Co zrobić, gdy ekipa budowlana nie kończy remontu?

Najpierw ustal, co dokładnie zostało wykonane

W opisanej sytuacji najważniejsze jest szybkie oddzielenie emocji od dowodów. Jeżeli wykonawca otrzymał znaczne kwoty, a prace praktycznie stanęły, trzeba ustalić, jaki jest rzeczywisty stan robót, jakie materiały znajdują się na budowie, kto je kupił oraz które elementy zostały wykonane prawidłowo.

Warto sporządzić szczegółową dokumentację: zdjęcia i nagrania budynku, opis wykonanych robót, listę materiałów, potwierdzenia przelewów, korespondencję SMS, e-mail, wiadomości z komunikatorów, notatki z rozmów oraz dane osób, które mogą potwierdzić ustalenia z wykonawcą. Jeżeli na budowie są krokwie lub inne materiały narażone na zniszczenie, należy je zabezpieczyć przed deszczem, śniegiem i wilgocią. Inwestor ma obowiązek ograniczać własną szkodę, a zaniedbanie materiałów może później utrudnić dochodzenie pełnego odszkodowania.

Jeżeli stan robót jest sporny albo istnieje ryzyko, że po wejściu nowej ekipy nie da się już odtworzyć błędów poprzedniego wykonawcy, należy rozważyć prywatną opinię rzeczoznawcy budowlanego albo wniosek o zabezpieczenie dowodu w sądzie. W sprawach budowlanych bardzo często rozstrzygające są nie same twierdzenia stron, lecz zdjęcia, pomiary, opinia specjalisty i dokumenty płatnicze.

Czy brak pisemnej umowy uniemożliwia dochodzenie roszczeń?

Nie. Brak pisemnej umowy nie przekreśla roszczeń wobec wykonawcy. Wiele umów cywilnych może zostać zawartych ustnie, przez wymianę wiadomości, przez przyjęcie pieniędzy i rozpoczęcie prac albo przez inne zachowanie stron. Problemem nie jest więc sama ważność umowy, lecz udowodnienie jej treści.

W przypadku remontu budynku w grę może wchodzić umowa o roboty budowlane-roboty-budowlane.html">roboty budowlane albo umowa o dzieło. Przy większej przebudowie domu, wymianie dachu, podniesieniu ścian kolankowych i pracach konstrukcyjnych często bliżej jest do reżimu robót budowlanych. Zgodnie z art. 658 Kodeksu cywilnego przepisy o umowie o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Forma pisemna jest bardzo ważna dowodowo, ale jej brak nie oznacza automatycznie, że wykonawca może zatrzymać pieniądze bez rozliczenia. Potwierdzenia przelewów na prywatne konto, opisy tytułów przelewów, wiadomości o kolejnych etapach prac, świadkowie uzgodnień i faktyczne wejście ekipy na budowę mogą służyć wykazaniu, że strony zawarły umowę remontową.

Ciężar udowodnienia faktów spoczywa zasadniczo na tym, kto wywodzi z nich skutki prawne. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego oraz z reguł postępowania dowodowego, w tym art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego. Dlatego przed podjęciem ostrych działań warto uporządkować materiał dowodowy.

Pisemne wezwanie do wykonawcy

Kolejnym krokiem powinno być pisemne wezwanie wykonawcy. Najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a dodatkowo e-mailem lub wiadomością SMS, jeżeli wykonawca używał tych kanałów kontaktu. W wezwaniu należy wskazać, kiedy i jaki zakres prac został uzgodniony, ile pieniędzy zapłacono, co wykonano, czego nie wykonano oraz od kiedy ekipa nie pojawia się na budowie.

Wezwanie powinno wyznaczać konkretny, realny termin na wznowienie i zakończenie prac albo na przedstawienie rozliczenia. Można także zażądać wystawienia faktur lub rachunków, jeżeli wykonawca prowadzi działalność gospodarczą i przyjął płatności za usługę. Brak faktur nie pozbawia inwestora roszczeń cywilnych, ale może mieć znaczenie dowodowe i podatkowe.

Jeżeli wykonawca nie odpowie albo nadal będzie zwlekał, takie wezwanie pomoże wykazać, że inwestor dał mu szansę na wykonanie umowy, a dalsze działania, w tym odstąpienie od umowy i zatrudnienie innej ekipy, były uzasadnione.

