Roczna kontrola budynku – zakres, terminy i protokół

Roczna kontrola budynku – kogo dotyczy obowiązek?

Podstawową regułę zawiera art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane. Obiekty budowlane w czasie użytkowania powinny być poddawane przez właściciela lub zarządcę okresowej kontroli co najmniej raz w roku. Obowiązek jest więc związany z utrzymaniem użytkowanego obiektu, a nie wyłącznie z jego wiekiem, formą własności czy sposobem zarządzania.

Roczna kontrola obejmuje trzy grupy zagadnień: elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania, instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska oraz instalacje gazowe i przewody kominowe.

Trzeba jednak uwzględnić wyjątek z art. 62 ust. 2. Obowiązek rocznego sprawdzania elementów wymienionych w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a nie obejmuje między innymi budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz wskazanych w ustawie obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego. To nie jest pełne zwolnienie z kontroli rocznej. Jeżeli w takim obiekcie występują instalacje lub urządzenia objęte art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b albo c, obowiązek ich kontroli pozostaje.

Terminy i częstotliwość kontroli

Przy zwykłej kontroli rocznej ustawa posługuje się zwrotem „co najmniej raz w roku”. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnia, że chodzi o każdy rok kalendarzowy. Nie ma wymogu zachowania dokładnie 365 dni pomiędzy kolejnymi kontrolami, dlatego przegląd wykonany przykładowo jesienią jednego roku nie wymusza przeprowadzenia kolejnego przeglądu przed upływem tej samej daty w roku następnym.

Inne zasady dotyczą budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m². W ich przypadku kontrolę w zakresie rocznym przeprowadza się co najmniej dwa razy w roku: do 31 maja i do 30 listopada. Osoba kontrolująca ma ponadto 7 dni od zakończenia takiej kontroli na zawiadomienie organu nadzoru budowlanego, w sposób określony w art. 62b Prawa budowlanego.

Kontrola roczna nie zastępuje kontroli pięcioletniej. Gdy w danym roku przypada również kontrola z art. 62 ust. 1 pkt 2, można zorganizować jedną kontrolę obejmującą oba wymagane zakresy, pod warunkiem że protokół rzeczywiście dokumentuje wykonanie wszystkich wymaganych czynności.

Przeglądy okresowe nie służą do naprawiania nieprawidłowości związanych z formalnym oddaniem obiektu do użytkowania. Jeżeli problem dotyczy braku pozwolenia na użytkowanie obiektu, trzeba odrębnie ocenić stan formalnoprawny inwestycji.

Zakres sprawdzenia budynku lub instalacji

Zakres kontroli powinien odpowiadać konkretnemu obiektowi, jego konstrukcji, wyposażeniu oraz sposobowi użytkowania. Art. 62 ust. 1 pkt 1 wyznacza obowiązkowe obszary, ale prawidłowa kontrola nie może sprowadzać się do podpisania formularza bez rzeczywistego sprawdzenia stanu technicznego. W trakcie każdej kontroli okresowej trzeba również zweryfikować wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli.

Elementy obowiązkowe

W budynkach mieszkalnych szczegółowe znaczenie ma rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Przy kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne i zużycie sprawdza się w szczególności te części, których uszkodzenia mogą zagrozić ludziom, środowisku lub konstrukcji. W zależności od budynku będą to między innymi:

• zewnętrzne warstwy przegród i elementy ścian zewnętrznych, w tym attyki, gzymsy i filary;
• balustrady, loggie i balkony;
• urządzenia zamocowane do ścian i dachu;
• odwodnienie budynku, obróbki blacharskie i pokrycie dachowe;
• wybrane elementy instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej;
• urządzenia stanowiące zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku;
• elementy instalacji kanalizacyjnej odprowadzające ścieki z budynku oraz przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany.

Osobnym zakresem jest kontrola instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych. W przypadku przewodów kominowych sprawdzenie powinno uwzględniać między innymi drożność, stan przewodów i elementów związanych z kominami, działanie wentylacji oraz warunki prawidłowego odprowadzania spalin i dymu.

Kontrola roczna nie jest tym samym co kontrola pięcioletnia instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Obowiązkowe badania tych instalacji w zakresie wskazanym w art. 62 ust. 1 pkt 2 należą do kontroli wykonywanej co najmniej raz na 5 lat.

Jeżeli w toku sprawdzania stanu obiektu okazuje się, że problem dotyczy przede wszystkim jego formalnego zakończenia i rozpoczęcia użytkowania, pomocny będzie odrębny poradnik o tym, jak wygląda odbiór domu po latach bez formalnego zakończenia.

