Kontrole dużych budynków dwa razy w roku – kogo dotyczą?

Kontrole dużych budynków dwa razy w roku – kogo dotyczy obowiązek?

Podstawą obowiązku jest art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane. Przepis nie posługuje się potocznym określeniem „duży budynek”, lecz wskazuje dwa konkretne progi.

W przypadku budynku decyduje więc powierzchnia zabudowy, a nie powierzchnia użytkowa, całkowita, powierzchnia najmu ani łączna powierzchnia wszystkich kondygnacji. Jeżeli dokumentacja obiektu posługuje się kilkoma różnymi wartościami powierzchni, przed ustaleniem harmonogramu kontroli trzeba jednoznacznie określić powierzchnię zabudowy.

Przepis używa słowa „przekraczającej”. Oznacza to, że budynek o powierzchni zabudowy dokładnie 2000 m² nie jest objęty art. 62 ust. 1 pkt 3 wyłącznie z powodu tego kryterium. Analogicznie w drugiej kategorii powierzchnia dachu musi przekraczać 1000 m².

Obowiązek zapewnienia kontroli ustawa nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu. Samo zlecenie bieżącej obsługi technicznej firmie zewnętrznej nie powoduje automatycznie, że ustawowy obowiązek przestaje obciążać właściciela lub zarządcę.

Terminy i częstotliwość kontroli

Dla obiektów przekraczających ustawowe progi kontrolę przeprowadza się co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. W praktyce trzeba zatem zaplanować jeden przegląd w pierwszej części roku i drugi przed końcem listopada.

Nie należy traktować tego obowiązku jako zwykłej kontroli rocznej wykonanej dwa razy według dowolnego harmonogramu. Ustawa wskazuje konkretne terminy graniczne. Jeżeli właściciel zleci pierwszy przegląd dopiero po 31 maja, wcześniejszego uchybienia terminowi nie usuwa samo wykonanie kontroli w późniejszym czasie.

Kontrola półroczna nie zastępuje kontroli pięcioletniej. Jeżeli w danym roku przypada również kontrola z art. 62 ust. 1 pkt 2, trzeba zapewnić także jej zakres, obejmujący między innymi badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Możliwe jest organizacyjne połączenie części czynności, ale nie może to prowadzić do pominięcia drugiej z wymaganych w roku kontroli obiektu wielkopowierzchniowego.

Obowiązki związane z utrzymaniem użytkowanego obiektu są odrębne od formalności dotyczących dopuszczenia obiektu do użytkowania. Jeżeli problem dotyczy właśnie braku pozwolenia na użytkowanie obiektu, trzeba osobno ocenić prawidłowość zakończenia procesu budowlanego.

Zakres sprawdzenia budynku lub instalacji

Kontrola wykonywana dwa razy w roku obejmuje zakres wskazany w art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Nie chodzi więc wyłącznie o oględziny konstrukcji albo dachu. Zakres obejmuje kilka odrębnych grup elementów i instalacji.

Elementy obowiązkowe

Podczas kontroli należy sprawdzić stan techniczny:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych,
• przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

W trakcie każdej kontroli trzeba ponadto sprawdzić, czy wykonano zalecenia wynikające z poprzedniego przeglądu. Jeżeli zatem wcześniejszy protokół nakazywał naprawę określonych elementów albo wykonanie dodatkowej diagnostyki, kolejny kontrolujący powinien odnieść się do realizacji tych zaleceń.

Zakres kontroli technicznej nie rozstrzyga natomiast, czy inwestor prawidłowo zakończył proces budowlany. To odrębna kwestia, podobnie jak odbiór domu po latach bez formalnego zakończenia.

Dokumentacja fotograficzna i pomiary

Art. 62a Prawa budowlanego określa minimalną treść protokołu, ale nie ustanawia ogólnego obowiązku wykonywania dokumentacji fotograficznej przy każdej kontroli okresowej. Zdjęcia są jednak bardzo przydatne, gdy trzeba wykazać lokalizację i rozmiar uszkodzeń, porównać ich rozwój z wcześniejszą kontrolą albo udokumentować wykonanie zaleceń.

Podobnie nie istnieje jeden ustawowy zestaw pomiarów właściwy dla każdego obiektu wielkopowierzchniowego. Metody badania powinny odpowiadać rodzajowi kontrolowanego elementu lub instalacji oraz stwierdzonemu stanowi technicznemu. Kontrola nie może ograniczać się do formalnego podpisania protokołu, jeżeli rzetelna ocena wymaga wykonania odpowiednich badań albo pomiarów.

