Zmiana inspektora nadzoru inwestorskiego w trakcie budowy

Zmiana inspektora nadzoru inwestorskiego w trakcie budowy – rola w procesie budowlanym

Inspektor nadzoru inwestorskiego jest jednym z uczestników procesu budowlanego wskazanych w art. 17 Prawa budowlanego. Reprezentuje inwestora na budowie i kontroluje przede wszystkim zgodność wykonywania robót z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Nie jest natomiast przełożonym kierownika budowy w sensie organizacyjnym ani jego zastępcą.

Prawo budowlane nie wiąże pełnienia tej funkcji na całej budowie z jedną konkretną osobą. Inwestor może więc zakończyć współpracę z dotychczasowym inspektorem i powierzyć funkcję innej osobie. Powodem może być wypowiedzenie umowy, choroba, utrata możliwości dalszego wykonywania funkcji, zmiana firmy obsługującej inwestycję albo potrzeba powierzenia nadzoru osobie o innych kwalifikacjach.

Zmiana inspektora nie jest zmianą inwestora i nie powoduje przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie stanowi również sama w sobie zmiany projektu. Trzeba natomiast wyraźnie ustalić dzień zakończenia funkcji przez jedną osobę i dzień przejęcia jej przez drugą. Przy obowiązkowym nadzorze najlepiej, aby daty te zapewniały ciągłość pełnienia funkcji.

Jeżeli ze względu na zakres inwestycji wymagani są inspektorzy w różnych specjalnościach, inwestor wyznacza jednego z nich jako koordynatora ich czynności. Zmiana jednego inspektora branżowego nie musi oznaczać zmiany całego zespołu, ale trzeba sprawdzić, czy po zmianie nadal zapewniony jest nadzór we wszystkich wymaganych specjalnościach.

Kiedy inspektor nadzoru inwestorskiego jest wymagany?

Nie na każdej budowie ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest obowiązkowe. Inwestor może powołać go dobrowolnie, ale w określonych przypadkach obowiązek wynika wprost z przepisów albo z decyzji administracyjnej.

Zgodnie z Prawem budowlanym inspektor musi być ustanowiony między innymi wtedy, gdy:

• obowiązek taki został nałożony w decyzji o pozwoleniu na budowę,
• realizowany jest obiekt należący do kategorii wskazanych w rozporządzeniu wydanym na podstawie art. 19 ust. 2 Prawa budowlanego,
• obowiązek wynika z decyzji wydanej w postępowaniu legalizacyjnym albo z decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót – w przypadkach określonych ustawą.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może także nałożyć obowiązek ustanowienia inspektora w pozwoleniu na budowę, jeżeli uzasadnia to wysoki stopień skomplikowania obiektu lub robót albo przewidywany wpływ inwestycji na środowisko. Osobno obowiązujące rozporządzenie określa kategorie obiektów, przy których nadzór inwestorski jest wymagany z mocy przepisów.

Jeżeli inspektor został ustanowiony wyłącznie dobrowolnie, inwestor może zrezygnować z tej formy nadzoru, o ile z decyzji lub przepisów nie wynika obowiązek jego dalszego zapewniania. Warto jednak wcześniej sprawdzić umowę z wykonawcą, bankiem finansującym inwestycję lub innym podmiotem, ponieważ wymóg nadzoru może wynikać również ze stosunku umownego.

Zmiana osoby inspektora nie rozwiązuje natomiast problemów związanych z odstąpieniem od zatwierdzonego projektu. Jeżeli podczas robót zmienia się lokalizacja albo parametry obiektu, trzeba odrębnie ocenić charakter odstąpienia. Dotyczy to na przykład sytuacji opisanej w poradniku o tym, jak ocenić przesunięcie budynku w trakcie budowy a nowy stan planistyczny.

Zakres obowiązków i odpowiedzialności inspektora

Zmiana osoby nie zmienia ustawowego zakresu funkcji. Nowy inspektor od dnia przejęcia obowiązków powinien wykonywać zadania określone przede wszystkim w art. 25 Prawa budowlanego. Obejmują one kontrolę realizacji budowy, sprawdzanie jakości robót i stosowanych wyrobów, odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu, udział w próbach i odbiorach technicznych oraz potwierdzanie faktycznie wykonanych robót i usunięcia wad.