Odstąpienie od umowy i zatrudnienie innej ekipy

Jeżeli wykonawca porzucił budowę, stale obiecuje powrót, żąda dalszych wpłat i nie przedstawia realnego harmonogramu, inwestor nie musi bez końca czekać. W zależności od kwalifikacji umowy i okoliczności sprawy można rozważyć odstąpienie od umowy po wyznaczeniu dodatkowego terminu, powołując się na przepisy o niewykonaniu zobowiązań wzajemnych oraz nienależytym wykonaniu umowy.

Przed wprowadzeniem nowej ekipy trzeba jednak udokumentować stan budowy. Jeżeli nowy wykonawca przykryje dach, poprawi ściany albo rozbierze wadliwy element, późniejsze wykazanie, co zrobiła poprzednia firma, może być trudniejsze. Dlatego rozsądne jest wykonanie dokumentacji fotograficznej, protokołu stanu robót, a przy większej wartości sporu także skorzystanie z rzeczoznawcy.

Po odstąpieniu od umowy można żądać rozliczenia: zwrotu wynagrodzenia za niewykonane prace, zwrotu nienależnie pobranych kwot, naprawienia szkody oraz pokrycia kosztów koniecznych prac zabezpieczających. Jeżeli część robót została wykonana prawidłowo i ma dla inwestora wartość, wykonawca może domagać się zapłaty za tę część, ale nie za prace niewykonane.

Jakich roszczeń można dochodzić od wykonawcy?

Podstawowym roszczeniem jest zwrot pieniędzy za prace, których wykonawca nie wykonał. Jeżeli otrzymał zaliczki przewyższające wartość realnie wykonanych robót, powinien je rozliczyć. Jeżeli odmawia rozliczenia, roszczenie może być dochodzone w postępowaniu cywilnym.

Drugim rodzajem roszczeń jest odszkodowanie. Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego dłużnik powinien naprawić szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie albo nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. W praktyce odszkodowanie może obejmować na przykład koszt zabezpieczenia budynku, koszt opinii technicznej, różnicę w cenie konieczną do dokończenia prac przez inną ekipę albo uszkodzenie materiałów, jeżeli pozostaje w związku z zachowaniem wykonawcy — zob. powiązaną poradę opóźnienie budowy domu przez ekipę budowlaną.

Trzeba jednak pamiętać, że sąd nie zasądza odszkodowania automatycznie. Należy wykazać naruszenie umowy, szkodę, wysokość szkody oraz związek przyczynowy między działaniem lub zaniechaniem wykonawcy a stratą inwestora.

Zawezwanie do próby ugodowej, mediacja albo pozew

Jeżeli wykonawca nie reaguje na wezwania, możliwe są działania formalne. Jednym z łagodniejszych rozwiązań jest zawezwanie do próby ugodowej przed sądem. Może ono doprowadzić do rozliczenia, ustalenia harmonogramu albo zawarcia ugody. Trzeba jednak pamiętać, że obecnie takie postępowanie co do zasady nie przerywa biegu przedawnienia tak jak dawniej, lecz może powodować jego zawieszenie na czas trwania postępowania pojednawczego. W sprawach o dużej wartości nie należy opierać strategii wyłącznie na tym środku.

Alternatywą jest mediacja, zwłaszcza gdy wykonawca chce się rozliczyć, ale strony spierają się o kwoty. Ugoda zawarta przed mediatorem i zatwierdzona przez sąd może stanowić podstawę późniejszej egzekucji, jeżeli spełnia wymagania prawa.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, pozostaje pozew o zapłatę. W pozwie można żądać zwrotu konkretnych kwot i odszkodowania, a w razie potrzeby wnosić o dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa. W sprawach pilnych można też rozważyć zabezpieczenie roszczenia albo zabezpieczenie dowodu, w szczególności gdy stan budowy może się szybko zmienić.

Czy sprawę zgłaszać na policję, do urzędu skarbowego lub nadzoru budowlanego?

Spór z wykonawcą ma zwykle przede wszystkim charakter cywilny. Policja i prokuratura nie dokończą remontu i nie rozliczą automatycznie stron. Zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa może być zasadne wtedy, gdy istnieją konkretne podstawy do twierdzenia, że wykonawca od początku działał z zamiarem wyłudzenia pieniędzy albo przywłaszczył powierzone środki lub materiały. Samo opóźnienie i nierzetelność nie zawsze oznaczają przestępstwo z art. 286 lub art. 284 Kodeksu karnego.

