Dziennik budowy po śmierci kierownika budowy

Od czego zacząć po odzyskaniu dziennika budowy?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest oddzielenie dwóch problemów: formalnego zakończenia inwestycji oraz odpowiedzialności zmarłego kierownika budowy za nieprowadzenie dokumentacji. Jeżeli prace faktycznie wykonano w latach objętych pozwoleniem, samo to, że dziennik nie zawiera wszystkich wpisów, nie przesądza jeszcze o nielegalności robót. Powstaje jednak poważny problem dowodowy.

W pierwszej kolejności należy skompletować dokumenty dotyczące inwestycji: decyzję o pozwoleniu na budowę, zatwierdzony projekt budowlany, wszystkie posiadane dzienniki budowy, mapy, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą, umowy z wykonawcami, faktury, zdjęcia z budowy, korespondencję z kierownikiem oraz ewentualne protokoły odbiorów częściowych. Przydatna może być także opinia osoby posiadającej uprawnienia budowlane, która oceni, czy wykonane roboty odpowiadają projektowi i przepisom.

Jeżeli budynek gospodarczy był objęty pozwoleniem z 2004 r., ale w jego dzienniku nie ma żadnych wpisów, trzeba wykazać innymi dowodami, że roboty zostały wykonane w zakresie objętym pozwoleniem i bez istotnych odstępstw. Brak wpisów nie powinien być uzupełniany po latach nieprawdziwymi zapisami, ponieważ dziennik budowy jest dokumentem urzędowym.

Śmierć kierownika budowy – kto może przejąć jego obowiązki?

Śmierć kierownika nie powoduje przejścia jego uprawnień ani odpowiedzialności na inwestora. Jeżeli roboty mają być kontynuowane albo budowa nie została formalnie zakończona, inwestor powinien ustanowić osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia i przekazać jej dostępną dokumentację.

Nowy kierownik może ocenić stan robót, dokonać bieżących wpisów i wskazać braki, ale nie powinien tworzyć z datą wsteczną wpisów potwierdzających czynności, których nie nadzorował. W razie wieloletniej przerwy potrzebne mogą być dodatkowe oględziny, inwentaryzacja albo opinia techniczna.

W tym artykule problemem jest więc nie zwykła zmiana osoby pełniącej funkcję, lecz odtworzenie stanu budowy po śmierci uczestnika procesu i ustalenie, jakie dokumenty mogą zastąpić brakujące informacje.

Jak odtworzyć przebieg budowy po śmierci kierownika?

Dziennik budowy pozostaje podstawowym źródłem informacji o kolejności robót, odbiorach i osobach odpowiedzialnych za poszczególne etapy. Po śmierci kierownika należy zabezpieczyć oryginał dokumentu i porównać go z projektem, protokołami, zdjęciami, fakturami oraz dokumentacją geodezyjną.

Jeżeli wpisy są niepełne, organ może dopuścić inne dowody, ale powinny one tworzyć spójny obraz inwestycji. Oświadczenie nowego kierownika nie zastąpi automatycznie informacji o robotach, których nie widział. Osobny tryb postępowania w przypadku utraty całego dokumentu omawia poradnik zgubiony dziennik budowy – co zrobić.

Równie ważne jest przechowywanie projektu, dziennika i protokołów budowy, ponieważ brak dokumentów często ujawnia się dopiero przy zakończeniu budowy.

Czy można zakończyć budowę bez kompletnych wpisów?

Co do zasady zakończenie budowy wymaga dopełnienia procedury przewidzianej w Prawie budowlanym. W wielu przypadkach będzie to zawiadomienie o zakończeniu budowy, a w sytuacjach wskazanych w ustawie pozwolenie na użytkowanie. Właściwy tryb zależy od rodzaju obiektu, treści pozwolenia, kategorii obiektu oraz tego, czy organ wcześniej nałożył dodatkowe obowiązki.

Jeżeli obiekt został wykonany zgodnie z pozwoleniem i projektem, ale dokumentacja jest niepełna, trzeba przygotować możliwie pełny materiał dowodowy. Organ może badać, czy budowa była prowadzona legalnie, czy obiekt nadaje się do użytkowania i czy nie doszło do odstępstw istotnych z punktu widzenia Prawa budowlanego.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy budynek gospodarczy nie był objęty pozwoleniem, został wykonany w innym miejscu, ma inne parametry albo powstał z istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu. Wtedy organ nadzoru budowlanego może prowadzić postępowanie legalizacyjne albo naprawcze, a inwestor może zostać zobowiązany do przedłożenia dokumentów, ekspertyz, projektu zamiennego lub wykonania określonych robót.

Co zrobić z budynkiem gospodarczym bez wpisów?

W przypadku budynku gospodarczego należy ustalić, czy był on wyraźnie objęty decyzją o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonym projektem. Jeżeli tak, brak wpisów w dzienniku jest przede wszystkim brakiem dowodowym. Warto wtedy zebrać dokumenty potwierdzające wykonanie robót: zdjęcia z okresu budowy, faktury za materiały, umowy z wykonawcami, potwierdzenia dostaw, mapę z naniesionym obiektem, inwentaryzację geodezyjną oraz ewentualne oświadczenia osób, które uczestniczyły w budowie.

Jeżeli nie ma pewności, czy budynek gospodarczy odpowiada projektowi, potrzebna może być inwentaryzacja architektoniczno-budowlana oraz opinia techniczna. Taka dokumentacja pomaga wykazać, czy obiekt jest zgodny z decyzją, czy wymaga działań naprawczych, czy też organ może uznać, że doszło do budowy albo rozbudowy bez wymaganego umocowania w pozwoleniu.