Trzeba też odróżnić kontrolę półroczną od pięcioletniej. To właśnie przy kontroli pięcioletniej Prawo budowlane wprost przewiduje badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w określonym ustawą zakresie. Jeżeli termin kontroli pięcioletniej przypada w tym samym roku, obowiązek ten należy uwzględnić niezależnie od dwóch kontroli wymaganych dla obiektu wielkopowierzchniowego.

Kto może wykonać kontrolę?

Co do zasady kontrole z art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Zakres uprawnień osoby podpisującej protokół musi odpowiadać zakresowi dokonywanej oceny.

Ustawa przewiduje szczególne zasady dla określonych instalacji. Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać również osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją odpowiednich urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

W odniesieniu do przewodów kominowych kontrolę mogą wykonywać między innymi osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w zakresie przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych. Przy kominach przemysłowych, wolno stojących oraz przewodach, w których ciąg jest wymuszony urządzeniami mechanicznymi, wymagane są odpowiednie uprawnienia budowlane.

W rozbudowanym obiekcie nie zawsze jedna osoba posiada kwalifikacje pozwalające objąć całość wymaganego zakresu. Właściciel lub zarządca powinien więc przed zleceniem kontroli sprawdzić, czy wykonawca dysponuje odpowiednimi uprawnieniami dla każdej części przeglądu.

Wykonanie kontroli przez osobę uprawnioną nie legalizuje ewentualnych wcześniejszych nieprawidłowości dotyczących oddania obiektu do użytkowania. Jeżeli występuje na przykład brak zawiadomienia o zakończeniu budowy domu, problem formalnoprawny trzeba rozwiązać niezależnie od okresowych kontroli technicznych.

Protokół, c-KOB i przechowywanie dokumentów

Z każdej kontroli osoba ją przeprowadzająca sporządza protokół. Zgodnie z art. 62a powinien on zawierać co najmniej datę kontroli, dane i uprawnienia kontrolującego, dane właściciela lub zarządcy, identyfikację obiektu, zakres kontroli, ustalenia i stwierdzone nieprawidłowości, zalecenia oraz informację o niewykonanych zaleceniach z poprzednich kontroli.

Jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości, w zaleceniach trzeba wskazać czynności służące ich usunięciu oraz termin wykonania. Protokół powinien więc pozwalać nie tylko stwierdzić, że kontrola się odbyła, lecz także ustalić jej rzeczywisty wynik i sposób dalszego postępowania.

Dla obiektów, dla których istnieje obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, osoba przeprowadzająca kontrolę dokonuje w terminie 7 dni od jej zakończenia wpisu o kontroli w książce. Wpis nie zastępuje samego protokołu – protokoły kontroli są dołączane do książki obiektu budowlanego.

Przy kontroli obiektu wielkopowierzchniowego z art. 62 ust. 1 pkt 3 istnieje jeszcze jeden ważny obowiązek. W terminie 7 dni od zakończenia kontroli osoba przeprowadzająca kontrolę zawiadamia o niej organ nadzoru budowlanego. Jeżeli książka jest prowadzona elektronicznie, zawiadomienie następuje za pomocą systemu c-KOB. W pozostałych przypadkach przewidzianych ustawą zawiadomienie składa się na piśmie.

W 2026 r. część starszych obiektów może nadal posiadać książkę założoną wcześniej w postaci papierowej. Obowiązujący termin przejścia takich książek do systemu c-KOB został wydłużony do 31 grudnia 2031 r. Dla obiektów, dla których książka jest obecnie zakładana według nowych zasad, stosuje się cyfrową książkę obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków.

Dokumentację związaną z obiektem należy odpowiednio zabezpieczać i przechowywać. Protokołów z wcześniejszych kontroli nie powinno się usuwać tylko dlatego, że wykonano już kolejne przeglądy. Są one potrzebne między innymi do sprawdzania realizacji wcześniejszych zaleceń oraz oceny zmian stanu technicznego obiektu.

Dokumentacja użytkowania obiektu jest odrębnym zagadnieniem od dokumentów związanych z samym procesem budowy. Przykładowo brak pozwolenia na użytkowanie domu przy sprzedaży wymaga analizy formalnego statusu obiektu, a nie tylko sprawdzenia aktualności przeglądów.

