaszcza gdy dochodzi do ingerencji w elewację, zmian estetycznych albo ryzyka uszkodzenia części wspólnej. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. W spółdzielni podobną rolę mają statut, regulaminy i decyzje zarządu spółdzielni.

Jeżeli zgody nie było, należy domagać się od zarządcy sprawdzenia dokumentów i wskazania podstawy, na jakiej markiza została zamontowana. Dobrze jest zażądać także oceny, czy urządzenie nie narusza instrukcji producenta, zasad bezpieczeństwa, estetyki budynku i praw innych mieszkańców.

Czy montaż markizy trzeba zgłosić w nadzorze budowlanym?

Aktualne przepisy Prawa budowlanego nie pozwalają automatycznie przyjąć, że każda markiza tarasowa wymaga zgłoszenia tylko dlatego, że ma określone wymiary. Dawne odwołanie do art. 30 ust. 1 pkt 3b Prawa budowlanego, spotykane w starszych opracowaniach, nie odpowiada obecnej strukturze ustawy. Obecnie kwestie robót niewymagających pozwolenia, ale wymagających zgłoszenia, są zasadniczo ujęte w art. 29, a samo zgłoszenie opisuje art. 30 Prawa budowlanego.

Nie oznacza to jednak, że nadzór budowlany nie ma znaczenia. Jeżeli markiza została zamontowana w sposób zagrażający bezpieczeństwu ludzi lub mienia, osłabia elementy budynku, jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje istotne naruszenia w korzystaniu z lokali, można złożyć zawiadomienie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ nie rozstrzyga typowego sporu sąsiedzkiego o zapach czy estetykę, ale powinien reagować na zagrożenia techniczne oraz nieprawidłowości w obiekcie budowlanym.

Warto powołać się na art. 61 Prawa budowlanego, który nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z wymaganiami bezpieczeństwa, oraz na art. 66 Prawa budowlanego. Jeżeli organ stwierdzi, że obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, może nakazać usunięcie nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.

Zgłoszenie do zarządcy i kontrola stanu technicznego

Jeżeli markiza przeszkadza w normalnym korzystaniu z mieszkania, warto równolegle złożyć formalne zgłoszenie do zarządcy budynku. W budynku mieszkalnym przepisy Prawa budowlanego przewidują szczególną kontrolę w razie zgłoszenia przez mieszkańców nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji albo naruszeń, które powodują, że nie są spełnione wymagania dotyczące użytkowania obiektu. Taka kontrola powinna być przeprowadzona przez właściciela lub zarządcę w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

W piśmie do zarządcy warto więc nie tylko żądać usunięcia markizy, ale także wprost zawnioskować o kontrolę jej mocowania, wpływu na elewację, odpływ wody, obciążenie konstrukcji, ryzyko oderwania przy wietrze oraz skutki sanitarne wynikające z zalegających zabrudzeń. Jeżeli zarządca odmawia działania, należy poprosić o pisemną odpowiedź z podaniem przyczyn.

Jeżeli zagrożenie jest realne i pilne, nie trzeba czekać na spór sądowy. Do zawiadomienia nadzoru budowlanego warto dołączyć zdjęcia, filmy, korespondencję z zarządcą, opis skutków po deszczu i przy wietrze oraz wskazanie, że markiza wystaje poza obrys balkonu i może zagrażać osobom przebywającym niżej.

Uciążliwości zapachowe, ptasie odchody i brak możliwości korzystania z balkonu

Smród, zabrudzenia, ptasie odchody, owady, zasłanianie światła, spływanie wody i brak możliwości otwierania okien to przede wszystkim problem z zakresu prawa cywilnego. Podstawowe znaczenie ma art. 144 Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Takie zakłócenia nazywa się immisjami. Mogą mieć postać hałasu, zapachów, zanieczyszczeń, zacienienia, ograniczenia dopływu powietrza albo innych oddziaływań, które utrudniają normalne korzystanie z lokalu. Nie każda niedogodność uzasadnia pozew, ale jeżeli uciążliwości są stałe, intensywne, powtarzalne i przekraczają normalne relacje sąsiedzkie w budynku wielorodzinnym, istnieją podstawy do podjęcia działań prawnych.

Właściciel lokalu może oprzeć roszczenie także na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, gdy własność jest naruszana inaczej niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władania rzeczą. W praktyce żądanie może dotyczyć usunięcia markizy, zmiany jej wymiarów, demontażu dodatkowych linek z roślinnością, zaprzestania doprowadzania do zabrudzeń albo wykonania zabezpieczeń.

Czy można żądać odszkodowania?

Odszkodowanie jest możliwe, ale trzeba wykazać konkretną szkodę, winę osoby odpowiedzialnej oraz związek przyczynowy między montażem lub użytkowaniem markizy a szkodą. Podstawą może być art. 415 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Szkodą mogą być przykładowo koszty czyszczenia zabrudzonego balkonu, naprawa uszkodzeń, koszty opinii technicznej albo realne obniżenie wartości lokalu. W orzecznictwie wskazywano, że nadmierne ograniczenie możliwości korzystania z lokalu, na przykład przez zacienienie, może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości i w konsekwencji do szkody właściciela. Tak wynika między innymi z wyroku Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2008 r., sygn. I CSK 191/08.

W praktyce roszczenie o odszkodowanie jest trudniejsze niż żądanie usunięcia naruszeń, bo wymaga dowodów. Dlatego przed skierowaniem pozwu warto zebrać dokumentację fotograficzną, nagrania, korespondencję, stanowisko zarządcy, ewentualną opinię rzeczoznawcy budowlanego oraz zeznania innych mieszkańców.

Jak napisać wezwanie do usunięcia markizy?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać pisemne wezwanie do osoby, która zamontowała markizę, a kopię przekazać zarządcy, wspólnocie albo spółdzielni. Pismo powinno być rzeczowe i zawierać konkretny termin na reakcję.

• opisz, gdzie znajduje się markiza i kto z niej korzysta,
• wskazuj wymiary, sposób mocowania i elementy wystające poza balkon,
• opisz uciążliwości: zapach, brud, ptasie odchody, hałas, zacienienie, spływanie wody, brak możliwości korzystania z balkonu,
• zażądaj usunięcia markizy albo doprowadzenia jej do stanu bezpiecznego i zgodnego z prawem,
• wezwij do demontażu linek, roślinności i elementów powodujących zabrudzenia,
• zapowiedz zgłoszenie sprawy do zarządcy, nadzoru budowlanego lub sądu, jeżeli naruszenia nie ustaną.

Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym albo złożyć za potwierdzeniem odbioru. Dzięki temu w późniejszym postępowaniu można wykazać, że druga strona znała problem i miała możliwość dobrowolnego usunięcia naruszeń.

FAQ

Podsumowanie

Żądanie usunięcia markizy tarasowej może być uzasadnione, gdy urządzenie zostało zamontowane bez wymaganej zgody, ingeruje w część wspólną budynku, stwarza zagrożenie techniczne albo powoduje uciążliwości przekraczające normalne relacje sąsiedzkie. Najczęściej warto działać równolegle: zwrócić się do zarządcy lub wspólnoty, zawiadomić nadzór budowlany w zakresie bezpieczeństwa oraz przygotować wezwanie cywilne do usunięcia naruszeń.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, kluczowe znaczenie będzie miała dokumentacja. Im lepiej udowodnione są uciążliwości, zagrożenia i brak zgody na ingerencję w część wspólną, tym większa szansa na skuteczne żądanie demontażu markizy lub ograniczenia jej użytkowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. I CSK 191/08 - orzeczenie w bazie SAOS

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.