Nadzór autorski projektanta – kiedy inwestor musi go zapewnić?

Nadzór autorski projektanta – rola w procesie budowlanym

Projektant jest jednym z uczestników procesu budowlanego wskazanych w art. 17 Prawa budowlanego. Nadzór autorski jest jednak tylko jednym z elementów jego możliwego udziału w realizacji inwestycji. Nie należy utożsamiać go ani z kierowaniem budową, ani z nadzorem inwestorskim.

Kierownik budowy odpowiada za prawidłowe prowadzenie robót i organizację budowy w zakresie określonym ustawą. Inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje inwestora i kontroluje między innymi jakość wykonywanych robót. Projektant sprawujący nadzór autorski koncentruje się natomiast na tym, czy realizacja odpowiada rozwiązaniom projektowym i czy proponowane zmiany mogą zostać zaakceptowane od strony projektowej.

Podstawowy zakres nadzoru autorskiego wynika z art. 20 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego. Obejmuje on:

• stwierdzanie w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
• uzgadnianie możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, jeżeli zgłasza je kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego.

Nadzór autorski nie oznacza więc stałej obecności projektanta na budowie. Częstotliwość wizyt powinna wynikać z charakteru robót, pojawiających się problemów, warunków decyzji oraz ustaleń umownych. Nie można jednak ograniczyć nadzoru do czynności czysto formalnych, jeżeli rzeczywiste sprawdzenie zgodności robót wymaga oględzin na miejscu.

Kiedy nadzór autorski jest wymagany?

Najważniejsze rozróżnienie dotyczy nadzoru obowiązkowego i nadzoru ustanowionego z inicjatywy inwestora.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego. Jest to dopuszczalne w przypadkach uzasadnionych:

• wysokim stopniem skomplikowania obiektu budowlanego,
• wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych,
• przewidywanym wpływem inwestycji na środowisko.

Dlatego pierwszym dokumentem, który powinien sprawdzić inwestor, jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Jeżeli znajduje się w niej obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, nie jest to już kwestia swobodnej decyzji inwestora. Nadzór trzeba zorganizować w taki sposób, aby projektant mógł rzeczywiście wykonywać swoje obowiązki podczas realizacji robót.

Obowiązek ten nakłada organ administracji architektoniczno-budowlanej, a nie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Co do zasady organem pierwszej instancji w sprawie pozwolenia na budowę jest starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu, natomiast w ustawowo określonych sprawach właściwy może być wojewoda. PINB lub WINB pełnią inną rolę – kontrolują wykonywanie robót i mogą prowadzić postępowanie naprawcze, jeżeli podczas realizacji inwestycji powstaną nieprawidłowości.

Jeżeli decyzja nie nakłada takiego obowiązku, inwestor może skorzystać z art. 18 ust. 3 Prawa budowlanego i sam zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego. Z kolei art. 20 ust. 1 pkt 4 przewiduje obowiązek projektanta sprawowania tego nadzoru na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Nie istnieje zatem zasada, zgodnie z którą każda budowa domu jednorodzinnego, remont czy przebudowa automatycznie wymagają nadzoru autorskiego. Trzeba sprawdzić konkretną decyzję, tryb realizacji robót i ewentualne przepisy szczególne. Art. 19 przewiduje nałożenie obowiązku w decyzji o pozwoleniu na budowę, dlatego tej konstrukcji nie należy automatycznie przenosić na każdą inwestycję realizowaną wyłącznie na podstawie zgłoszenia.

Nadzór autorski nie zastępuje również innych funkcji na budowie. Jeżeli podczas realizacji następuje zmiana kierownika budowy, trzeba przeprowadzić odrębne formalności dotyczące właśnie kierownika.

Zakres obowiązków i odpowiedzialności projektanta

Ustawowy nadzór autorski jest związany z projektem, a nie z bieżącym zarządzaniem ekipą wykonawczą. Projektant powinien reagować przede wszystkim wtedy, gdy trzeba potwierdzić zgodność robót z dokumentacją albo rozstrzygnąć, czy proponowane rozwiązanie zamienne jest dopuszczalne.

Projektant ma również uprawnienia określone w art. 21 Prawa budowlanego. W trakcie realizacji budowy może wejść na jej teren i dokonywać zapisów w dzienniku budowy dotyczących realizacji. Może także zażądać wpisem do dziennika wstrzymania robót, jeżeli stwierdzi możliwość powstania zagrożenia albo wykonywanie robót niezgodnie z projektem. Gdy dla danych robót nie prowadzi się dziennika budowy, żądanie wstrzymania realizuje się przez zawiadomienie właściwego organu nadzoru budowlanego.

