• Data: 2023-05-26 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Postawiliśmy z żoną budynek gospodarczy o powierzchni 35m2 na zgłoszenie. W trakcie budowy wykonawca zaproponował nam dobudowanie zadaszonego tarasu (łącznie wyszłoby 46 m2) i wyraziliśmy zgodę. Jak to rozwiązać zgodnie z prawem? Taras i budynek już stoją, zgłoszenie jest tylko na budynek gospodarczy.
Możliwość zmiany zgłoszenia nie jest niestety tak oczywista jak możliwość zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Przepisy art. 36a Prawa budowlanego dotyczą robót budowlanych jeszcze niezrealizowanych. Ustawodawca, tak jak w przypadku odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, rozróżnia istotne i nieistotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem niektórych rodzajów budów lub przebudowy oraz instalowania, wymienionych w art. 36a ust. 1a Prawa budowlanego. Ustawodawca wymienił:
Tak jak w przypadku odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie ma żadnego znaczenia, czy potrzeba wprowadzenia zmian jest zależna, czy niezależna od woli inwestora.
W związku z pewnymi rozbieżnościami w orzecznictwie trudno było jednoznacznie stwierdzić, czy w przypadku odstąpienia od warunków zgłoszenia budowy mają zastosowanie przepisy o likwidacji samowoli budowlanej zawarte w art. 49b Prawa budowlanego, czy też w art. 50 i 51. Z uzasadnienia wyroku Sądu Administracyjnego w Krakowie wynikają pewne wskazówki:
1. „w razie ustalenia, że wybudowano inny obiekt niż określony w zgłoszeniu, zastosowanie znajdzie tryb z art. 49b Prawa budowlanego;
2. w razie ustalenia, że wybudowano taki obiekt, jak określono w zgłoszeniu, ale z istotnymi odstępstwami od zgłoszenia, możliwe będzie prowadzenie postępowania legalizacyjnego na podstawie art. 50 ust. 1 i art 51 Prawa budowlanego;
3. w sytuacji ustalenia, że prowadzono roboty budowlane na podstawie zgłoszenia, gdy tymczasem dla ich wykonania wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę, postępowanie będzie prowadzone w oparciu o przepis art. 50 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 51 Prawa budowlanego”.
Należy więc ponownie dokonać zgłoszenia i przedstawić dokumentację zamienną – zagospodarowanie działki, szkic budynku.
Garaż zamieniony w warsztat z dobudowanym składzikiem
Pan Tomasz wybudował garaż wolnostojący o powierzchni 35 m² na zgłoszenie. W trakcie użytkowania zdecydował, że zamiast przechowywać w nim samochód, przerobi go na warsztat stolarski. Potrzebował więcej miejsca na narzędzia, więc dobudował z tyłu niewielki składzik o powierzchni 10 m². Po kontroli nadzoru budowlanego okazało się, że całkowita powierzchnia zabudowy przekroczyła dopuszczalne 35 m², a charakter budynku uległ zmianie. Konieczne było wszczęcie postępowania legalizacyjnego i przedstawienie nowej dokumentacji zagospodarowania działki.
Zmiana przeznaczenia budynku rekreacyjnego na całoroczny domek z tarasem
Małżeństwo Katarzyna i Marek wybudowali na działce budynek rekreacji indywidualnej w ramach zgłoszenia. Po sezonie letnim postanowili użytkować budynek przez cały rok, więc docieplili go, podłączyli do instalacji wodociągowej i grzewczej, a przy okazji dobudowali zadaszony taras, co zwiększyło powierzchnię zabudowy do 45 m². Gdy składali wniosek o meldunek sezonowy, urząd wszczął postępowanie sprawdzające. Ponieważ przekroczono dopuszczalny metraż i zmieniono przeznaczenie budynku, wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę, którego wcześniej nie mieli.
Budynek gospodarczy z poddaszem użytkowym – problematyczna interpretacja przepisów
Pani Elżbieta zgłosiła budowę budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy 35 m². W trakcie budowy zdecydowała się podnieść dach i wykonać poddasze z oknami dachowymi, gdzie miały być przechowywane dokumenty i narzędzia ogrodowe. Choć powierzchnia zabudowy na poziomie gruntu nie uległa zmianie, nadzór budowlany uznał, że powstało użytkowe poddasze, a więc rzeczywista kubatura obiektu i jego przeznaczenie wykracza poza zakres zgłoszenia. W efekcie pani Elżbieta została wezwana do uzupełnienia dokumentacji i zalegalizowania zmian w trybie art. 51 Prawa budowlanego.
Budowa obiektu do 35 m² na zgłoszenie może wydawać się prostą procedurą, jednak każda modyfikacja – zwłaszcza zwiększająca powierzchnię zabudowy lub zmieniająca przeznaczenie budynku – niesie ze sobą poważne konsekwencje prawne. Zadaszony taras, dobudówka czy użytkowe poddasze mogą sprawić, że inwestycja przekroczy ramy zgłoszenia i stanie się samowolą budowlaną. W takich przypadkach konieczne będzie wszczęcie postępowania legalizacyjnego, dostarczenie odpowiedniej dokumentacji i niekiedy uzyskanie pozwolenia na budowę. Dlatego przed każdą zmianą warto skonsultować się ze specjalistą, by uniknąć kosztownych konsekwencji i problemów z użytkowaniem budynku.
Jeśli masz wątpliwości związane z legalnością zmian w budynku postawionym na zgłoszenie lub potrzebujesz pomocy w przygotowaniu dokumentacji do postępowania legalizacyjnego, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Nasi prawnicy specjalizują się w prawie budowlanym i pomogą Ci bezpiecznie przejść przez procedury administracyjne, uniknąć błędów i doprowadzić sprawę do pozytywnego zakończenia – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika