Kontrola przewodów kominowych – jak często i jakie obowiązki ma właściciel?

Kontrola przewodów kominowych – kogo dotyczy obowiązek?

Podstawą obowiązku jest art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo budowlane. Właściciel lub zarządca użytkowanego obiektu budowlanego ma zapewnić okresowe sprawdzenie stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Obowiązek dotyczy nie tylko budynków wielorodzinnych, usługowych czy użyteczności publicznej. Roczna kontrola przewodów kominowych jest wymagana również w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Prawo budowlane rzeczywiście przewiduje dla domów jednorodzinnych zwolnienie z części corocznej kontroli, ale odnosi się ono do elementów wskazanych w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a, a nie do kontroli instalacji gazowych i przewodów kominowych z lit. c.

W domu jednorodzinnym za zorganizowanie kontroli odpowiada więc właściciel. W budynku, w którym działa zarządca, obowiązek ustawowy może wykonywać zarządca. W budynku wielolokalowym nie należy utożsamiać obowiązku okresowej kontroli całego obiektu wyłącznie z obowiązkami właściciela pojedynczego mieszkania. Osoba korzystająca z lokalu powinna jednak umożliwić wykonanie niezbędnych czynności w zakresie instalacji i przewodów związanych z lokalem, jeżeli jest to potrzebne do przeprowadzenia kontroli.

Inna sytuacja powstaje po stwierdzeniu niebezpiecznych usterek. Art. 70 Prawa budowlanego obejmuje w określonych przypadkach również użytkownika obiektu, jeżeli obowiązek napraw wynika dla niego z przepisów odrębnych albo z umowy.

Terminy i częstotliwość kontroli

Zwykła okresowa kontrola przewodów kominowych powinna odbywać się co najmniej raz w roku. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnia, że w przypadku kontroli rocznej chodzi o wykonanie jej raz w każdym roku kalendarzowym. Nie trzeba więc zachowywać dokładnie 365 dni pomiędzy kolejnymi kontrolami.

Szczególna reguła dotyczy dużych obiektów. Jeżeli budynek ma powierzchnię zabudowy przekraczającą 2000 m² albo inny obiekt budowlany ma powierzchnię dachu przekraczającą 1000 m², kontrolę w zakresie wskazanym w art. 62 ust. 1 pkt 1 wykonuje się co najmniej dwa razy w roku – do 31 maja oraz do 30 listopada. Obejmuje to również przewody kominowe.

W lokalach gastronomicznych z paleniskami częstotliwość jest jeszcze większa – zanieczyszczenia z przewodów dymowych i spalinowych usuwa się co najmniej raz w miesiącu, jeżeli przepisy miejscowe nie stanowią inaczej.

Kontroli nie można zastąpić samym czyszczeniem komina. Można mieć komin regularnie czyszczony, a jednocześnie nie wykonać ustawowej okresowej kontroli jego stanu technicznego. Są to dwa odrębne obowiązki wynikające z różnych przepisów.

W przypadku nowo oddanych do użytkowania obiektów GUNB przyjmuje, że nie przeprowadza się najbliżej przypadającej kontroli rocznej, a pierwszy taki obowiązek powstaje w następnym roku kalendarzowym. Dla dużych obiektów kontrolowanych dwa razy w roku pomija się natomiast tylko najbliższy termin przypadający po oddaniu obiektu do użytkowania.

Okresowa kontrola kominiarska nie rozwiązuje problemów związanych z formalnym dopuszczeniem obiektu do użytkowania. Jeżeli problemem jest brak pozwolenia na użytkowanie obiektu, trzeba osobno ustalić, jakie formalności były wymagane dla konkretnej inwestycji.

Zakres sprawdzenia budynku lub instalacji

Prawo budowlane określa obowiązek kontroli stanu technicznego, natomiast rzeczywisty zakres czynności zależy od rodzaju przewodów, urządzeń do nich podłączonych oraz konstrukcji budynku. Kontrola nie powinna ograniczać się do stwierdzenia, że komin fizycznie istnieje.