Nieprawidłowości, nakazy i odpowiedzialność

Stwierdzenie nieprawidłowości podczas kontroli nie kończy się na wpisaniu ich do protokołu. Jeżeli uszkodzenia lub braki mogą powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia albo środowiska, osoby odpowiedzialne za naprawy mają obowiązek usunąć je w czasie kontroli albo bezpośrednio po jej przeprowadzeniu. Dotyczy to w szczególności zagrożeń mogących prowadzić do katastrofy budowlanej, pożaru, wybuchu, porażenia prądem albo zatrucia gazem.

W takim przypadku obowiązek usunięcia zagrożenia powinien zostać potwierdzony w protokole, a osoba dokonująca kontroli ma obowiązek bezzwłocznie przesłać kopię protokołu do organu nadzoru budowlanego. Dla obiektu z elektroniczną książką protokół przekazuje się za pomocą systemu c-KOB.

Organ nadzoru budowlanego może nakazać w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości i określić termin wykonania obowiązku. Jeżeli stan obiektu zagraża ludziom, mieniu lub środowisku albo obiekt jest użytkowany w sposób powodujący takie zagrożenie, możliwe jest również zakazanie użytkowania całości lub części obiektu do czasu usunięcia nieprawidłowości.

Niewykonanie obowiązkowej kontroli albo obowiązków związanych z zawiadomieniem i wpisem określonych w art. 62b stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny. Odrębna odpowiedzialność może wiązać się z niewykonaniem obowiązków dotyczących książki obiektu budowlanego lub dokumentacji, a poważniejsze konsekwencje przewidziano za niewykonanie obowiązku usunięcia uszkodzeń i braków stwarzających zagrożenie.

W razie kontroli organ może także żądać udostępnienia dokumentacji dotyczącej utrzymania obiektu. Braki w dokumentacji warto więc odtwarzać możliwie wcześnie. Jeżeli problem dotyczy dokumentów z okresu realizacji inwestycji, pomocny może być osobny poradnik dotyczący sytuacji, gdy został zgubiony dziennik budowy.

Checklista właściciela lub zarządcy

Najczęstsze pytania o kontrole dużych obiektów

Czy budynek o powierzchni zabudowy dokładnie 2000 m² podlega kontroli dwa razy w roku?

Nie na podstawie samego art. 62 ust. 1 pkt 3 dotyczącego tego progu. Przepis mówi o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m². Budynek może oczywiście podlegać innym kontrolom okresowym wynikającym z Prawa budowlanego.

Czy liczy się powierzchnia użytkowa budynku?

Nie. Dla budynku ustawowym kryterium kontroli dwa razy w roku jest powierzchnia zabudowy. Powierzchnia użytkowa albo suma powierzchni kondygnacji nie może być automatycznie używana zamiast niej.

Czy kontrola wykonana do 31 maja wystarczy na cały rok?

Nie. Dla obiektu objętego art. 62 ust. 1 pkt 3 potrzebna jest także druga kontrola – do 30 listopada. Ustawowe minimum wynosi więc dwie kontrole w roku.

Czy kontrola półroczna obejmuje instalację elektryczną?

Nie w takim samym zakresie jak kontrola pięcioletnia. Kontrola z art. 62 ust. 1 pkt 3 odsyła do zakresu kontroli rocznej. Szczegółowe badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie wskazanym w ustawie jest elementem kontroli pięcioletniej. Jeżeli oba obowiązki przypadają w jednym roku, trzeba zapewnić realizację obu wymaganych zakresów.

Kto zawiadamia nadzór budowlany o przeprowadzonej kontroli?

Przy kontroli obiektu wielkopowierzchniowego obowiązek zawiadomienia organu nadzoru budowlanego w terminie 7 dni od zakończenia kontroli spoczywa na osobie przeprowadzającej kontrolę. Nie zwalnia to właściciela lub zarządcy z obowiązku zorganizowania kontroli i prawidłowego prowadzenia dokumentacji obiektu.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm., w szczególności art. 60b, art. 62–66, art. 70, art. 83 i art. 93.
• Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2022 r. poz. 1557, wraz ze zmianą terminu dotyczącą c-KOB wprowadzoną ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r., Dz.U. z 2025 r. poz. 1847.
• Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – informacje dotyczące kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych oraz Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego.