Fundament budynku przekracza granicę działki – jakie roszczenia ma właściciel?

Fundament budynku przekracza granicę działki – jakie prawa mają właściciele działek?

Spór nie musi dotyczyć widocznej ściany budynku. Własność gruntu obejmuje, w granicach określonych przez jego społeczno-gospodarcze przeznaczenie, również przestrzeń pod powierzchnią nieruchomości. Wynika to z art. 143 Kodeksu cywilnego. Dlatego ława fundamentowa, stopa fundamentowa, płyta lub inny element konstrukcyjny wchodzący pod sąsiednią działkę może naruszać jej własność.

Sama informacja, że fundament przekracza granicę, nie wystarcza jednak do wskazania jednego roszczenia. Najpierw trzeba ustalić:

• czy granica prawna nieruchomości jest bezsporna i prawidłowo wyznaczona w terenie,
• o ile fundament przekracza granicę i na jakiej długości,
• czy budowa nadal trwa, czy została już zakończona,
• czy inwestor wiedział o przekroczeniu granicy albo świadomie dopuścił do takiego wykonania obiektu,
• kiedy właściciel sąsiedniej działki dowiedział się o naruszeniu i czy zgłosił sprzeciw,
• czy zajęcie części gruntu powoduje dodatkową szkodę, ogranicza zabudowę działki albo uniemożliwia inne racjonalne korzystanie z nieruchomości,
• czy wykonany fundament odpowiada zatwierdzonemu projektowi zagospodarowania działki lub terenu i pozostałej dokumentacji budowy.

Właściciel gruntu ma co do zasady prawo chronić nieruchomość przed bezprawną ingerencją. W przypadku przekroczenia granicy podczas wznoszenia budynku ustawodawca wprowadził jednak szczególną regulację w art. 151 Kodeksu cywilnego. To właśnie ten przepis często przesądza, czy możliwe będzie żądanie fizycznego usunięcia fundamentu, czy też spór powinien zostać rozliczony przez ustanowienie odpowiedniej służebności albo wykup gruntu.

Przepisy administracyjne i cywilne

W sprawie fundamentu przekraczającego granicę działki trzeba rozdzielić prawo cywilne od prawa budowlanego. Są to dwa odrębne mechanizmy ochrony, a działania przed organem nadzoru budowlanego nie zastępują dochodzenia roszczeń przed sądem cywilnym.

Najważniejszą regulacją cywilną jest art. 151 Kodeksu cywilnego. Jeżeli podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia przekroczono granicę sąsiedniego gruntu bez winy umyślnej, właściciel zajętej nieruchomości co do zasady nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Od tej reguły są jednak dwa bardzo ważne wyjątki: właściciel może domagać się przywrócenia poprzedniego stanu, jeżeli bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo gdy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Jeżeli przesłanki pozwalające na żądanie przywrócenia stanu poprzedniego nie występują, właściciel może żądać:

• stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo
• wykupienia zajętej części gruntu, a w odpowiednim przypadku także tej części nieruchomości, która wskutek budowy utraciła dla właściciela znaczenie gospodarcze.

Nie należy więc zakładać, że każdy fundament znajdujący się kilkanaście lub kilkadziesiąt centymetrów za granicą automatycznie podlega rozbiórce. Z drugiej strony art. 151 Kodeksu cywilnego nie daje inwestorowi ogólnego prawa do zajmowania cudzej nieruchomości. Zakres ochrony zależy od konkretnych okoliczności, w tym od przyczyny przekroczenia granicy oraz zachowania obu właścicieli.

Jeżeli natomiast przekroczenie nastąpiło umyślnie, szczególne ograniczenie wynikające z art. 151 Kodeksu cywilnego nie chroni inwestora w taki sam sposób. Ocena możliwych roszczeń powinna wtedy uwzględniać ogólne przepisy o ochronie własności, w szczególności art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń.

Innym problemem jest niepewność co do samego przebiegu granicy. Jeżeli strony w rzeczywistości spierają się o to, gdzie znajduje się granica prawna nieruchomości, trzeba najpierw tę kwestię wyjaśnić. Zagadnienie to zostało szerzej opisane w poradniku dotyczącym granic działki a zasiedzenia pasa gruntu.

Prawo budowlane odpowiada natomiast przede wszystkim na pytanie, czy obiekt jest wykonywany zgodnie z pozwoleniem, projektem, zgłoszeniem i przepisami. Jeżeli rzeczywiste położenie budynku istotnie odbiega od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu albo innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, mogą znaleźć zastosowanie przepisy o postępowaniu naprawczym, w szczególności art. 50 i 51 Prawa budowlanego.