Projektant nie odpowiada natomiast za prowadzenie dziennika budowy w miejsce kierownika ani za naprawianie problemów z samym dokumentem. Jeżeli problemem jest zgubiony dziennik budowy, należy odrębnie uporządkować tę kwestię dokumentacyjną.

Czynności przed rozpoczęciem robót

Jeżeli nadzór autorski ma być wykonywany od początku inwestycji, inwestor powinien przed rozpoczęciem robót:

• sprawdzić, czy obowiązek nadzoru wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę,
• ustalić osobę, która będzie pełniła funkcję, oraz zweryfikować jej uprawnienia do wykonywania odpowiedniej samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie,
• ustalić zakres organizacyjny nadzoru, zasady zgłaszania problemów, sposób uzgadniania zmian, terminy reakcji i ewentualne wynagrodzenie,
• zapewnić projektantowi dostęp do aktualnej dokumentacji projektowej, decyzji i uzgodnień,
• dokonać wymaganych wpisów w dzienniku budowy, jeżeli jest on prowadzony.

Rozporządzenie w sprawie dziennika budowy przewiduje, że przed rozpoczęciem robót inwestor dokonuje na początku części przeznaczonej na wpisy wpisu dotyczącego projektanta sprawującego nadzór autorski, jeżeli został on powołany. Projektant potwierdza przyjęcie funkcji i wskazuje numer posiadanych uprawnień budowlanych. Jeżeli projektant zostaje powołany później, odpowiedni wpis może zostać dokonany również po rozpoczęciu robót.

Trzeba ponadto pamiętać o art. 41 ust. 4 Prawa budowlanego. W przypadkach wskazanych w tym przepisie inwestor zawiadamia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót zarówno właściwy organ nadzoru budowlanego, jak i projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem.

Prawo budowlane nie ustanawia jednego ogólnego terminu w rodzaju 7 czy 14 dni na powołanie projektanta do nadzoru autorskiego. Jeżeli jednak nadzór jest obowiązkowy, powinien zostać zorganizowany na tyle wcześnie, aby jego wykonywanie było realne, a nie dopiero po zakończeniu robót wymagających kontroli projektanta.

Czynności w trakcie robót i po ich zakończeniu

W czasie wykonywania robót projektant może dokonywać oględzin, porównywać wykonanie z dokumentacją, dokonywać odpowiednich wpisów oraz zajmować stanowisko wobec rozwiązań zamiennych. Szczegółowy sposób komunikacji i częstotliwość wizyt dobrze określić w umowie, ponieważ sama ustawa nie ustala minimalnej liczby pobytów projektanta na budowie.

Jeżeli wykonawca proponuje rozwiązanie odmienne od przyjętego w projekcie, nie należy traktować ustnej zgody na placu budowy jako wystarczającego zabezpieczenia. Zmiana powinna zostać oceniona i udokumentowana w sposób odpowiadający jej charakterowi. Gdy stanowi odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia, znaczenie ma także art. 36a Prawa budowlanego.

Ustawowy zakres nadzoru autorskiego dotyczy przede wszystkim toku wykonywania robót. Udział projektanta w naradach, odbiorach częściowych, odbiorze końcowym, przygotowaniu dokumentacji powykonawczej albo określona liczba wizyt mogą zostać przewidziane w umowie, ale nie każde takie świadczenie wynika automatycznie z art. 20 ust. 1 pkt 4.

Dokumenty, protokoły i wpisy dotyczące nadzoru autorskiego

Dokumentacja nadzoru powinna pozwalać odtworzyć, kto pełnił funkcję, od kiedy ją wykonywał, jakie problemy zostały zgłoszone i w jaki sposób projektant się do nich odniósł. W zależności od inwestycji znaczenie mogą mieć w szczególności:

• decyzja o pozwoleniu na budowę z warunkiem zapewnienia nadzoru autorskiego,
• umowa z projektantem albo inne udokumentowane powierzenie funkcji,
• aktualny projekt budowlany i projekt techniczny oraz dokumentacja branżowa potrzebna do oceny robót,
• wpisy w dzienniku budowy dotyczące objęcia funkcji, wizyt, stwierdzonych niezgodności i ustaleń projektowych,
• rysunki, opisy i inne dokumenty dotyczące zaakceptowanych zmian lub rozwiązań zamiennych,
• protokoły narad albo wizyt, jeżeli są prowadzone na podstawie umowy lub praktyki przyjętej na inwestycji.

