Połączenie dwóch mieszkań we wspólnocie

Czy zgoda lokatorów wystarczy?

Nie. W sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej znaczenie ma stanowisko właścicieli lokali, a nie lokatorów — przypadek ten opisuje porada sprzedaż pokoju z mieszkania — por. sytuację z porady podjazd dla niepełnosprawnego a wspólnota. Lokatorem może być np. najemca albo osoba używająca cudzego lokalu. Taka osoba może zgłaszać zastrzeżenia administracji, wspólnocie albo organom nadzoru, ale nie głosuje nad uchwałami wspólnoty, jeżeli nie jest właścicielem lokalu.

Jeżeli jest Pan właścicielem dwóch mieszkań, może Pan wykonywać swoje prawo własności w granicach określonych przez przepisy i zasady współżycia społecznego. Nie oznacza to jednak pełnej swobody w zakresie prac budowlanych. Trzeba ustalić, czy planowane przebicie otworu w ścianie dotyczy wyłącznie Pana lokali, czy także elementów budynku stanowiących nieruchomość wspólną, konstrukcję, instalacje, zabezpieczenia przeciwpożarowe albo elewację.

W praktyce warto zacząć od trzech dokumentów: ksiąg wieczystych lokali, aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowy albo uchwał określających sposób zarządu nieruchomością wspólną. Dopiero po ich sprawdzeniu można ocenić, czy wystarczy decyzja właściciela dwóch lokali, czy potrzebna będzie uchwała wspólnoty.

Wspólnota z 7 lokalami - mała czy duża?

To ważne, ponieważ starsze opracowania często wskazywały, że wspólnota do 7 lokali jest małą wspólnotą. Obecnie art. 19 ustawy o własności lokali przewiduje szczególne zasady dla wspólnot, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż 3. Wspólnota licząca 7 lokali co do zasady nie jest więc małą wspólnotą w aktualnym rozumieniu tego przepisu.

Przy wspólnocie obejmującej 7 lokali zasadnicze znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną i podejmowania uchwał. Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd albo dotyczy formalnego połączenia lokali, nie należy poprzestawać na nieformalnej zgodzie sąsiadów. Potrzebna może być prawidłowo podjęta uchwała właścicieli lokali.

Trzeba też sprawdzić, czy w Państwa nieruchomości nie przyjęto szczególnych zasad zarządu na podstawie umowy właścicieli lokali. Takie ustalenia mogą wynikać z aktu notarialnego, uchwały albo wpisów w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej.

Faktyczne przebicie drzwi a prawne połączenie lokali

Należy odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to faktyczne wykonanie przejścia między mieszkaniami, bez zamykania jednej księgi wieczystej i bez tworzenia jednej nieruchomości lokalowej. Druga to prawne połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jeden lokal, z odpowiednimi zmianami dokumentacji, udziałów i wpisów w księgach wieczystych.

Jeżeli nie chce Pan łączyć mieszkań w jedną księgę wieczystą, nie dochodzi automatycznie do prawnego połączenia lokali. Nie oznacza to jednak, że sprawa jest wyłącznie prywatna. Wykonanie otworu w ścianie oddzielającej lokale może wpływać na samodzielność lokali, bezpieczeństwo budynku, przebieg instalacji, ochronę przeciwpożarową, akustykę albo granice odpowiedzialności wspólnoty.

Jeżeli prace dotyczą ściany nośnej, przewodów kominowych, pionów wodno-kanalizacyjnych, instalacji gazowej, wentylacji, elementów przeciwpożarowych albo części wspólnych, uchwała wspólnoty i dokumentacja techniczna będą szczególnie istotne. Jeżeli ściana jest wyłącznie działowa, położona w obrębie dwóch lokali tego samego właściciela, ryzyko formalne jest mniejsze, ale nadal warto potwierdzić to opinią osoby z uprawnieniami budowlanymi.

Kiedy potrzebna jest uchwała wspólnoty?

Uchwała wspólnoty będzie potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy planowane działanie dotyczy nieruchomości wspólnej albo stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Dotyczy to w szczególności ingerencji w elementy konstrukcyjne budynku, części wspólne, instalacje wspólne lub sytuacji, w której prace mogą oddziaływać na innych właścicieli.

Przy formalnym połączeniu dwóch lokali zastosowanie ma art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Przepis ten przewiduje, że połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość albo podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale — temat rozwija porada podział domu a status budynku wielorodzinnego. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Jeżeli chodzi wyłącznie o wykonanie przejścia bez zmian w księgach wieczystych, art. 22 ust. 4 nie zawsze będzie stosowany wprost. Nadal jednak wspólnota może wymagać uchwały, jeżeli prace ingerują w nieruchomość wspólną albo wpływają na prawa pozostałych właścicieli. Dla bezpieczeństwa warto przedstawić wspólnocie opis prac, szkic techniczny, opinię projektanta oraz informację, że lokale pozostaną odrębnymi nieruchomościami.

Wymogi budowlane i bezpieczeństwo prac

Ustawa o własności lokali nie rozstrzyga szczegółowo, czy samo wykonanie przejścia między mieszkaniami wymaga zgłoszenia albo pozwolenia na budowę. Taką ocenę należy przeprowadzić na gruncie przepisów prawa budowlanego, z uwzględnieniem zakresu robót, rodzaju ściany, wpływu na konstrukcję budynku i warunków technicznych.

Jeżeli prace są drobne, dotyczą wyłącznie nienośnej ściany działowej w obrębie lokali jednego właściciela i nie wpływają na części wspólne, formalności budowlane mogą być ograniczone. Nie należy jednak przyjmować tego automatycznie. W budynku wielorodzinnym nawet pozornie proste prace mogą naruszać instalacje, wentylację, izolację akustyczną albo bezpieczeństwo pożarowe.