Nie należy dopisywać po latach fikcyjnych wpisów ani podpisywać oświadczeń, których treści nie da się potwierdzić. Takie działanie może pogorszyć sytuację inwestora i narazić osoby podpisujące dokumenty na odpowiedzialność.

Odpowiedzialność zmarłego kierownika budowy i ubezpieczenie OC

Jeżeli kierownik budowy nie prowadził dokumentacji albo wykonywał obowiązki nienależycie, zasadniczo może powstać odpowiedzialność odszkodowawcza. Po jego śmierci ewentualne roszczenia cywilne mogą być kierowane z uwzględnieniem zasad prawa spadkowego, czyli wobec spadkobierców w granicach wynikających ze sposobu przyjęcia spadku. W praktyce takie sprawy wymagają ustalenia, czy powstała szkoda, na czym polegała, jaki jest jej związek z działaniem lub zaniechaniem kierownika oraz czy roszczenie nie jest przedawnione.

Osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie podlegają obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej. Warto ustalić, czy kierownik był członkiem właściwej izby samorządu zawodowego, jaki miał zakres uprawnień i u którego ubezpieczyciela posiadał ochronę w okresie, w którym wykonywał czynności na budowie. Nie należy zakładać automatycznie, że każdy brak w dzienniku będzie szkodą objętą ubezpieczeniem. Ubezpieczyciel będzie badał podstawy odpowiedzialności oraz termin zgłoszenia roszczenia.

W sprawach dotyczących robót sprzed wielu lat bardzo istotne jest przedawnienie. Dlatego przed kierowaniem roszczeń do spadkobierców lub ubezpieczyciela trzeba sprawdzić daty wykonania robót, datę wykrycia szkody, treść umowy z kierownikiem i możliwe podstawy odpowiedzialności.

Jakie pismo złożyć do organu?

Nie ma jednego uniwersalnego pisma właściwego w każdej takiej sprawie. Jeżeli obiekt został wykonany zgodnie z pozwoleniem i nadaje się do użytkowania, właściwe może być przygotowanie dokumentów do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie, jeżeli ustawa lub decyzja tego wymagają. Jeżeli dokumentacja jest niepełna, warto przed złożeniem formalnego wniosku ustalić z organem, jakie dowody będą potrzebne.

Jeżeli istnieje ryzyko istotnych odstępstw od projektu, samowolnego wykonania części robót lub braku możliwości potwierdzenia zgodności obiektu z pozwoleniem, sprawa może wymagać postępowania przed powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego. Organ może przeprowadzić oględziny, żądać dokumentów, dopuścić dowody i wydać rozstrzygnięcie zależne od ustaleń faktycznych.

Praktycznie najbezpieczniej jest przygotować krótką chronologię inwestycji, listę posiadanych dokumentów, opis braków w dzienniku i wstępną opinię techniczną. Pozwoli to ocenić, czy sprawę prowadzić jako zakończenie budowy z uzupełniającym materiałem dowodowym, czy jako postępowanie wymagające działań naprawczych.

FAQ

Czy brak wpisów w dzienniku budowy oznacza samowolę budowlaną?

Nie zawsze. Brak wpisów jest poważnym brakiem dokumentacyjnym, ale o samowoli albo istotnym odstępstwie decyduje przede wszystkim to, czy roboty były objęte wymaganym pozwoleniem albo zgłoszeniem i czy wykonano je zgodnie z zatwierdzonym projektem.

Czy nowy kierownik może uzupełnić wpisy po zmarłym kierowniku?

Nie powinien uzupełniać wpisów w sposób sugerujący, że osobiście kierował robotami w przeszłości. Może natomiast dokonać oględzin, przeanalizować dokumenty, opisać aktualny stan obiektu i pomóc przygotować dokumentację, o ile działa zgodnie z prawdą i zakresem swoich uprawnień.

Jakie dowody mogą zastąpić brakujące wpisy?

Mogą to być między innymi zdjęcia, faktury, umowy, dokumenty dostaw materiałów, zeznania świadków, opinie techniczne, inwentaryzacja geodezyjna, protokoły instalacyjne, korespondencja oraz oględziny. Organ ocenia cały materiał dowodowy, a nie tylko jeden dokument.

Czy po tylu latach można jeszcze zgłosić zakończenie budowy?

To zależy od stanu dokumentów, rodzaju obiektu, treści pozwolenia i rzeczywistego przebiegu robót. Sam upływ czasu nie rozwiązuje problemu formalnego zakończenia budowy. Jeżeli obiekt jest użytkowany bez wymaganej procedury, organ może badać legalność użytkowania i zgodność robót z prawem.

Czy można dochodzić odszkodowania od ubezpieczyciela kierownika?

Można to rozważyć, jeżeli da się wykazać szkodę, zawinione lub nienależyte działanie kierownika, związek przyczynowy i istnienie ochrony ubezpieczeniowej w odpowiednim okresie. Trzeba też sprawdzić przedawnienie roszczeń oraz treść umowy ubezpieczenia.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji inwestor powinien najpierw uporządkować dokumenty i ustalić, czy rozbudowa domu oraz budowa budynku gospodarczego zostały wykonane zgodnie z pozwoleniem i projektem. Następnie trzeba ocenić, czy możliwe jest zakończenie procedury budowlanej na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, czy też konieczne będzie postępowanie przed nadzorem budowlanym.

Największym błędem byłoby fikcyjne uzupełnianie dziennika po latach. Bezpieczniejszą drogą jest zebranie dowodów, wykonanie inwentaryzacji i opinii technicznej, a następnie dobranie właściwej procedury. Kwestie odpowiedzialności zmarłego kierownika i jego ubezpieczenia OC należy analizować osobno, szczególnie z uwagi na możliwe przedawnienie roszczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.