Dokumentacja fotograficzna i pomiary

Art. 62a Prawa budowlanego określa minimalną treść protokołu, ale nie ustanawia ogólnego obowiązku dołączania fotografii do każdego protokołu z kontroli rocznej. Zdjęcia są jednak użytecznym materiałem pomocniczym, zwłaszcza gdy trzeba udokumentować pęknięcia, korozję, zawilgocenie, uszkodzenia elewacji, dachu, balkonów lub wykonanie wcześniejszych zaleceń.

Nie istnieje również jeden ustawowy zestaw pomiarów właściwy dla każdej kontroli rocznej. Rodzaj badań zależy od kontrolowanego elementu lub instalacji oraz zasad wiedzy technicznej. Przykładowo kontrola przewodów kominowych może wymagać sprawdzenia siły ciągu odpowiednim urządzeniem pomiarowym. Jeżeli wykonywane są pomiary, ich wyniki powinny być opisane lub załączone w sposób pozwalający powiązać je z ustaleniami i wnioskami z kontroli.

Kto może wykonać kontrolę?

Co do zasady kontrole z art. 62 ust. 1 przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności i zakresie. Nie wystarcza więc sam tytuł zawodowy ani doświadczenie w utrzymaniu nieruchomości. Zakres uprawnień osoby kontrolującej musi odpowiadać temu, co ma być ocenione.

Ustawa przewiduje szczególne zasady dla części instalacji. Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać także osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją odpowiednich urządzeń, instalacji i sieci energetycznych lub gazowych. Kontrolę przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych mogą wykonywać osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim, natomiast w przypadkach wskazanych w ustawie potrzebne są odpowiednie uprawnienia budowlane.

Przed zleceniem kontroli warto zweryfikować nie tylko numer uprawnień lub kwalifikacje, lecz także ich specjalność, zakres i aktualne prawo wykonywania samodzielnej funkcji technicznej. Od 2 września 2026 r. Prawo budowlane dodatkowo wyraźnie stanowi, że osoba zawieszona w prawach członka izby samorządu zawodowego nie może w okresie zawieszenia wykonywać samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie.

Jeżeli w dokumentach obiektu ujawnia się problem wcześniejszy niż sama kontrola, np. brak zawiadomienia o zakończeniu budowy domu, trzeba rozdzielić ocenę stanu technicznego od kwestii legalnego rozpoczęcia użytkowania.

Protokół, c-KOB i przechowywanie dokumentów

Z każdej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego, osoba przeprowadzająca kontrolę sporządza protokół. Zgodnie z art. 62a protokół powinien zawierać co najmniej:

• datę przeprowadzenia kontroli;
• dane osoby kontrolującej, w tym numer i specjalność uprawnień budowlanych, jeżeli kontrola jest wykonywana na ich podstawie, oraz podpis;
• dane właściciela albo zarządcy;
• oznaczenie obiektu pozwalające go zidentyfikować;
• zakres kontroli i dokonane ustalenia, w tym stwierdzone nieprawidłowości;
• zalecenia oraz termin wykonania czynności służących usunięciu nieprawidłowości;
• w przypadku kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne i inne czynniki – metody i środki ich użytkowania;
• informację o niewykonanych zaleceniach z poprzednich kontroli.

Do protokołu dołącza się dokumenty potwierdzające wymagane uprawnienia lub kwalifikacje w zakresie określonym w art. 62a ust. 4. Ustawa przewiduje wyjątki od obowiązku dołączania kopii dokumentów, gdy odpowiednie dane znajdują się w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane.

Jeżeli dla obiektu istnieje obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, osoba przeprowadzająca kontrolę ma 7 dni od zakończenia kontroli na dokonanie wpisu o kontroli. Protokoły z kontroli obiektu są dołączane do książki obiektu budowlanego. Obowiązek prowadzenia KOB nie dotyczy jednak wszystkich obiektów – ustawa wyłącza między innymi budynki mieszkalne jednorodzinne, garażowe i gospodarcze w zabudowie jednorodzinnej oraz inne wskazane kategorie.

W 2026 r. trwa jeszcze okres przejściowy dla książek obiektu budowlanego założonych wcześniej w postaci papierowej. Książki papierowe można prowadzić do 31 grudnia 2026 r.; od 1 stycznia 2027 r. książki objęte obowiązkiem prowadzenia mają być prowadzone w systemie c-KOB. Nowe książki dla obiektów objętych obowiązkiem prowadzenia zakłada się elektronicznie już na zasadach obowiązujących od 2024 r.

