Nakaz rozbiórki płotu przez PINB – kto płaci?

Czy płot niższy niż 2,20 m wymaga zgłoszenia?

Aktualnie budowa ogrodzeń co do zasady nie wymaga pozwolenia na budowę — zob — por. sytuację z porady ogrodzenie przy drodze gminnej. powiązaną poradę ogrodzenie między ogródkami w bloku. Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga natomiast budowa ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m. Jeżeli więc płot ma wysokość nieco poniżej 2 m, sam fakt jego wybudowania bez zgłoszenia nie powinien być podstawą do prowadzenia postępowania jak w sprawie samowoli budowlanej.

W praktyce oznacza to, że przy ogrodzeniu niższym niż 2,20 m nie powinno się automatycznie stosować trybu z art. 48 Prawa budowlanego, czyli trybu dotyczącego obiektów budowanych lub wybudowanych bez wymaganego pozwolenia albo bez wymaganego zgłoszenia. Skoro zgłoszenie nie było wymagane, nie można uzasadniać rozbiórki wyłącznie jego brakiem.

To nie zamyka jednak sprawy. Nadzór budowlany może zainteresować się takim płotem z innego powodu, zwłaszcza wtedy, gdy ogrodzenie jest zniszczone, pochylone, pęka, grozi zawaleniem albo realnie zagraża ludziom lub mieniu.

Kiedy PINB może nakazać działania przy ogrodzeniu?

W przypadku starego, uszkodzonego albo grożącego zawaleniem ogrodzenia podstawą działania nadzoru budowlanego może być przede wszystkim zły stan techniczny obiektu. Prawo budowlane pozwala organowi nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, jeżeli obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo może zagrażać życiu, zdrowiu, bezpieczeństwu ludzi, mieniu lub środowisku.

Decyzja nie powinna być jednak lakoniczna. Organ powinien ustalić stan faktyczny, opisać zagrożenie, wskazać podstawę prawną, określić, jakie czynności należy wykonać, i wyjaśnić, dlaczego wybrał właśnie taki środek. Czym innym jest nakaz naprawy, zabezpieczenia lub usunięcia nieprawidłowości, a czym innym nakaz całkowitej rozbiórki.

Jeżeli rozbiórka jest nakazana tylko dlatego, że płot jest stary albo sąsiad jej chce, decyzja może być wadliwa. Sam konflikt sąsiedzki nie jest podstawą do rozbiórki. Podstawą musi być konkretny przepis i ustalony przez organ stan techniczny ogrodzenia.

Czy można nakazać rozbiórkę tylko jednemu sąsiadowi?

Adresatem decyzji nadzoru budowlanego powinien być podmiot, na którym zgodnie z prawem ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym. Zazwyczaj będzie to właściciel albo zarządca. Jeżeli jednak płot stoi dokładnie w granicy działek, sprawa wymaga dokładniejszego wyjaśnienia.

Prawo cywilne przewiduje domniemanie, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne znajdujące się na granicy gruntów sąsiednich służą do wspólnego użytku sąsiadów. Korzystający z takich urządzeń powinni wspólnie ponosić koszty ich utrzymania. Nie oznacza to automatycznie, że w każdej sprawie administracyjnej organ może bez dodatkowych ustaleń obciążyć obie strony, ale powinien zbadać położenie ogrodzenia, sposób korzystania z niego oraz dokumenty dotyczące granicy.

Jeżeli PINB skierował decyzję tylko do jednego właściciela, mimo że z akt sprawy wynika, iż ogrodzenie znajduje się w granicy i służy obu nieruchomościom, warto podnieść to w odwołaniu. Organ odwoławczy może wtedy ocenić, czy prawidłowo ustalono strony postępowania i adresata obowiązku.

Kto ponosi koszty rozbiórki lub naprawy płotu?

W postępowaniu administracyjnym PINB wskazuje, kto ma wykonać obowiązek wynikający z decyzji. Jeżeli decyzja stanie się ostateczna, jej adresat powinien ją wykonać w wyznaczonym terminie. Niewykonanie decyzji może prowadzić do postępowania egzekucyjnego w administracji.

Nie zawsze oznacza to jednak, że adresat decyzji ostatecznie musi sam ponieść cały ekonomiczny ciężar sprawy. Jeżeli płot znajduje się w granicy działek i służy do wspólnego użytku, można rozważyć dochodzenie od sąsiada zwrotu odpowiedniej części kosztów na podstawie przepisów prawa cywilnego. Tego rodzaju roszczenie nie jest jednak rozstrzygane przez PINB w decyzji budowlanej, lecz ewentualnie w postępowaniu cywilnym.