Inspektor może również wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia dotyczące między innymi usunięcia nieprawidłowości, przeprowadzenia prób lub badań i przedstawienia ekspertyz. W określonych przypadkach może żądać poprawienia albo ponownego wykonania wadliwych robót, a nawet wstrzymania dalszych robót, jeżeli ich kontynuowanie mogłoby wywołać zagrożenie albo prowadzić do niedopuszczalnej niezgodności z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Czynności przed rozpoczęciem albo wznowieniem robót pod nowym nadzorem

Przepisy nie nakazują nowemu inspektorowi wykonywania formalnego audytu całej dotychczasowej budowy. Aby jednak mógł prawidłowo wykonywać swoje obowiązki od dnia przejęcia funkcji, powinien zapoznać się z dokumentacją oraz rzeczywistym stanem inwestycji. W szczególności należy przekazać mu:

• decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokumentację właściwą dla zgłoszenia,
• projekt budowlany i projekt techniczny, jeśli jest wymagany, wraz z wprowadzonymi zmianami,
• dziennik budowy i dotychczasowe wpisy,
• protokoły odbiorów, prób i badań,
• dokumentację robót już zakrytych lub zanikających,
• informacje o stwierdzonych wadach, poleceniach i robotach wymagających ponownej kontroli.

Jeżeli nowy inspektor ma zastrzeżenia do zastanego stanu, powinien je udokumentować. Nie powinien potwierdzać robót, których wykonania albo prawidłowości nie jest w stanie zweryfikować. W granicach swoich ustawowych uprawnień może zażądać dodatkowych badań, ekspertyz, odkrycia określonych elementów albo przedstawienia dokumentów dotyczących zastosowanych wyrobów.

Czynności w trakcie i po zakończeniu robót

Od chwili przejęcia funkcji nowy inspektor odpowiada za prawidłowe wykonywanie własnych obowiązków. Zmiana osoby nie powoduje automatycznego przejęcia odpowiedzialności zawodowej poprzedniego inspektora za czynności wykonane przed zmianą, ale nowy inspektor nie może ignorować nieprawidłowości, które stwierdzi już podczas sprawowania własnego nadzoru.

Trzeba też pamiętać, że inspektor nadzoru inwestorskiego i kierownik budowy pełnią odrębne funkcje, a art. 24 Prawa budowlanego zakazuje ich łączenia. Jeżeli podczas inwestycji zmienia się nie inspektor, lecz osoba prowadząca budowę, formalności wyglądają podobnie tylko w części. Zostały one szerzej omówione w poradniku dotyczącym zmiany kierownika budowy.

Dokumenty, protokoły i wpisy przy zmianie inspektora

Podstawowy obowiązek inwestora wynika z art. 44 Prawa budowlanego. W przypadku zmiany inspektora nadzoru inwestorskiego inwestor dołącza do dokumentacji budowy oświadczenie nowej osoby o przejęciu obowiązków. Aktualne brzmienie tego przepisu nie ustanawia odrębnego, ogólnego obowiązku zawiadamiania starosty, wojewody ani powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wyłącznie o samej zmianie inspektora. Jest to istotna różnica w stosunku do starszego stanu prawnego, do którego nadal mogą nawiązywać niektóre dawne wzory dokumentów i karty usług.

W oświadczeniu warto jednoznacznie wskazać inwestycję, inwestora, funkcję przejmowaną przez inspektora, datę przejęcia obowiązków, specjalność oraz numer uprawnień budowlanych. Dokument powinien być podpisany przez osobę przejmującą funkcję. Niezależnie od oświadczenia trzeba prawidłowo odnotować zmianę w dzienniku budowy.

Rozporządzenie w sprawie dziennika budowy oraz systemu Elektroniczny Dziennik Budowy wymaga, aby osoba kończąca pełnienie funkcji dokonała wpisu określającego stan zaawansowania i zabezpieczenia robót. Nowy inspektor potwierdza przyjęcie funkcji i wskazuje numer posiadanych uprawnień budowlanych.