Jak udokumentować naruszenie lub uciążliwość?

Przed skierowaniem sprawy do sąsiada, PINB lub sądu trzeba ustalić, czy przekroczenie granicy faktycznie istnieje. Pomiar wykonany samodzielnie od płotu, słupka ogrodzeniowego albo krawężnika może być niewystarczający, ponieważ ogrodzenie nie zawsze znajduje się dokładnie w prawnej granicy nieruchomości.

Zdjęcia, pomiary i opinia specjalisty

Najbardziej użyteczny materiał dowodowy powinien pokazywać zarówno przebieg granicy, jak i położenie wykonanej konstrukcji. W zależności od etapu robót mogą to być:

• zdjęcia wykopu, zbrojenia, szalunków i gotowych fundamentów, najlepiej wykonane przed ich zasypaniem,
• zdjęcia z datą oraz punktami pozwalającymi później odtworzyć miejsce wykonania fotografii,
• pomiary geodezyjne wykonane przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia,
• mapa z oznaczeniem przebiegu granicy i rzeczywistego położenia obiektu,
• inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza, jeżeli została już sporządzona,
• opinia konstruktora, gdy usunięcie części fundamentu może mieć wpływ na bezpieczeństwo budynku albo nieruchomości sąsiedniej.

W razie wątpliwości dotyczących samej granicy może być potrzebne jej wznowienie, wyznaczenie albo przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego. Nie należy natomiast samodzielnie przesuwać znaków granicznych ani ingerować w konstrukcję budynku.

Dokumenty z urzędu

Drugim krokiem jest porównanie stanu w terenie z dokumentacją inwestycji. Szczególnie ważny jest projekt zagospodarowania działki lub terenu, ponieważ pokazuje usytuowanie obiektu względem granic nieruchomości. W zależności od sprawy znaczenie mogą mieć także decyzja o pozwoleniu na budowę, dokumenty dotyczące zgłoszenia, projekt architektoniczno-budowlany oraz dokumentacja techniczna związana z posadowieniem obiektu.

Nie należy przy tym utożsamiać dwóch różnych problemów: dopuszczalnej odległości budynku od granicy oraz rzeczywistego przekroczenia granicy przez część konstrukcji. Ogólne reguły sytuowania obiektów omawia osobny poradnik o odległości budynku i innych obiektów od granicy. W tej sprawie podstawowym pytaniem jest natomiast, czy część budynku faktycznie znalazła się na cudzym gruncie.

Wezwanie sąsiada i próba ugodowa

Jeżeli budowa jeszcze trwa, właściciel, który nie akceptuje przekroczenia granicy, powinien zareagować możliwie szybko. Ma to szczególne znaczenie ze względu na art. 151 Kodeksu cywilnego, który odwołuje się do sprzeciwu zgłoszonego bez nieuzasadnionej zwłoki.

Dla celów dowodowych sprzeciw najlepiej złożyć w formie pozwalającej wykazać zarówno jego treść, jak i datę doręczenia. W piśmie można:

• wskazać nieruchomości oraz miejsce stwierdzonego przekroczenia,
• powołać się na wykonany pomiar lub załączyć dokumentację geodezyjną,
• jednoznacznie zaznaczyć brak zgody na zajmowanie części działki,
• wezwać do wstrzymania prac w spornym miejscu, jeżeli roboty nadal trwają,
• zażądać przedstawienia stanowiska i dokumentacji inwestycji,
• zaproponować oględziny z udziałem geodety albo podjęcie rozmów ugodowych.

Nie ma jednego ustawowego terminu, np. 7 lub 14 dni, w którym właściciel musi wysłać takie wezwanie. Określenie użyte w art. 151 Kodeksu cywilnego – bez nieuzasadnionej zwłoki – wymaga oceny konkretnych okoliczności. Z tego powodu celowe jest udokumentowanie reakcji od razu po uzyskaniu wiarygodnej informacji o przekroczeniu granicy.

Ugoda może być racjonalna zwłaszcza wtedy, gdy fizyczne usunięcie części fundamentu byłoby technicznie bardzo trudne, a zajęty fragment działki jest niewielki. Możliwe rozwiązanie trzeba jednak dopasować do konstrukcji prawnej wskazanej w art. 151 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony decydują się na ustanowienie służebności gruntowej albo przeniesienie własności części nieruchomości, potrzebne będzie odpowiednie uregulowanie prawne, a przy przeniesieniu własności nieruchomości także zachowanie formy aktu notarialnego.