Inaczej będzie, jeżeli płot znajduje się wyłącznie na jednej działce i służy tylko jej właścicielowi. Wtedy co do zasady koszty jego utrzymania, naprawy lub rozbiórki obciążają właściciela tej nieruchomości.

Co zrobić po otrzymaniu decyzji o rozbiórce?

Po doręczeniu decyzji trzeba przede wszystkim sprawdzić termin odwołania. Od decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego przysługuje odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, wnoszone za pośrednictwem PINB, który wydał decyzję. Standardowy termin wynosi 14 dni od doręczenia decyzji. Szerzej o tym, kiedy można odwołać się od nakazu rozbiórki i jak bronić obiektu, wyjaśnia osobny poradnik.

W odwołaniu warto wskazać konkretnie, z czym się nie zgadzasz. Mogą to być na przykład: błędna podstawa prawna, brak wykazania zagrożenia, nieustalenie właściciela ogrodzenia, pominięcie sąsiada jako strony, brak ustalenia przebiegu granicy, nakaz rozbiórki zamiast mniej dolegliwego sposobu usunięcia nieprawidłowości albo zbyt krótki termin wykonania obowiązku.

Do odwołania warto dołączyć dokumenty i dowody, które pokazują rzeczywisty stan sprawy: zdjęcia, mapę z granicami, wypis z ewidencji gruntów, dokumentację geodezyjną, korespondencję z sąsiadem, protokół oględzin, prywatną opinię techniczną albo kosztorys naprawy. Jeżeli nie masz informacji, kto wybudował płot, również warto to wyraźnie napisać i zażądać, aby organ tę okoliczność wyjaśnił.

Jakie argumenty mogą mieć znaczenie w odwołaniu?

W sprawach dotyczących ogrodzeń niższych niż 2,20 m podstawowe znaczenie ma odróżnienie dwóch sytuacji. Pierwsza to budowa ogrodzenia bez wymaganych formalności. Druga to zły stan techniczny istniejącego ogrodzenia. Przy płocie niższym niż 2,20 m zwykle nie chodzi o brak zgłoszenia, lecz ewentualnie o bezpieczeństwo i stan techniczny.

Jeżeli organ powołuje się na przepisy o samowoli budowlanej, trzeba sprawdzić, czy w ogóle istniał obowiązek zgłoszenia albo pozwolenia. Jeżeli natomiast decyzja została wydana z powodu złego stanu technicznego, trzeba ocenić, czy organ wykazał realne zagrożenie oraz czy rozbiórka jest proporcjonalna do problemu.

Znaczenie może mieć także wcześniejsze orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczące ogrodzeń. W dawnym stanie prawnym sądy zwracały uwagę, że obowiązek zgłoszenia ogrodzeń stanowił wyjątek i nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Obecnie tym bardziej należy ostrożnie oceniać decyzje, które próbują wywodzić obowiązek rozbiórki płotu poniżej 2,20 m wyłącznie z braku zgłoszenia.

FAQ

Czy PINB może nakazać rozbiórkę płotu niższego niż 2,20 m?

Tak, ale nie dlatego, że taki płot wymagał zgłoszenia. Ogrodzenie do 2,20 m co do zasady nie wymaga zgłoszenia. Nakaz może być uzasadniony przede wszystkim złym stanem technicznym, zagrożeniem bezpieczeństwa albo innymi nieprawidłowościami przewidzianymi w Prawie budowlanym.

Czy sąsiad może zmusić mnie do rozbiórki ogrodzenia?

Sam sąsiad nie może wydać nakazu rozbiórki. Może natomiast zawiadomić PINB, a organ powinien samodzielnie ocenić stan ogrodzenia i przepisy. Decyzja nie może opierać się wyłącznie na żądaniu sąsiada.

Kto płaci za płot stojący w granicy działek?

Jeżeli płot znajduje się na granicy i służy do wspólnego użytku, przepisy prawa cywilnego przewidują wspólne ponoszenie kosztów utrzymania przez korzystających z takiego urządzenia. Jeżeli jednak płot stoi wyłącznie na jednej nieruchomości, koszty zwykle obciążają jej właściciela.

Czy brak wiedzy o tym, kto wybudował płot, ma znaczenie?

Tak. Właściciel aktualnej nieruchomości może odpowiadać za utrzymanie obiektu w należytym stanie, ale organ powinien ustalić, kto jest właścicielem lub zarządcą ogrodzenia i czy płot znajduje się w granicy działek. Brak takich ustaleń może być argumentem w odwołaniu.

Ile czasu jest na odwołanie od decyzji PINB?

Co do zasady odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Odwołanie kieruje się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, ale składa za pośrednictwem PINB, który wydał decyzję.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II SA/Wr 263/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.