Elementy, które powinna objąć kontrola

Według wyjaśnień GUNB przy ocenie instalacji i przewodów kominowych sprawdza się w szczególności:

• czy wykonano zalecenia wynikające z poprzedniej kontroli,
• czy od poprzedniego przeglądu dokonano zmian w kanałach i przewodach,
• drożność przewodów kominowych,
• siłę ciągu kominowego i prawidłowość działania podłączonych urządzeń,
• stan przewodów na całej dostępnej długości oraz występowanie uszkodzeń,
• stan czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad i innych elementów związanych z kominami,
• działanie urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach z urządzeniami grzewczymi,
• czy przewody są czyszczone z wymaganą częstotliwością oraz czy istnieje bezpieczny dostęp umożliwiający kontrolę i czyszczenie,
• inne nieprawidłowości mogące powodować zagrożenie dla ludzi lub mienia.

Zakres powinien odpowiadać rzeczywistemu układowi instalacji. Jeżeli w budynku oprócz przewodów grawitacyjnych występują przewody z ciągiem wymuszonym mechanicznie, trzeba uwzględnić również tę część instalacji i zapewnić kontrolę przez osobę mającą właściwe uprawnienia.

Dokumentacja fotograficzna i pomiary

Prawo budowlane nie ustanawia ogólnego obowiązku wykonywania zdjęć podczas każdej okresowej kontroli przewodów kominowych. Fotografie mogą być jednak bardzo przydatne do udokumentowania pęknięć, nieszczelności, uszkodzonych nasad, niewłaściwego dostępu albo innych usterek. Mogą również wynikać z przyjętego sposobu wykonywania usługi lub być potrzebne przy późniejszym sporze dotyczącym stanu technicznego.

Inaczej należy traktować czynności pomiarowe. W zakresie uzasadnionym rodzajem instalacji kontrola powinna pozwalać na rzeczywistą ocenę jej prawidłowego działania. GUNB wskazuje m.in. na sprawdzenie siły ciągu kominowego przy użyciu odpowiedniego urządzenia pomiarowego. Rodzaj i liczba pomiarów zależą od kontrolowanej instalacji – przepisy nie ustanawiają jednego identycznego zestawu pomiarów dla każdego budynku.

Kontrola okresowa dotyczy stanu technicznego użytkowanego obiektu i nie zastępuje procedury związanej z zakończeniem budowy. Jeżeli budynek jest użytkowany mimo dawnych braków formalnych, odrębnym zagadnieniem pozostaje odbiór domu po latach bez formalnego zakończenia.

Kto może wykonać kontrolę?

Nie każda osoba wykonująca usługi kominiarskie może przeprowadzić każdą kontrolę przewidzianą w art. 62 Prawa budowlanego. Zakres wymaganych kwalifikacji zależy od rodzaju przewodów.

• Osoba posiadająca kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim może kontrolować przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne.
• Osoba posiadająca uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności może kontrolować wskazane wyżej przewody, a ponadto kominy przemysłowe, kominy wolno stojące oraz kominy lub przewody, w których ciąg jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Jeżeli więc w obiekcie występuje np. wentylacja mechaniczna zaliczana do przewodów kominowych objętych kontrolą, sam mistrz kominiarski nie ma ustawowych kwalifikacji do wykonania kontroli tej części instalacji. Potrzebna jest osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Dopuszczalne jest przeprowadzenie kontroli różnych rodzajów przewodów przez różne osoby, każdą w granicach jej kwalifikacji.

Przed zleceniem kontroli właściciel lub zarządca powinien ustalić, jakie przewody znajdują się w obiekcie i sprawdzić, czy wybrana osoba ma kwalifikacje odpowiadające ich rodzajowi. Samo występowanie pod nazwą firmy określenia „usługi kominiarskie” nie rozstrzyga jeszcze o uprawnieniu do kontroli każdego systemu.

Uprawnienia osoby wykonującej okresową kontrolę nie rozstrzygają natomiast kwestii formalnego zakończenia inwestycji. Jeżeli problemem jest brak zawiadomienia o zakończeniu budowy domu, trzeba zbadać dokumentację dotyczącą procesu budowlanego niezależnie od aktualnych przeglądów instalacji.

Protokół, c-KOB i przechowywanie dokumentów

Z okresowej kontroli osoba ją przeprowadzająca sporządza protokół. Zgodnie z art. 62a Prawa budowlanego powinien on zawierać m.in. datę kontroli, dane właściciela lub zarządcy, dane pozwalające zidentyfikować obiekt, zakres kontroli, ustalenia i stwierdzone nieprawidłowości, zalecenia oraz zakres niewykonanych zaleceń z wcześniejszych kontroli. Jeżeli stwierdzono nieprawidłowości, zalecenia powinny określać czynności potrzebne do ich usunięcia i termin ich wykonania.

