Zmiany w budynku do 35 m² po zgłoszeniu prac budowlanych

Budowa budynku gospodarczego do 35 m² na zgłoszenie

Prawo budowlane nadal pozwala zrealizować na zgłoszenie wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże i wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m². Warunkiem jest również limit liczby takich obiektów: łącznie nie więcej niż dwa na każde 500 m² powierzchni działki.

Oznacza to, że dla takiego obiektu kluczowe są nie tylko jego przeznaczenie i wysokość kondygnacji, lecz także powierzchnia zabudowy, usytuowanie na działce, zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy oraz zachowanie wymogów techniczno-budowlanych. Jeżeli po dobudowaniu tarasu łączny obrys zabudowy wynosi 46 m², sprawa wymaga dokładnej oceny, czy nadal mamy do czynienia z obiektem mieszczącym się w zgłoszeniu, czy z rozbudową wykraczającą poza ten zakres.

W praktyce organ będzie badał, czy zadaszony taras stanowi odrębny przydomowy taras naziemny, samodzielne zadaszenie, element budynku gospodarczego czy rozbudowę tego budynku. Nie da się tego przesądzić wyłącznie na podstawie nazwy użytej przez inwestora albo wykonawcę. Znaczenie mają rysunki, sposób posadowienia, konstrukcyjne połączenie z budynkiem, zadaszenie, funkcja oraz rzeczywisty obrys obiektu.

Czy można po prostu zmienić zgłoszenie po wykonaniu tarasu?

Zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych jest procedurą uprzednią. W zgłoszeniu trzeba wskazać rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Co do zasady roboty można rozpocząć, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w terminie 21 dni od doręczenia zgłoszenia.

Jeżeli taras został już wykonany, złożenie nowego zgłoszenia „po fakcie” nie usuwa automatycznie naruszenia. Nowe zgłoszenie może mieć znaczenie dla robót planowanych na przyszłość, ale ukończone roboty wykraczające poza wcześniejsze zgłoszenie ocenia przede wszystkim organ nadzoru budowlanego.

Warto odróżnić tę sytuację od przypadków, w których chodzi o uzupełnienie braków w zgłoszeniu robót, zmianę pozwolenia na budowę albo ponowne zgłoszenie przy określonych inwestycjach objętych projektem. Art. 36a Prawa budowlanego reguluje istotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu albo od projektu złożonego z określonymi zgłoszeniami, ale nie oznacza ogólnej możliwości zalegalizowania każdej zmiany wykonanej przy prostym zgłoszeniu budynku gospodarczego do 35 m².

Kiedy dobudowany taras może oznaczać samowolę budowlaną?

Ryzyko samowoli pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy wykonane roboty nie mieszczą się w zakresie zgłoszenia albo gdy dla rzeczywiście wykonanego obiektu wymagane było pozwolenie na budowę lub odrębne zgłoszenie. W opisanej sytuacji istotne jest to, że zgłoszenie obejmowało budynek gospodarczy o powierzchni 35 m², a w terenie powstał budynek z dodatkowym zadaszonym tarasem i łączną powierzchnią wskazywaną jako 46 m².

Jeżeli taras zostanie potraktowany jako element rozbudowujący budynek gospodarczy, obiekt może przestać spełniać warunek powierzchni zabudowy do 35 m². Wtedy organ może uznać, że wykonano roboty z naruszeniem zgłoszenia albo że powstał obiekt wymagający innej procedury. Jeżeli natomiast taras jest konstrukcyjnie i funkcjonalnie odrębny, konieczne jest sprawdzenie, czy sam taras mógł zostać wykonany bez formalności albo na zgłoszenie.

Aktualne przepisy osobno regulują przydomowe tarasy naziemne. Przydomowy taras naziemny o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m² co do zasady nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia, natomiast większy taras naziemny wymaga zgłoszenia, a przy tarasie zadaszonym znaczenie ma także powierzchnia dachu. Nie można jednak automatycznie przenieść tych zasad na każdy taras przy budynku gospodarczym, ponieważ pojęcie „przydomowy” i rzeczywista funkcja obiektu mogą mieć znaczenie dla oceny organu.

Jaki tryb może zastosować nadzór budowlany?