Protokół z kontroli technicznej nie zastępuje dokumentów dotyczących legalnego oddania budynku do użytkowania. Przy transakcji sprzedaży odrębnego sprawdzenia może wymagać np. brak pozwolenia na użytkowanie domu przy sprzedaży.

Nieprawidłowości, nakazy i odpowiedzialność

Jeżeli kontrola wykazuje nieprawidłowości, osoba kontrolująca powinna opisać je w protokole i sformułować zalecenia, wskazując czynności konieczne do ich usunięcia oraz termin wykonania. Przy kolejnej kontroli trzeba sprawdzić, czy wcześniejsze zalecenia zostały wykonane.

Szczególne znaczenie mają uszkodzenia lub braki mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia albo środowiska, w szczególności ryzyko katastrofy budowlanej, pożaru, wybuchu, porażenia prądem lub zatrucia gazem. W takim przypadku art. 70 Prawa budowlanego nakazuje usunięcie zagrożeń w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej, stosownie do obowiązków spoczywających na właścicielu, zarządcy lub użytkowniku. Osoba kontrolująca potwierdza ten obowiązek w protokole i przesyła jego kopię do organu nadzoru budowlanego.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt może zagrażać ludziom, mieniu lub środowisku, jest użytkowany w sposób zagrażający bezpieczeństwu albo znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, może wydać decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości w określonym terminie. W przypadkach określonych w art. 66 może również zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu usunięcia zagrożenia.

Niewykonanie obowiązku przeprowadzenia kontroli okresowej albo obowiązków z art. 62b stanowi wykroczenie zagrożone grzywną na podstawie art. 93 Prawa budowlanego. Niewykonanie obowiązku usunięcia niebezpiecznych uszkodzeń lub braków z art. 70 ust. 1 może skutkować odpowiedzialnością przewidzianą w art. 92, obejmującą areszt, ograniczenie wolności albo grzywnę.

Dokumenty dotyczące utrzymania obiektu należy odróżnić od dokumentacji samego procesu budowlanego. Jeżeli problemem jest brak dokumentów z etapu realizacji, np. zgubiony dziennik budowy, wymaga to odrębnej analizy niż roczna kontrola techniczna.

Checklista właściciela lub zarządcy

Najczęstsze pytania o roczną kontrolę budynku

Czy spóźnioną kontrolę roczną można po prostu wykonać później?

Jeżeli kontrola nie została wykonana w wymaganym roku kalendarzowym, należy zorganizować ją możliwie szybko. Późniejsze wykonanie kontroli pozwala przywrócić bieżące wykonywanie obowiązku, ale nie usuwa faktu wcześniejszego zaniechania ani ewentualnej odpowiedzialności za niewykonanie kontroli w terminie.

Czy jedna osoba musi wykonać cały przegląd roczny?

Nie. Zakres kontroli może wymagać udziału kilku osób o różnych uprawnieniach lub kwalifikacjach, np. w części konstrukcyjno-budowlanej, gazowej i kominiarskiej. Najważniejsze jest, aby każdą część kontroli wykonała osoba posiadająca kwalifikacje wymagane dla danego zakresu.

Czy protokół bez zdjęć jest nieważny?

Nie ma ogólnej zasady, zgodnie z którą brak fotografii powoduje nieważność protokołu. Ustawa określa obowiązkową minimalną treść protokołu w art. 62a, a dokumentacja zdjęciowa może stanowić dodatkowy materiał dowodowy i techniczny. Jeżeli jednak charakter usterek wymaga ich dokładnego udokumentowania, fotografie mogą istotnie ułatwić późniejszą weryfikację zaleceń.

Czy kontrola roczna obejmuje automatycznie instalację elektryczną?

Nie w zakresie badań przypisanych przez ustawę kontroli pięcioletniej. Badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej obejmujące między innymi sprawność połączeń, zabezpieczeń, ochronę od porażeń, oporność izolacji i uziemienia jest elementem kontroli wykonywanej co najmniej raz na 5 lat.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 60b–60f, 62–66, 70, 92 i 93, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 524, z późniejszymi zmianami.
• Ustawa z dnia 13 marca 2026 r. o zmianie ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2026 r. poz. 605 – w zakresie aktualnego brzmienia art. 64 ust. 3 Prawa budowlanego.
• Ustawa z dnia 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy – Prawo budowlane, Dz.U. z 2026 r. poz. 1161 – w zakresie art. 12 ust. 7b obowiązującego od 2 września 2026 r.
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, Dz.U. Nr 74, poz. 836, z późniejszymi zmianami.
• Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, „Kontrole stanu technicznego obiektów” oraz materiały informacyjne dotyczące systemu c-KOB.