W przypadku kontroli przewodów kominowych wykonywanej na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c obowiązuje szczególna forma dokumentu. Protokół sporządza się elektronicznie z wykorzystaniem systemu obsługującego Centralną Ewidencję Emisyjności Budynków – CEEB. Zasada ta obejmuje przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne oraz obowiązuje niezależnie od tego, czy kontrolę w granicach swoich kwalifikacji wykonuje mistrz kominiarski, czy osoba z uprawnieniami budowlanymi.

Sam papierowy dokument sporządzony zamiast wymaganego e-protokołu nie realizuje obowiązku przewidzianego dla okresowej kontroli przewodów kominowych. Ustawa przewiduje jedynie szczególne wyjątki odnoszące się do określonych obiektów i terenów związanych z obronnością oraz bezpieczeństwem państwa.

CEEB i c-KOB to dwa różne systemy. E-protokół kominiarski powstaje w CEEB. Jeżeli natomiast dla danego obiektu trzeba prowadzić książkę obiektu budowlanego, osoba przeprowadzająca kontrolę ma – zgodnie z art. 62b – w terminie 7 dni od zakończenia kontroli dokonać wpisu o niej w KOB. Protokoły z kontroli obiektu są dokumentami dołączanymi do książki obiektu budowlanego.

Dom mieszkalny jednorodzinny jest co do zasady zwolniony z obowiązku prowadzenia KOB. Nie oznacza to jednak zwolnienia z corocznej kontroli kominów ani z obowiązku sporządzenia e-protokołu w CEEB.

Według stanu prawnego obowiązującego 17 września 2026 r. książki obiektu budowlanego zakładane na nowych zasadach prowadzi się elektronicznie w systemie c-KOB. W przypadku starszych książek założonych w postaci papierowej przed końcem 2023 r. obowiązuje okres przejściowy. Termin założenia dla nich książki w systemie c-KOB został przedłużony do 31 grudnia 2031 r. Po założeniu c-KOB dotychczasową książkę papierową należy zamknąć i zachować zgodnie z przepisami dotyczącymi dokumentacji obiektu.

Dokumentacja kontroli nie jest jednocześnie dowodem, że wszystkie formalności związane z dopuszczeniem budynku do użytkowania zostały prawidłowo zakończone. Także brak pozwolenia na użytkowanie domu przy sprzedaży wymaga odrębnej analizy dokumentów dotyczących zakończenia budowy.

Nieprawidłowości, nakazy i odpowiedzialność

Nie każda usterka stwierdzona podczas kontroli oznacza natychmiastowy zakaz użytkowania budynku. Protokół powinien jednak precyzyjnie wskazać nieprawidłowości, zalecane czynności oraz termin ich wykonania.

Szczególne zasady dotyczą uszkodzeń i braków mogących spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia albo środowiska, w szczególności pożar, wybuch czy zatrucie gazem. Zgodnie z art. 70 Prawa budowlanego właściciel, zarządca albo użytkownik, na którym spoczywa obowiązek napraw, powinien usunąć takie zagrożenie w czasie kontroli albo bezpośrednio po jej przeprowadzeniu. Osoba kontrolująca ma obowiązek odpowiednio udokumentować sytuację i przekazać protokół właściwemu organowi nadzoru budowlanego, który może zweryfikować wykonanie koniecznych prac.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi m.in., że obiekt może zagrażać ludziom lub mieniu, jest użytkowany w sposób niebezpieczny albo znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, może na podstawie art. 66 wydać decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości w określonym terminie. W przypadkach wskazanych w ustawie może także zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu usunięcia zagrożenia.

Zaniechanie kontroli może rodzić również odpowiedzialność wykroczeniową. Art. 93 pkt 8 Prawa budowlanego przewiduje karę grzywny za niewykonanie obowiązków wynikających m.in. z art. 62 ust. 1 pkt 1–4a lub art. 62b. Nie jest więc bez znaczenia zarówno samo zapewnienie kontroli, jak i wymagane czynności dotyczące wpisu lub zawiadomienia.