Jeżeli problem nie polega na faktycznym wejściu fundamentu na sąsiedni grunt, lecz na zbyt małej odległości obiektu od granicy, punktem odniesienia są inne regulacje. Tę sytuację szerzej wyjaśnia poradnik dotyczący odległości domu od granicy działki i odstępstwa.

Postępowanie przed urzędem lub nadzorem

Jeżeli przekroczenie granicy wynika z nieprawidłowego prowadzenia robót budowlanych, właściciel sąsiedniej nieruchomości może zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego, którym w typowej sprawie jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. W zawiadomieniu warto konkretnie opisać stwierdzoną nieprawidłowość i dołączyć posiadane dowody.

PINB może zbadać m.in., czy roboty są wykonywane zgodnie z przepisami, decyzją o pozwoleniu na budowę oraz zatwierdzonym projektem. Zgodnie z art. 50 Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego w określonych ustawą przypadkach wstrzymuje roboty, m.in. gdy są one prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym albo w przepisach.

W ramach postępowania naprawczego art. 51 Prawa budowlanego przewiduje – zależnie od rodzaju naruszenia – m.in. możliwość nakazania zaniechania dalszych robót, rozbiórki obiektu lub jego części, doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego, wykonania określonych czynności lub robót albo sporządzenia odpowiedniego projektu zamiennego. Nie oznacza to jednak, że każde zgłoszenie przekroczenia granicy automatycznie prowadzi do nakazu rozbiórki. Organ musi ustalić stan faktyczny oraz właściwą podstawę prawną.

Jeżeli inwestycja jest jeszcze na wcześniejszym etapie, znaczenie może mieć również status właściciela sąsiedniej nieruchomości w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę. Sąsiad nie staje się stroną wyłącznie dlatego, że posiada działkę obok – status ten zależy od tego, czy jego nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu w rozumieniu Prawa budowlanego. O instrumentach dostępnych na etapie planowanej lub prowadzonej inwestycji można przeczytać szerzej w poradniku jak zablokować budowę sąsiada przy granicy.

Trzeba również pamiętać o granicach kompetencji nadzoru budowlanego. PINB nie zastępuje sądu cywilnego w ustalaniu, jakie wynagrodzenie należy się za służebność, czy sąsiad powinien wykupić część gruntu ani jakie odszkodowanie przysługuje właścicielowi. Spór o zakres prawa własności i wynikające z niego roszczenia może wymagać odrębnego postępowania cywilnego.

Roszczenia cywilne i odszkodowanie

Dobór roszczenia zależy przede wszystkim od tego, czy w sprawie zastosowanie znajduje szczególna regulacja art. 151 Kodeksu cywilnego oraz czy zachodzą warunki pozwalające na żądanie przywrócenia poprzedniego stanu.

Możliwe są w szczególności następujące warianty:

Odszkodowanie nie jest automatyczną konsekwencją każdego przekroczenia granicy. Jeżeli właściciel twierdzi, że poniósł dodatkową szkodę, musi wykazać jej istnienie, wysokość oraz związek z zachowaniem drugiej strony. Przykładem może być konieczność poniesienia dodatkowych kosztów, uszkodzenie istniejącej infrastruktury albo konkretne ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.

Nie należy też utożsamiać wynagrodzenia przewidzianego w art. 151 Kodeksu cywilnego z odszkodowaniem za szkodę. Są to różne podstawy roszczeń. W sprawie może wystąpić kilka problemów prawnych jednocześnie, ale każde żądanie musi mieć odpowiednią podstawę i zostać należycie wykazane.

Jeżeli inwestycja powoduje również inne oddziaływania na sąsiednią nieruchomość, trzeba ocenić je oddzielnie. Przykładowo kwestie zmiany stosunków terenowych i skutków robót ziemnych omawia poradnik dotyczący podniesienia terenu działki przez sąsiada.

W przypadku roszczeń pieniężnych trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy o przedawnieniu. Nie należy jednak mechanicznie przyjmować jednego terminu dla wszystkich żądań związanych z przekroczeniem granicy, ponieważ ich charakter prawny może być różny. Ogólny termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi obecnie sześć lat, a dla świadczeń okresowych i roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata, o ile przepis szczególny nie przewiduje innego rozwiązania. Moment rozpoczęcia biegu terminu zależy od rodzaju dochodzonego roszczenia.

