Dobudowa wiatrołapu a problem z sąsiadem
• Data: 2025-08-19 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Na mojej działce chciałam dobudować wiatrołap do wejścia głównego do budynku mieszkalnego. Wiatrołap będzie dobudowany w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką. Uzyskałam stosowne pozwolenie na budowę i posiadam dziennik budowy, w którym na każdym etapie budowy są robione wpisy przez kierownika budowy. Problem jest po stronie sąsiada, który kategorycznie nie zgadza się na budowę. Sprawa trafiła do SKO, później do urzędu wojewódzkiego, który nakazał dostarczyć dodatkowe dokumenty, m.in. projekt nasłonecznienia sąsiedniej działki w kontekście nowej budowy. Po dostarczeniu ww. dokumentów wojewoda podtrzymał decyzję starosty powiatowego, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, i tym sposobem sprawa stała się ostateczna. Na podstawie tej decyzji zgłosiłam do nadzoru budowlanego rozpoczęcie robót budowlanych. Sąsiadka zaskarżyła decyzję wojewody, gdzie właśnie toczy się sprawa. Budowa jest już prawie ukończona. Jest zgodna z prawem budowlanym i projektem. Była nawet kontrola z Powiatowego Inspektoratu Budowlanego, po zgłoszeniu przez mojego sąsiada, która stwierdziła, że budowa jest zgodna z decyzją o pozwoleniu na budowę i z projektem. Dokonany został również stosowny wpis w dzienniku budowy i sporządzony protokół. Jeżeli wyrok WSA będzie dla mnie jako inwestora niekorzystny, czyli sąd uzna za zasadną skargę sąsiada na decyzję wojewody, co się stanie z moją budową, która już jest prawie ukończona? Czy będę musiała dokonać rozbiórki, co dla mnie będzie fatalnym rozwiązaniem, jeśli chodzi o koszty? Jakie są w tym zakresie rozwiązania prawne? Co jeszcze może z prawnego punktu widzenia zrobić sąsiad, który kategorycznie nie zgadza się na budowę i nie jest możliwe w tej sprawie jakiekolwiek porozumienie? Czy mogę spać spokojnie, nie martwiąc się o rozbiórkę wiatrołapu?
Uchylenie decyzji wojewody po wybudowaniu wiatrołapu
Jak rozumiem, spełnia Pani wszelkie warunki techniczne i inne do wybudowania wiatrołapu. Nie znam treści akt postępowania, nie wiem, czy były jakiekolwiek uchybienia proceduralne. Skupię się na skutkach uchylenia decyzji po wybudowaniu wiatrołapu.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane nie zawiera regulacji, która wprost odnosiłaby się do konsekwencji stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę albo jej uchylenia po zrealizowaniu obiektu budowlanego na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
W zależności od przyjętej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę albo jej uchylenie po wybudowaniu obiektu budowlanego na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę skutkuje koniecznością:
-
uzyskania nowego pozwolenia na budowę wydanego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej albo
-
przeprowadzenia przez organ nadzoru budowlanego postępowania naprawczego na podstawie art. 51 ust. 7 w zw. z art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3.
Konsekwencje stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2286/12, stwierdził, że „w sytuacji, gdy stwierdzono nieważność pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego, czy też je uchylono, po wykonaniu obiektu budowlanego (zakończeniu robót budowlanych), powstaje stan, w którym wykonane roboty budowlane w całości lub w części nie mają oparcia w legalnie istniejącej dokumentacji. Taka sytuacja oznacza zaś, że może być stosowany odpowiednio przepis art. 51 ust. 1 pkt 3 p.b., który pozwala, po nałożeniu obowiązku sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, dokonanie następnie ustaleń, ocen i rozstrzygnięć, o których mowa w art. 51 ust. 4 i 6 p.b. To, czy będzie miał odpowiednie zastosowanie art. 51 ust. 1 pkt 3, czy art. 51 ust. 1 pkt 1 lub 2 p.b., zależy od okoliczności rozpoznawanej sprawy”.
W wyroku z dnia 26 lipca 2013 r., sygn. akt II OSK 687/12, NSA podniósł, że „art. 51 ust. 7 nie stanowi przeszkody, aby doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem polegało na przedłożeniu dodatkowego projektu budowlanego, jego ocenie i ewentualnym zatwierdzeniu. Doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem może polegać również na tym, że po zakończeniu budowy, jeżeli wyeliminowano pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt budowlany, sporządzony zostanie projekt budowlany zamienny z uwzględnieniem wykonanych robót budowlanych”.
Stosownie do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 maja 2004 r. (sygn. akt IV SA 4725/02) „legalizacja obiektu budowlanego, który został wybudowany w oparciu o ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz o pozwolenie na budowę, a następnie decyzje te bądź jedna z nich zostały wyeliminowane z obrotu prawnego powinna mieć miejsce w trybie art. 59 Prawa Budowlanego”.
Czy konieczna będzie legalizacja?