W razie wątpliwości warto wystąpić do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej albo skorzystać z pomocy projektanta z uprawnieniami. Jeżeli budynek jest zabytkiem lub znajduje się na obszarze objętym ochroną konserwatorską, konieczne mogą być dodatkowe uzgodnienia.

Samodzielność lokali i księgi wieczyste

Samodzielny lokal mieszkalny to lokal wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku, przeznaczony na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Fizyczne wykonanie przejścia między dwoma lokalami może w praktyce osłabiać ich odrębność użytkową, nawet jeżeli właściciel nie zamierza łączyć ksiąg wieczystych.

Jeżeli lokale mają nadal pozostać dwiema odrębnymi nieruchomościami, powinny zachować cechy samodzielności. W praktyce oznacza to m.in., że każdy lokal powinien nadawać się do niezależnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem. Wykonanie drzwi między lokalami nie zawsze przekreśla samodzielność, ale może wymagać oceny w konkretnym stanie faktycznym.

Jeżeli natomiast właściciel zdecyduje się na formalne scalenie mieszkań, trzeba liczyć się z uchwałą wspólnoty, dokumentami technicznymi, ustaleniem udziału w nieruchomości wspólnej, czynnościami notarialnymi i wnioskami do ksiąg wieczystych. Jeżeli jeden z lokali jest obciążony hipoteką, bank lub inny wierzyciel może mieć istotny interes w tym, jak zostaną ukształtowane dalsze wpisy.

Co zrobić przed rozpoczęciem prac?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest następująca. Najpierw należy ustalić status ściany i zakres planowanych robót, najlepiej z pomocą projektanta albo osoby z uprawnieniami budowlanymi. Następnie warto sprawdzić dokumenty wspólnoty i księgi wieczyste, aby ustalić, czy planowane prace dotyczą części wspólnych albo wymagają uchwały.

Kolejny krok to przedstawienie zarządowi albo zarządcy wspólnoty krótkiego opisu robót. Dobrze wskazać, że lokale pozostają odrębnymi nieruchomościami, jeżeli rzeczywiście nie planuje Pan ich formalnego połączenia. Warto też zadeklarować, że koszty prac, dokumentacji, ewentualnych zabezpieczeń i napraw poniesie właściciel zainteresowany przebiciem przejścia.

Jeżeli wspólnota wymaga uchwały, należy zadbać o jej prawidłową treść. Uchwała powinna określać co najmniej zakres zgody, lokale, których dotyczy, warunek wykonania prac zgodnie z przepisami i sztuką budowlaną, obowiązek pokrycia kosztów przez właściciela oraz odpowiedzialność za ewentualne szkody.

FAQ

Czy mogę przebić drzwi między mieszkaniami bez zgody wspólnoty?

To zależy od zakresu robót. Jeżeli prace dotyczą wyłącznie nienośnej ściany wewnątrz lokali jednego właściciela i nie wpływają na części wspólne, zgoda wspólnoty może nie być konieczna. W praktyce warto jednak uzyskać stanowisko zarządu lub zarządcy, aby uniknąć sporu.

Czy zgoda najemców albo innych lokatorów ma znaczenie prawne?

Nie zastępuje zgody właścicieli lokali. Wspólnotę tworzą właściciele, a nie lokatorzy. Lokatorzy mogą zgłaszać uwagi, ale nie podejmują uchwał wspólnoty, jeżeli nie są właścicielami lokali.

Czy wspólnota z 7 lokalami jest małą wspólnotą?

Co do zasady nie. Obecnie szczególne przepisy o małej wspólnocie dotyczą wspólnot, w których liczba lokali nie jest większa niż 3. Przy 7 lokalach stosuje się zasadniczo regulacje ustawy o własności lokali dotyczące większych wspólnot.

Czy po wykonaniu przejścia trzeba łączyć księgi wieczyste?

Nie zawsze. Samo wykonanie przejścia nie musi oznaczać formalnego scalenia lokali. Jeżeli jednak właściciel chce, aby dwa lokale stały się jedną nieruchomością lokalową, potrzebne są dodatkowe czynności, w tym uchwała wspólnoty i wpisy w księgach wieczystych.

Co grozi za wykonanie prac bez wymaganych zgód?

Może powstać spór ze wspólnotą, obowiązek przywrócenia poprzedniego stanu, odpowiedzialność za szkody albo postępowanie przed organami budowlanymi. Skutki zależą od tego, czy doszło do naruszenia części wspólnych, przepisów budowlanych albo praw innych właścicieli.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie wystarczy zgoda lokatorów. Znaczenie ma stanowisko właścicieli lokali, a przy wspólnocie liczącej 7 lokali trzeba uwzględnić aktualne zasady działania wspólnot mieszkaniowych. Jeżeli plan dotyczy wyłącznie wykonania drzwi między mieszkaniami bez łączenia ksiąg wieczystych, sprawa może być prostsza niż formalne scalenie lokali, ale nadal wymaga sprawdzenia dokumentów wspólnoty, charakteru ściany i wymogów budowlanych.

Najbezpieczniej nie rozpoczynać prac wyłącznie na podstawie ustnej akceptacji sąsiadów. Warto przygotować opis robót, opinię techniczną i - jeśli jest potrzebna - uchwałę wspólnoty. Pozwoli to ograniczyć ryzyko sporu, zarzutu samowoli budowlanej albo późniejszego problemu przy sprzedaży jednego z lokali.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.