Jeżeli prowadzone jest EDB, odpowiednie czynności wykonuje się za pomocą funkcji systemu służących przydzielaniu uprawnień i potwierdzaniu przyjęcia funkcji. Gdy inwestor pozbawi uczestnika procesu budowlanego dostępu do elektronicznego dziennika, osoba ta może jeszcze dokonać wpisu w terminie 14 dni od dnia pozbawienia dostępu. Nie powinno się jednak wykorzystywać tego rozwiązania zamiast prawidłowo zaplanowanego przekazania funkcji.

Protokoły związane z robotami mogą być sporządzane na oddzielnych arkuszach, ale powinny zostać odpowiednio powiązane z dziennikiem budowy. Jeżeli problemem nie jest sama zmiana inspektora, lecz brak dokumentu, odrębne zasady postępowania omawia poradnik dotyczący sytuacji, gdy został zgubiony dziennik budowy.

Zmiana osoby lub utrata dokumentacji

Najprostsza sytuacja występuje wtedy, gdy dotychczasowy i nowy inspektor mogą uczestniczyć w przekazaniu funkcji. Problemy pojawiają się, gdy poprzedni inspektor nagle zachorował, zmarł, utracono z nim kontakt albo z innych przyczyn nie może dokonać wymaganego wpisu.

Przepisy dotyczące prowadzenia dziennika przewidują takie sytuacje. Jeżeli dokonanie wpisu przez osobę przestającą pełnić funkcję nie jest możliwe, wpis dotyczący stanu zaawansowania i zabezpieczenia robót może zostać dokonany tylko przez osobę przejmującą funkcję. W takim wpisie trzeba wskazać przyczynę braku możliwości dokonania wpisu przez poprzednika.

Nie oznacza to jednak, że można pominąć rzeczywiste ustalenie stanu budowy. Nowy inspektor powinien opisać zastany stan na tyle precyzyjnie, na ile pozwalają oględziny i dostępne dokumenty. Nie powinien tworzyć wstecznych wpisów ani potwierdzać czynności, przy których nie uczestniczył i których nie może zweryfikować.

Podobne znaczenie dla ciągłości dokumentacji ma sytuacja, w której osoba pełniąca samodzielną funkcję techniczną nagle nie może już uczestniczyć w procesie. Problemy związane z dalszym prowadzeniem dokumentacji pokazuje również poradnik dotyczący dziennika budowy po śmierci kierownika budowy.

Jeżeli wraz ze zmianą inspektora ujawni się brak protokołów, wyników badań lub dokumentacji robót zakrytych, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy kopie posiada kierownik budowy, wykonawca, laboratorium, projektant lub inwestor. Brakujących dokumentów nie powinno się zastępować fikcyjnymi dokumentami sporządzonymi wstecz. Gdy prawidłowości elementu nie można ustalić na podstawie dokumentacji i oględzin, mogą być potrzebne dodatkowe badania, ekspertyza albo odkrycie fragmentu robót.

Osobnym zagadnieniem są warunki umowy z inspektorem. W inwestycjach realizowanych na podstawie rozbudowanych kontraktów, w tym w zamówieniach publicznych, zmiana wskazanej osoby może wymagać akceptacji zamawiającego, wykazania równoważnych kwalifikacji albo wykonania innych czynności umownych. Takie wymagania nie zastępują obowiązków z Prawa budowlanego, lecz funkcjonują obok nich.

Skutki uchybień i sposób ich naprawy

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy inspektor jest wymagany, a przez pewien czas funkcja faktycznie nie jest obsadzona. Inwestor ma obowiązek zapewnienia nadzoru w przypadkach wskazanych w ustawie, decyzji lub przepisach wykonawczych. Z tego względu nie powinien planować zmiany w taki sposób, aby w okresie przerwy wykonywano roboty wymagające kontroli inspektora, zwłaszcza roboty zanikające i ulegające zakryciu.

Brak oświadczenia o przejęciu obowiązków albo nieprawidłowe wpisy nie oznaczają automatycznie, że cała budowa staje się samowolą budowlaną. Mogą jednak utrudnić wykazanie prawidłowego przebiegu robót, spowodować problemy podczas kontroli lub zakończenia inwestycji oraz prowadzić do oceny odpowiedzialności osób uczestniczących w procesie budowlanym.

