Zakup działki rolnej oznaczonej jako Ps, wygasłe pozwolenie na budowę

Status działki jako użytku rolnego

Szanse na uzyskanie pozwolenia na budowę zależą przede wszystkim od przeznaczenia działki. Oznaczenie „Ps” w ewidencji gruntów i budynków oznacza użytki rolne – pastwiska. Jeżeli działka ma charakter rolny, jej zabudowa może być istotnie utrudniona.

Kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, należy sprawdzić jej przeznaczenie w planie oraz to, czy dopuszczona jest jakakolwiek zabudowa. Możliwe jest bowiem ustanowienie całkowitego zakazu zabudowy, co uniemożliwia realizację inwestycji. Zmiana planu miejscowego jest procedurą skomplikowaną i nie zawsze możliwą do przeprowadzenia.

Brak planu miejscowego a decyzja o warunkach zabudowy

Jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, sposób jej zagospodarowania określa decyzja o warunkach zabudowy.

Dla tej działki została wcześniej wydana decyzja o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę. Należy ustalić w urzędzie gminy, czy decyzja o warunkach zabudowy nadal obowiązuje oraz czy nie została wygaszona, na przykład wskutek uchwalenia planu miejscowego.

Jeżeli decyzja jest nadal ważna, istnieje możliwość jej przeniesienia na nowego właściciela. Zgodnie z art. 63 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. z dnia 21 czerwca 2024 r. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.), „organ, który wydał decyzję jest obowiązany za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli ta osoba przyjmie wszystkie warunki zawarte w tej decyzji”.

Jeżeli jednak planowana inwestycja ma odbiegać od ustaleń tej decyzji, konieczne będzie uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy.

Klasa gruntu a możliwość zabudowy

Możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla gruntów rolnych zależy również od ich klasy bonitacyjnej. Co do zasady nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy dla gruntów rolnych klas I–III. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie konieczne jest ustalenie klasy gruntu w ewidencji.

Dodatkowo należy sprawdzić, czy gmina nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy może zostać zawieszone.

Wygasłe pozwolenie na budowę i wpisy do dziennika budowy

Sugestia dokonania wpisów w dzienniku budowy z datą wsteczną należy ocenić negatywnie – zarówno pod względem prawnym, jak i praktycznym.

Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Samo dokonanie wpisu w dzienniku budowy po upływie tego okresu nie przywraca ważności pozwolenia. Tego rodzaju działanie mogłoby dodatkowo rodzić poważne konsekwencje prawne.

W obecnej sytuacji należy więc przyjąć, że pozwolenie na budowę wygasło i konieczne będzie przeprowadzenie procedury od nowa, o ile planowana inwestycja będzie dopuszczalna.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.