Projektant jako uczestnik procesu budowlanego jest uprawniony do dokonywania wpisów w dzienniku budowy. Szczegółowe wymagania dotyczące formy wpisów określa rozporządzenie w sprawie dziennika budowy i systemu Elektroniczny Dziennik Budowy. Protokoły związane z robotami mogą być wpisywane do dziennika albo sporządzane na oddzielnych arkuszach i odpowiednio dołączane do dokumentacji.

Nie każda trudna sytuacja dotycząca dziennika oznacza problem z nadzorem autorskim. Przykładowo kwestie związane z tym, jak postępować z dziennikiem budowy po śmierci kierownika budowy, dotyczą przede wszystkim ciągłości funkcji kierownika i prawidłowego prowadzenia dokumentacji budowy.

Zmiana osoby sprawującej nadzór lub utrata dokumentacji

Prawo budowlane przewiduje możliwość zmiany projektanta sprawującego nadzór autorski. Zgodnie z art. 44 pkt 3 w przypadku takiej zmiany inwestor dołącza do dokumentacji budowy oświadczenie o przejęciu obowiązków przez nowego projektanta.

Rozporządzenie dotyczące dziennika budowy uzupełnia tę regulację. Projektant, który kończy pełnienie funkcji, powinien dokonać wpisu określającego stan zaawansowania i zabezpieczenia robót. Nowa osoba potwierdza przyjęcie funkcji i wskazuje numer uprawnień. Jeżeli dokonanie wpisu przez osobę ustępującą nie jest możliwe, wpis może sporządzić osoba przejmująca funkcję, wskazując przyczynę braku wpisu poprzednika.

Jeżeli nadzór autorski został nałożony w decyzji, zmiana projektanta nie powinna prowadzić do faktycznej przerwy w nadzorze nad etapami robót, które wymagają jego udziału. Samo zakończenie współpracy z dotychczasowym projektantem nie uchyla obowiązku wynikającego z pozwolenia na budowę.

Zmiana osoby sprawującej nadzór nie zmienia autorstwa projektu. Jeżeli nowy projektant ma nie tylko kontrolować realizację, ale również ingerować w dokumentację stanowiącą utwór, trzeba dodatkowo sprawdzić zakres uprawnień do korzystania z projektu i jego modyfikowania. Prawo budowlane oraz przepisy o prawie autorskim regulują w tym zakresie różne aspekty tej samej sytuacji.

Nie należy też utożsamiać zmiany projektanta ze zmianą kierownika budowy. Jeżeli problem dotyczy rezygnacji z funkcji kierownika budowy, zastosowanie mają odrębne obowiązki dotyczące przejęcia tej funkcji i dokumentacji.

Przy utracie części dokumentacji trzeba najpierw ustalić, czego dokładnie brakuje: projektu, dokumentacji zmian, oświadczenia o przejęciu funkcji, protokołów czy dziennika budowy. Nie powinno się odtwarzać ustaleń wyłącznie z pamięci. W pierwszej kolejności należy zebrać dostępne egzemplarze od projektanta, kierownika, wykonawców i inwestora oraz ustalić, jakie dokumenty znajdują się w aktach właściwego organu. Utrata dziennika budowy wymaga osobnego postępowania i nie powinna być zastępowana tworzeniem wpisów z datą wsteczną.

Skutki uchybień i sposób ich naprawy

Brak nadzoru autorskiego ma różne znaczenie w zależności od tego, czy był on dobrowolny, czy obowiązek jego zapewnienia został wpisany do pozwolenia na budowę. Jeżeli decyzja nakładała taki warunek, prowadzenie robót bez realnego zapewnienia nadzoru może zostać ocenione jako naruszenie warunków realizacji inwestycji.

Nie oznacza to jednak, że sam brak projektanta na budowie automatycznie powoduje nieważność całej inwestycji. Trzeba sprawdzić, jakie roboty wykonano, czy są zgodne z zatwierdzonym projektem, czy wystąpiły odstąpienia oraz które obowiązki dokumentacyjne nie zostały wykonane.

Prawo budowlane przewiduje odpowiedzialność wykroczeniową między innymi za prowadzenie robót bez dopełnienia wymagań określonych w art. 41 ust. 4 i art. 44, a także za wykonywanie robót w sposób odbiegający od warunków określonych w pozwoleniu lub istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu. Jeżeli powstały istotne odstąpienia, konsekwencje mogą wykraczać poza samo uzupełnienie dokumentacji.