Jeżeli błąd zostanie zauważony już po zmianie inspektora, należy przede wszystkim:

1. ustalić rzeczywistą datę zakończenia i przejęcia funkcji,
2. uzupełnić wymagane oświadczenie i dołączyć je do dokumentacji budowy,
3. dokonać prawidłowego, bieżącego wpisu w dzienniku zamiast tworzyć wpis z fikcyjną datą,
4. opisać rzeczywisty stan zaawansowania robót i ewentualne nieprawidłowości,
5. ustalić, czy w okresie bez nadzoru wykonywano roboty, których prawidłowość trzeba obecnie dodatkowo sprawdzić,
6. w razie potrzeby przeprowadzić dodatkowe badania, odkrywki albo ekspertyzę.

Jeżeli poprzednia osoba sama rezygnuje z dalszego udziału w inwestycji, przydatne jest również rozróżnienie obowiązków inwestora od obowiązków osoby ustępującej. Analogiczne problemy organizacyjne przy innej funkcji technicznej omawia poradnik dotyczący rezygnacji z funkcji kierownika budowy.

Przykłady praktyczne zmiany inspektora

Najczęstsze pytania o zmianę inspektora nadzoru

Czy zmiana inspektora wymaga zmiany pozwolenia na budowę?

Nie. Sama zmiana osoby pełniącej funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest podstawą do zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Trzeba natomiast wykonać obowiązki dokumentacyjne związane z przejęciem funkcji.

Czy trzeba zgłaszać zmianę inspektora do PINB albo starosty?

Aktualny art. 44 Prawa budowlanego przewiduje dołączenie do dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków przez nowego inspektora. Nie ustanawia ogólnego obowiązku osobnego zawiadomienia organu administracji architektoniczno-budowlanej ani organu nadzoru budowlanego tylko z powodu tej zmiany. Inaczej może wyglądać sytuacja, jeżeli w konkretnej sprawie trwa postępowanie i organ nałożył obowiązek przedstawienia określonych dokumentów.

Czy kierownik budowy może zostać nowym inspektorem nadzoru na tej samej budowie?

Nie. Prawo budowlane wprost zakazuje łączenia funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Osoby te mają odmienne role: kierownik organizuje i prowadzi roboty, a inspektor reprezentuje inwestora i kontroluje ich wykonanie.

Co zrobić, gdy poprzedni inspektor nie może dokonać wpisu?

Jeżeli dokonanie wpisu przez osobę kończącą funkcję nie jest możliwe, przepisy o prowadzeniu dziennika pozwalają, aby wpisu dotyczącego stanu zaawansowania i zabezpieczenia robót dokonała osoba przejmująca funkcję. Musi ona wskazać przyczynę braku wpisu poprzednika. Przy zwykłym sporze lub odmowie współpracy warto udokumentować okoliczności i próby prawidłowego przekazania funkcji.

Czy można prowadzić roboty w okresie między jednym a drugim inspektorem?

Jeżeli nadzór jest obowiązkowy, pozostawienie budowy bez wymaganej osoby rodzi ryzyko naruszenia obowiązków inwestora. Szczególnie niebezpieczne jest wykonywanie w tym okresie robót zanikających lub ulegających zakryciu, które powinny zostać sprawdzone i odebrane przez inspektora. Harmonogram zmiany najlepiej ułożyć tak, aby nie powstała luka w nadzorze.

Czy nowy inspektor odpowiada za błędy popełnione przed jego zatrudnieniem?

Nie przejmuje automatycznie odpowiedzialności zawodowej poprzednika za jego wcześniejsze działania. Od dnia objęcia funkcji odpowiada jednak za własne obowiązki. Jeżeli zauważy wadę lub niezgodność powstałą wcześniej, powinien odpowiednio zareagować, a nie akceptować zastany stan bez kontroli.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 524 z późniejszymi zmianami, w szczególności art. 17–19, art. 24–27, art. 42, art. 44 oraz art. 47a–47f.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 22 grudnia 2022 r. w sprawie dziennika budowy oraz systemu Elektroniczny Dziennik Budowy, Dz. U. z 2023 r. poz. 45, w szczególności § 10–15.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, Dz. U. Nr 138, poz. 1554.