Natomiast stwierdzenie zgodności wykonania obiektu z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę, ponieważ decyzje zostały wyeliminowane z obrotu prawnego, powinno się odbywać w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i projekt budowlany, który jako akt techniczny, a nie akt administracyjny (akt prawny) zachowuje swoja wartość jako dokument, w oparciu o który była wykonana budowa.
Proszę się więc nie obawiać. Wybudowała Pani wiatrołap w oparciu o prawomocną decyzję. Jeśli budowa nie narusza warunków ani przepisów prawa, nie ma mowy o rozbiórce. Ani opłacie legalizacyjnej. Przedstawi Pani projekt powykonawczy – i na tym kończy się postępowanie naprawcze.
Przykłady
Pani Anna z Krakowa postanowiła dobudować niewielki ganek przed wejściem do domu jednorodzinnego. Uzyskała wszystkie wymagane pozwolenia i zgłosiła rozpoczęcie robót do nadzoru budowlanego. Po kilku miesiącach jej sąsiad zaskarżył decyzję wojewody do sądu administracyjnego, twierdząc, że nowa zabudowa zasłania mu światło. Budowa była już ukończona, a sąd po rozpoznaniu sprawy uchylił decyzję wojewody. Nadzór budowlany nie nakazał rozbiórki, lecz zobowiązał Annę do dostarczenia projektu zamiennego, który uwzględniał wykonany ganek, dzięki czemu cała sprawa zakończyła się pozytywnie.
Pan Marek z podwarszawskiej miejscowości wzniósł oranżerię jako dobudówkę do domu. Zrobił to na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę, jednak sąsiad odwołał się, zarzucając naruszenie odległości od granicy działki. Sprawa trafiła do sądu administracyjnego, który uchylił decyzję organu, wskazując na uchybienia proceduralne w toku postępowania. Pomimo to Marek nie musiał burzyć oranżerii – organ nadzoru zobowiązał go jedynie do sporządzenia projektu powykonawczego i ponownego zatwierdzenia dokumentacji, co ostatecznie potwierdziło zgodność obiektu z prawem.
Pani Ewa z Poznania chciała powiększyć wiatrołap przy swoim domu, aby wejście było wygodniejsze. Złożyła projekt i uzyskała decyzję o pozwoleniu na budowę, ale sąsiad od początku sprzeciwiał się inwestycji i zarzucał, że nowa część budynku pogorszy mu warunki korzystania z działki. Mimo kontroli, które potwierdziły zgodność prac z pozwoleniem, sąsiad nie ustępował i sprawa toczyła się w sądzie. Ostatecznie sąd uchylił decyzję wojewody, jednak Ewa, działając w dobrej wierze, nie została potraktowana jak osoba budująca bez zezwolenia. Musiała jedynie przedłożyć uzupełnioną dokumentację i dostosować projekt do wymagań organu, co pozwoliło jej zachować wiatrołap.
Podsumowanie
Inwestor, który buduje na podstawie prawomocnego pozwolenia, nie musi obawiać się nakazu rozbiórki nawet wtedy, gdy decyzja zostanie później uchylona przez sąd. W takiej sytuacji organy nadzoru budowlanego prowadzą postępowanie naprawcze, które najczęściej sprowadza się do przedłożenia projektu zamiennego lub dokumentacji powykonawczej. Kluczowe jest działanie w dobrej wierze i zgodnie z przepisami – wtedy spór z sąsiadem może co najwyżej wydłużyć procedury, ale nie prowadzi do utraty efektów całej inwestycji.
Oferta porad prawnych
Jeśli stoisz przed podobnym problemem i potrzebujesz wsparcia, oferujemy profesjonalne porady prawne online. Wystarczy, że opiszesz swoją sprawę, a my przeanalizujemy dokumenty, wyjaśnimy możliwe rozwiązania i wskażemy najlepszą ścieżkę działania. Nasze usługi są szybkie, wygodne i dostępne bez wychodzenia z domu – pomoc prawnika otrzymasz wprost na swoją skrzynkę e-mail.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2286/12
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lipca 2013 r., sygn. akt II OSK 687/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Warunki zabudowy na działce sąsiedniej, czy mogę zablokować inwestycję mieszkaniową
» Budowa małego obiektu na działce objętej planem zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia i możliwe rozwiązania
» Zalewanie posesji po przebudowie drogi gminnej, obowiązki gminy i właściciela działki
» Wiata przerobiona na budynek, przepisy prawa budowlanego i możliwości działania
» Warunki zabudowy, przeniesienie decyzji i sprzedaż działek
Polecamy
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Budowa przy granicy działki po zmianie rozporządzenia w 2018
- Budowa domku letniskowego na zgłoszenie do 35 m2 na działce rolnej
- Remont stodoły - pozwolenie czy zgłoszenie?
- Czy do budowy drogi wewnętrznej potrzebne jest pozwolenie?
- Odległości między budynkami z uwzględnieniem przepisów przeciwpożarowych