Jeżeli organ uzna, że doszło do budowy obiektu lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, bez pozwolenia albo pomimo sprzeciwu do zgłoszenia, zastosowanie może mieć tryb legalizacyjny z art. 48 i nast. Prawa budowlanego. Organ wydaje wtedy postanowienie o wstrzymaniu budowy, także gdy budowa została już zakończona, i informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację. Wniosek składa się w terminie 30 dni od doręczenia postanowienia, a następnie organ nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni.

Jeżeli sprawa dotyczy robót wykonywanych na podstawie zgłoszenia, ale z naruszeniem art. 29 ust. 1 lub 3 Prawa budowlanego albo w sposób istotnie odbiegający od warunków wynikających z dokumentacji lub przepisów, możliwy jest tryb naprawczy z art. 50–51 Prawa budowlanego. W takim postępowaniu organ może żądać inwentaryzacji wykonanych robót, ocen technicznych lub ekspertyz, a następnie nakazać doprowadzenie robót do stanu zgodnego z prawem, przedłożenie odpowiedniej dokumentacji albo rozbiórkę całości lub części obiektu.

Nie należy więc opierać się na dawnym uproszczeniu, że każda taka sprawa to postępowanie z art. 49b Prawa budowlanego. Przepis art. 49b jest obecnie uchylony, a właściwy tryb trzeba dobrać do rzeczywistego charakteru naruszenia.

Jak uporządkować sprawę krok po kroku?

W pierwszej kolejności należy ustalić, co dokładnie zostało zgłoszone i co faktycznie powstało. Potrzebne będą: kopia zgłoszenia, potwierdzenie braku sprzeciwu albo zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, szkice dołączone do zgłoszenia, mapa z usytuowaniem obiektu, zdjęcia, wymiary budynku i tarasu oraz informacja o sposobie połączenia konstrukcji.

Następnie warto zlecić projektantowi albo osobie z uprawnieniami budowlanymi ocenę, czy wykonany obiekt spełnia przepisy techniczno-budowlane, plan miejscowy albo decyzję WZ, wymogi dotyczące odległości od granicy działki oraz warunki z art. 29 Prawa budowlanego. Jeżeli konstrukcja jest bezpieczna i możliwa do pogodzenia z przepisami, szanse na legalizację albo doprowadzenie sprawy do zgodności z prawem są większe.

Jeżeli roboty nie zostały w pełni zakończone, należy wstrzymać dalsze prace do czasu wyjaśnienia sytuacji. Kontynuowanie robót mimo ryzyka naruszenia może pogorszyć sytuację inwestora, zwłaszcza gdy organ wyda postanowienie o wstrzymaniu robót.

W przypadku zakończonej inwestycji najbezpieczniejsze jest przygotowanie dokumentacji i wystąpienie o ocenę właściwego organu, zwykle powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ wskaże, czy sprawa będzie prowadzona jako legalizacja samowoli, postępowanie naprawcze czy też możliwe jest inne uporządkowanie dokumentacji.

Jakie konsekwencje grożą inwestorowi?

Konsekwencje zależą od trybu postępowania i od tego, czy obiekt można doprowadzić do zgodności z prawem. W trybie legalizacji z art. 48 i nast. Prawa budowlanego może pojawić się opłata legalizacyjna. Dla budowy obiektów objętych art. 29 ust. 1 pkt 14 Prawa budowlanego opłata legalizacyjna wynosi 5000 zł, jeżeli sprawa mieści się w tym przepisie. Gdy okaże się, że inwestycja wymagała pozwolenia na budowę, opłata może być znacznie wyższa, bo oblicza się ją według zasad z art. 59f z pięćdziesięciokrotnym podwyższeniem stawki.

Jeżeli legalizacja nie jest możliwa, dokumenty nie zostaną złożone w terminie, inwestor nie usunie braków albo nie uiści wymaganej opłaty, organ może nakazać rozbiórkę obiektu albo jego części. W trybie naprawczym organ może również nakazać wykonanie określonych robót, przedstawienie projektu zamiennego albo doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Dodatkowym problemem może być późniejsza sprzedaż nieruchomości, kontrola nadzoru, spór sąsiedzki, ujawnienie niezgodności przy inwentaryzacji geodezyjnej albo trudności przy dalszych pracach budowlanych. Dlatego takich zmian nie warto pozostawiać „na później”.

Co z opisanym przypadkiem budynku 35 m² i tarasu?