Surowsze konsekwencje mogą wiązać się z pozostawieniem niebezpiecznych usterek. Niewykonanie obowiązku z art. 70 ust. 1 jest zagrożone karą aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Z kolei naruszenie obowiązków wynikających z art. 61 dotyczących utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i zapewnienia jego bezpiecznego użytkowania może – w warunkach art. 91a – prowadzić do odpowiedzialności karnej przewidzianej w tym przepisie. Nie oznacza to jednak, że każde jednodniowe opóźnienie w zwykłej kontroli automatycznie stanowi przestępstwo z art. 91a; brak wymaganej kontroli jest bezpośrednio objęty sankcją z art. 93 pkt 8.

Nieprawidłowości dotyczące okresowych kontroli trzeba także odróżnić od braków w dokumentacji procesu budowlanego. Problem taki jak zgubiony dziennik budowy wymaga innych działań niż uzupełnienie bieżącej dokumentacji związanej z kontrolą kominów.

Checklista właściciela lub zarządcy

Najczęstsze pytania o kontrolę przewodów kominowych

Czy dom jednorodzinny musi mieć coroczną kontrolę komina?

Tak. Zwolnienie dotyczące domów jednorodzinnych przewidziane w art. 62 ust. 2 Prawa budowlanego nie obejmuje kontroli instalacji gazowych oraz przewodów kominowych z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c. Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne w użytkowanym domu trzeba więc kontrolować co najmniej raz w roku.

Czy czyszczenie komina przez kominiarza zastępuje roczną kontrolę?

Nie. Czyszczenie polega przede wszystkim na usunięciu zanieczyszczeń i wynika z przepisów przeciwpożarowych. Okresowa kontrola z Prawa budowlanego służy ocenie stanu technicznego przewodów. Obie czynności można organizacyjnie połączyć podczas jednej wizyty właściwej osoby, ale trzeba faktycznie wykonać oba wymagane zakresy.

Czy właściciel domu jednorodzinnego może sam wyczyścić komin?

Rozporządzenie przeciwpożarowe przewiduje wyjątek od wymogu kwalifikacji kominiarskich przy usuwaniu zanieczyszczeń z przewodów w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektach budownictwa zagrodowego i letniskowego. Wyjątek ten dotyczy jednak wyłącznie kwalifikacji przy czyszczeniu. Nie znosi wymaganej częstotliwości czyszczenia i nie pozwala właścicielowi bez odpowiednich kwalifikacji samodzielnie wykonać okresowej kontroli technicznej z art. 62 Prawa budowlanego.

Czy wystarczy papierowy protokół od kominiarza?

Nie, jeżeli chodzi o okresową kontrolę przewodów kominowych wykonywaną na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c. Protokół z takiej kontroli sporządza się elektronicznie w systemie CEEB, z zastrzeżeniem szczególnych ustawowych wyjątków dotyczących określonych obiektów związanych z obronnością i bezpieczeństwem państwa. Papierowy wydruk może być pomocniczą kopią dokumentu, ale nie zastępuje wymaganego e-protokołu.

Czy kominiarz musi zrobić zdjęcia podczas kontroli?

Nie ma ogólnego przepisu nakazującego wykonanie dokumentacji fotograficznej podczas każdej okresowej kontroli przewodów kominowych. Zdjęcia mogą jednak stanowić użyteczny materiał dokumentujący stwierdzone wady. Niezależnie od fotografii wszystkie istotne ustalenia, nieprawidłowości i zalecenia powinny znaleźć się w wymaganym protokole.

Czy kontrola pięcioletnia zastępuje roczną kontrolę kominów?

Nie automatycznie. Zakres kontroli pięcioletniej i corocznej nie jest identyczny. W roku, w którym przypada kontrola pięcioletnia, można przeprowadzić jedną wspólną kontrolę, ale musi ona rzeczywiście obejmować również zakres corocznej kontroli przewodów kominowych, a dokumentacja powinna potwierdzać wykonanie obu wymaganych zakresów.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm., w szczególności art. 60b–60h, art. 62, art. 62a, art. 62b, art. 63, art. 64, art. 66, art. 70, art. 91a, art. 92 i art. 93.
• Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2022 r. poz. 1557 ze zm., w zakresie przepisów przejściowych dotyczących książki obiektu budowlanego.
• Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2025 r. poz. 1847, w zakresie przedłużenia okresów przejściowych dotyczących cyfrowej dokumentacji budowlanej.
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 822, w szczególności § 34.
• Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – wyjaśnienia dotyczące kontroli stanu technicznego obiektów oraz okresowej kontroli przewodów kominowych i sporządzania protokołów w systemie CEEB.