Zgłoszenie do Krajowej Administracji Skarbowej może mieć znaczenie, jeżeli wykonawca przyjmował pieniądze bez faktur i unika rozliczeń podatkowych. Taki krok może wywołać konsekwencje publicznoprawne dla wykonawcy, ale nie zastępuje pozwu o zapłatę.

Nadzór budowlany nie rozstrzyga sporów o pieniądze między inwestorem a wykonawcą. Może natomiast reagować, jeżeli stan budynku stwarza zagrożenie bezpieczeństwa, prace są prowadzone niezgodnie z przepisami albo istnieją problemy z legalnością robót. Trzeba pamiętać, że obowiązki z zakresu prawa budowlanego często obciążają także inwestora, dlatego przed zgłoszeniem warto ocenić własną sytuację formalną.

Czego nie robić w sporze z wykonawcą?

Nie warto przekazywać kolejnych pieniędzy bez pisemnego rozliczenia dotychczasowych wpłat, harmonogramu i potwierdzenia zakresu dalszych prac. Kolejne przelewy bez dokumentów mogą pogłębić stratę i utrudnić późniejsze rozliczenie.

Należy też unikać gróźb, obraźliwych wiadomości i działań odwetowych. Kontakt z wykonawcą powinien być rzeczowy, najlepiej pisemny i skoncentrowany na faktach: kwotach, terminach, zakresie prac oraz żądaniu rozliczenia. W razie sporu każda wiadomość może stać się dowodem.

Nie należy również zbyt długo zwlekać. Otwarte konstrukcje, niezabezpieczone materiały i brak dachu mogą generować coraz większe szkody. Równolegle z działaniami prawnymi trzeba podejmować rozsądne czynności techniczne zabezpieczające budynek.

FAQ

Czy mogę żądać zwrotu pieniędzy, jeśli nie mam pisemnej umowy?

Tak, jeżeli potrafisz wykazać, że pieniądze zostały przekazane za konkretny remont, a wykonawca nie wykonał całości prac. Dowodami mogą być przelewy, wiadomości, zdjęcia, świadkowie, nagrania rozmów, dokumenty budowlane i opinia rzeczoznawcy.

Czy mogę od razu zatrudnić inną ekipę?

Można to zrobić, ale najpierw warto udokumentować stan budowy i wezwać dotychczasowego wykonawcę do działania lub rozliczenia. Jeżeli nowa ekipa zmieni stan robót, później trudniej będzie udowodnić, co dokładnie zrobił albo czego nie zrobił poprzedni wykonawca.

Czy wykonawca może żądać kolejnych wpłat?

Może zgłaszać takie żądania, ale inwestor nie powinien płacić bez rozliczenia dotychczasowych kwot, potwierdzenia zakresu wykonanych prac i jasnego harmonogramu. Jeżeli prace stoją, a wykonawca unika kontaktu, dalsze wpłaty są ryzykowne.

Czy brak faktur pomaga czy szkodzi inwestorowi?

Brak faktur nie odbiera prawa do dochodzenia roszczeń, ale utrudnia dowodzenie i rozliczenia. Potwierdzenia przelewów oraz korespondencja mogą jednak wykazać, że płatności dotyczyły remontu, a nie darowizny lub przypadkowych przelewów.

Czy warto zgłaszać sprawę na policję?

Warto wtedy, gdy są konkretne przesłanki oszustwa lub przywłaszczenia, na przykład przyjmowanie pieniędzy bez zamiaru wykonania prac. W typowym sporze o opóźnienie i rozliczenie podstawową drogą pozostaje jednak postępowanie cywilne.

Podsumowanie

W przypadku porzuconego remontu najważniejsze są dowody, pisemne wezwanie i szybkie zabezpieczenie budynku. Brak pisemnej umowy nie zamyka drogi do odzyskania pieniędzy, ale wymaga starannego wykazania, jakie były ustalenia stron i co faktycznie zostało wykonane.

Jeżeli wykonawca nie wraca na budowę i nie chce się rozliczyć, można rozważyć odstąpienie od umowy, zatrudnienie nowej ekipy po udokumentowaniu stanu robót, żądanie zwrotu nadpłaty, odszkodowanie, mediację, zawezwanie do próby ugodowej albo pozew. Przy dużych kwotach i pracach konstrukcyjnych warto działać ostrożnie, aby nie utracić dowodów potrzebnych w sądzie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.