Granice dopuszczalnych działań – dwa typowe scenariusze

Właściciel nie powinien samodzielnie odkopywać i usuwać fundamentu sąsiada. Taka ingerencja może naruszyć konstrukcję budynku, spowodować szkodę, a nawet stworzyć zagrożenie dla ludzi lub mienia. Spór o własność nie daje automatycznie prawa do podejmowania robót przy cudzym budynku.

Nie należy także zawierać przypadkowej ugody polegającej jedynie na przyjęciu jednorazowej zapłaty, jeżeli fundament ma pozostać na działce przez cały okres istnienia budynku. Dokument powinien regulować stan prawny w sposób odpowiadający rzeczywistej sytuacji, w szczególności zakres korzystania z nieruchomości, wynagrodzenie, koszty geodezyjne i notarialne oraz skutki dla przyszłych właścicieli.

Najczęstsze pytania właścicieli działek

Czy fundament pod ziemią może naruszać granicę, skoro ściana budynku stoi na działce sąsiada?

Tak. Prawo własności gruntu nie ogranicza się wyłącznie do jego powierzchni. Zgodnie z art. 143 Kodeksu cywilnego w granicach wyznaczonych społeczno-gospodarczym przeznaczeniem gruntu obejmuje również przestrzeń pod jego powierzchnią. Dlatego część fundamentu znajdująca się pod cudzym gruntem może stanowić przekroczenie granicy.

Czy PINB nakaże rozbiórkę fundamentu znajdującego się na mojej działce?

Nie można tego przesądzić wyłącznie na podstawie samego przekroczenia granicy. PINB bada kwestie należące do zakresu Prawa budowlanego, w tym zgodność robót z decyzją, projektem i przepisami. Rodzaj rozstrzygnięcia zależy od ustalonej nieprawidłowości oraz właściwej procedury. Cywilne żądanie ochrony własności, wykupu gruntu czy wynagrodzenia rozstrzyga natomiast sąd powszechny, jeżeli strony nie zawrą ugody.

Czy mogę żądać, aby sąsiad odkupił cały mój grunt?

Art. 151 Kodeksu cywilnego pozwala żądać wykupienia zajętej części gruntu oraz tej części, która wskutek budowy straciła dla właściciela znaczenie gospodarcze. Nie oznacza to automatycznego prawa do sprzedaży sąsiadowi całej działki. Trzeba wykazać zakres zajęcia i rzeczywisty wpływ budowy na pozostałą część nieruchomości.

Czy brak wcześniejszego sprzeciwu oznacza utratę wszystkich roszczeń?

Nie. Brak szybkiego sprzeciwu może mieć zasadnicze znaczenie dla możliwości żądania przywrócenia stanu poprzedniego przy przekroczeniu granicy bez winy umyślnej, ale art. 151 Kodeksu cywilnego przewiduje także roszczenie o wynagrodzenie za ustanowienie odpowiedniej służebności oraz roszczenie o wykup określonej części gruntu. Ponadto zakres ochrony zależy od tego, czy w konkretnej sprawie spełnione są wszystkie przesłanki zastosowania tego przepisu.

Czy wystarczy pomiar od istniejącego ogrodzenia?

Nie zawsze. Ogrodzenie może nie pokrywać się z prawną granicą nieruchomości. Jeżeli wynik pomiaru ma być podstawą sporu z sąsiadem lub postępowania sądowego, należy przede wszystkim wiarygodnie ustalić przebieg granicy i położenie konstrukcji względem niej. W spornej sprawie dokumentacja geodezyjna jest znacznie bardziej użyteczna niż samodzielny pomiar taśmą.

W sprawach dotyczących przekroczenia granicy przez fundament najbezpieczniejsza kolejność działania to: ustalenie prawnej granicy, wykonanie pomiaru położenia konstrukcji, zabezpieczenie zdjęć i dokumentacji budowlanej, szybkie zgłoszenie sprzeciwu, jeżeli roboty trwają, a następnie wybór właściwego toru – administracyjnego, cywilnego albo obu równolegle. Dopiero po ustaleniu tych okoliczności można rozsądnie ocenić, czy celem powinno być usunięcie części konstrukcji, uregulowanie służebności, wykup gruntu czy dochodzenie roszczeń pieniężnych.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 118, art. 120, art. 143, art. 151 i art. 222; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 3 pkt 20 oraz art. 50 i 51; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 524 z późniejszymi zmianami.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności § 12, w aktualnym brzmieniu.