Projektant również ponosi własną odpowiedzialność. Art. 95 pkt 5 Prawa budowlanego przewiduje odpowiedzialność zawodową osoby wykonującej samodzielną funkcję techniczną, która uchyla się od podjęcia nadzoru autorskiego albo wykonuje niedbale obowiązki wynikające z pełnienia tego nadzoru.

Gdy ujawniono uchybienia, rozsądna kolejność działania jest następująca:

1. sprawdzić treść pozwolenia na budowę i ustalić, czy nadzór autorski był obowiązkowy,
2. ustalić, kto formalnie pełnił funkcję projektanta sprawującego nadzór i od kiedy,
3. zabezpieczyć aktualną dokumentację projektową oraz dziennik budowy,
4. porównać wykonane roboty z projektem i udokumentować istniejący stan,
5. powierzyć lub przywrócić nadzór projektantowi, jeżeli obowiązek nadal trwa,
6. uzyskać prawidłową kwalifikację ewentualnych odstąpień od projektu,
7. w przypadku odstąpienia istotnego przeprowadzić właściwą procedurę przed organem administracji architektoniczno-budowlanej albo, jeżeli roboty wykonano już niezgodnie z prawem i prowadzone jest postępowanie, zastosować się do rozstrzygnięć organu nadzoru budowlanego.

Nie należy naprawiać braków poprzez tworzenie fikcyjnych wpisów z datą wcześniejszą albo zastępowanie stanowiska projektanta oświadczeniem inwestora. Zakres, w jakim dopuszczalny jest wpis inwestora w dzienniku budowy, trzeba odróżnić od czynności zastrzeżonych dla innych uczestników procesu budowlanego.

Najczęstsze pytania o nadzór autorski

Czy przy budowie domu jednorodzinnego nadzór autorski jest zawsze obowiązkowy?

Nie. Prawo budowlane nie wprowadza ogólnej zasady obowiązkowego nadzoru autorskiego przy każdym domu jednorodzinnym. Trzeba sprawdzić treść decyzji o pozwoleniu na budowę, a gdy obowiązku w niej nie ma, inwestor może ustanowić nadzór z własnej inicjatywy.

Czy projektant może odmówić sprawowania nadzoru autorskiego?

Art. 20 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego zalicza sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej do podstawowych obowiązków projektanta. Uchylanie się od podjęcia nadzoru zostało ponadto wskazane w art. 95 pkt 5 jako podstawa odpowiedzialności zawodowej. Organizację wykonywania nadzoru, terminy reakcji i kwestie wynagrodzenia warto jednak precyzyjnie uregulować w umowie.

Czy nadzór autorski musi sprawować dokładnie ta sama osoba, która sporządziła projekt?

Prawo budowlane w art. 44 wprost reguluje zmianę projektanta sprawującego nadzór autorski i wymaga wówczas dołączenia do dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków. Zmiana osoby pełniącej funkcję nie powoduje jednak zmiany autorstwa projektu. Jeżeli nowy projektant ma modyfikować rozwiązania stanowiące chroniony utwór, trzeba osobno ocenić kwestie praw autorskich.

Czy każdą zmianę na budowie trzeba uzgodnić z projektantem?

Nie każda decyzja wykonawcza jest zmianą projektu. Jeżeli jednak proponowane rozwiązanie jest zamienne w stosunku do przewidzianego w projekcie, mieści się w ustawowym zakresie nadzoru autorskiego. Dodatkowo projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia na podstawie art. 36a Prawa budowlanego. Od charakteru odstąpienia zależy, czy wystarczy jego udokumentowanie, czy konieczna będzie decyzja o zmianie pozwolenia na budowę albo inna procedura właściwa dla danego trybu inwestycji.

Czy nadzór autorski może być wykonywany bez wizyt projektanta na budowie?

Ustawa nie określa minimalnej liczby wizyt. Część spraw może być wyjaśniana na podstawie dokumentacji, zdjęć czy uzgodnień technicznych. Jeżeli jednak rzetelne stwierdzenie zgodności realizacji z projektem wymaga oględzin na miejscu, nadzór ograniczony wyłącznie do kontaktu zdalnego może być niewystarczający. Zakres obecności projektanta powinien odpowiadać rzeczywistym potrzebom konkretnej budowy.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zmianami, w szczególności art. 17–21, art. 36a, art. 41, art. 44, art. 47e–47f, art. 93 i art. 95.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 22 grudnia 2022 r. w sprawie dziennika budowy oraz systemu Elektroniczny Dziennik Budowy, Dz.U. z 2023 r. poz. 45.
• Ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych, tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 24 ze zmianami, w szczególności art. 16 i art. 60.