W opisanym stanie faktycznym nie należy zakładać, że wystarczy ponownie zgłosić budynek jako obiekt o powierzchni 46 m². Zgłoszenie dotyczyło budynku gospodarczego do 35 m², a taras został dobudowany w trakcie prac bez objęcia go pierwotnym zgłoszeniem. Jeżeli zadaszony taras jest częścią tego samego obiektu, inwestycja może wykraczać poza dopuszczalny zakres zgłoszenia.

Praktyczne rozwiązanie powinno zacząć się od pomiaru i dokumentacji powykonawczej. Następnie trzeba ustalić, czy da się wykazać odrębność tarasu i czy spełnia on warunki przewidziane dla przydomowych tarasów naziemnych albo innych obiektów niewymagających pozwolenia. Jeżeli nie, trzeba liczyć się z procedurą przed nadzorem budowlanym i obowiązkiem przedstawienia dokumentacji pozwalającej ocenić legalność oraz bezpieczeństwo wykonanych robót.

Jeżeli organ uzna, że legalizacja jest możliwa, może skończyć się na obowiązku uzupełnienia dokumentów, wykonania określonych czynności lub wniesienia opłaty legalizacyjnej. Jeżeli jednak obiekt narusza przepisy techniczno-budowlane, plan miejscowy, odległości od granicy działki albo nie można go zakwalifikować do żadnej dopuszczalnej procedury, realny jest nakaz rozbiórki tarasu lub części obiektu.

FAQ

Czy można po fakcie złożyć zgłoszenie na dobudowany taras?

Co do zasady zgłoszenie składa się przed rozpoczęciem robót. Zgłoszenie złożone po wykonaniu tarasu nie legalizuje automatycznie robót już wykonanych. Może być potrzebne postępowanie przed nadzorem budowlanym.

Czy zadaszony taras wlicza się do powierzchni 35 m²?

To zależy od konstrukcji i sposobu powiązania tarasu z budynkiem. Jeżeli zadaszenie i taras tworzą z budynkiem jeden obiekt albo powiększają jego obrys zabudowy, organ może potraktować je jako przekroczenie limitu 35 m². W razie wątpliwości potrzebna jest analiza rysunków i stanu faktycznego.

Czy każdy taras przy budynku gospodarczym wymaga pozwolenia?

Nie zawsze. Przepisy przewidują ułatwienia dla przydomowych tarasów naziemnych, ale przy budynku gospodarczym trzeba ustalić, czy taras rzeczywiście spełnia warunki danej kategorii i czy nie jest w praktyce rozbudową budynku gospodarczego. Samo nazwanie konstrukcji tarasem nie przesądza sprawy.

Czy lepiej rozebrać taras przed kontrolą?

Samodzielna rozbiórka może ograniczyć problem, jeżeli nie toczy się jeszcze postępowanie i można bezpiecznie przywrócić stan zgodny ze zgłoszeniem. Jeżeli organ już wszczął sprawę albo wydał postanowienie, trzeba działać zgodnie z jego rozstrzygnięciami. Warto najpierw udokumentować stan i skonsultować dalsze kroki.

Ile może kosztować legalizacja?

W trybie legalizacji opłata zależy od rodzaju naruszenia. Dla obiektów z art. 29 ust. 1 pkt 14 Prawa budowlanego opłata legalizacyjna wynosi 5000 zł, ale gdy okaże się, że inwestycja wymagała pozwolenia na budowę, koszt może być liczony według znacznie surowszych zasad. Do tego dochodzą koszty dokumentacji, pomiarów, ekspertyz i ewentualnych robót naprawczych.

Podsumowanie

Dobudowanie zadaszonego tarasu do budynku gospodarczego zgłoszonego jako obiekt do 35 m² nie jest drobną zmianą, którą zawsze można bezpiecznie pominąć. Jeżeli powiększa powierzchnię zabudowy albo zmienia zakres zgłoszenia, inwestor może mieć do czynienia z naruszeniem Prawa budowlanego.

Najważniejsze jest szybkie ustalenie rzeczywistych parametrów obiektu i właściwego trybu postępowania. W jednej sprawie wystarczy dokumentacja i doprowadzenie robót do stanu zgodnego z prawem, w innej konieczna będzie legalizacja z opłatą, a w jeszcze innej organ może nakazać rozbiórkę części obiektu. Im wcześniej zostanie przygotowana dokumentacja techniczna i prawna, tym łatwiej ograniczyć ryzyko.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, w szczególności art. 29, art. 30, art. 36a, art. 48, art. 49d oraz art. 50-51.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.