Wykreślenie budynku z ewidencji zabytków

Od czego zacząć po zakupie działki z budynkiem w ewidencji zabytków?

Zakup nieruchomości z budynkiem ujętym w ewidencji zabytków nie oznacza, że właściciel traci prawo do dysponowania nieruchomością. Oznacza jednak, że część decyzji dotyczących remontu, przebudowy lub rozbiórki może wymagać udziału organów ochrony zabytków.

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie dokładnego statusu obiektu. Trzeba sprawdzić, czy budynek:

• jest wpisany do rejestru zabytków,
• jest ujęty wyłącznie w gminnej ewidencji zabytków,
• znajduje się także w wojewódzkiej ewidencji zabytków,
• jest objęty ochroną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy.

Różnica jest zasadnicza. Rejestr zabytków jest formalną formą ochrony zabytków i powoduje najdalej idące ograniczenia. Gminna ewidencja zabytków nie jest tym samym co rejestr, ale w praktyce również istotnie wpływa na możliwość uzyskania pozwolenia na rozbiórkę.

Który rodzaj ochrony ma znaczenie przy wykreśleniu lub rozbiórce?

Przed przygotowaniem wniosku trzeba rozróżnić wpis do rejestru zabytków, ujęcie w wojewódzkiej ewidencji oraz ujęcie w gminnej ewidencji zabytków. Rejestr jest prowadzony przez wojewódzkiego konserwatora zabytków i wpis następuje w drodze decyzji. Gminna ewidencja ma formę zbioru kart adresowych prowadzonego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

To rozróżnienie przesądza o dalszej drodze. Obiektu wpisanego do rejestru nie można rozebrać przed skreśleniem go z rejestru. Przy obiekcie ujętym wyłącznie w gminnej ewidencji kluczowe są weryfikacja podstaw ujęcia, stanowisko konserwatora i procedura pozwolenia na rozbiórkę.

Ten artykuł dotyczy wykreślenia i rozbiórki. Gdy właściciel chce zachować budynek i ustalić dopuszczalny zakres prac, właściwym uzupełnieniem jest poradnik remont budynku z gminnej ewidencji zabytków.

Kiedy rozbiórka wymaga pozwolenia?

Prawo budowlane przewiduje sytuacje, w których rozbiórka nie wymaga pozwolenia, na przykład przy niektórych budynkach i budowlach niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską, jeżeli spełniają warunki dotyczące wysokości i odległości od granicy działki. Taka rozbiórka wymaga jednak zgłoszenia, a organ może wnieść sprzeciw w terminie wynikającym z Prawa budowlanego.

Po ustaleniu statusu konserwatorskiego warto osobno sprawdzić, kiedy wystarczy zgłoszenie rozbiórki i jakie dokumenty złożyć.

Ten uproszczony tryb nie ma jednak zastosowania, gdy obiekt jest objęty ochroną konserwatorską. Jeżeli budynek jest ujęty w gminnej ewidencji zabytków albo wpisany do rejestru zabytków, właściciel powinien zakładać konieczność przeprowadzenia pełnej procedury administracyjnej.

W przypadku obiektu wpisanego do rejestru zabytków pozwolenie na rozbiórkę może zostać wydane dopiero po uzyskaniu decyzji o skreśleniu obiektu z rejestru. W przypadku obiektu niewpisanego do rejestru, ale ujętego w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na rozbiórkę wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Co oznacza uzgodnienie z wojewódzkim konserwatorem zabytków?

Art. 39 Prawa budowlanego przewiduje szczególne zasady dla robót budowlanych i rozbiórek dotyczących obiektów zabytkowych. Jeżeli obiekt jest wpisany do rejestru zabytków, konieczne jest wcześniejsze pozwolenie konserwatora na prowadzenie robót. Jeżeli chodzi o rozbiórkę obiektu wpisanego do rejestru, najpierw potrzebne jest skreślenie go z rejestru. Jeżeli roboty przy obiekcie wykonano już bez wymaganych uzgodnień lub w sposób niezgodny z prawem, odrębnym etapem może być postępowanie naprawcze z art. 50–51 Prawa budowlanego.

Przy obiektach niewpisanych do rejestru, ale ujętych w gminnej ewidencji zabytków, organ prowadzący sprawę pozwolenia na rozbiórkę występuje do wojewódzkiego konserwatora zabytków o uzgodnienie. Konserwator powinien zająć stanowisko w terminie 30 dni od doręczenia wniosku. Brak stanowiska w tym terminie traktuje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań.

Negatywne uzgodnienie konserwatora jest dla organu budowlanego wiążące. Jeżeli wojewódzki konserwator odmówi uzgodnienia rozbiórki, organ administracji architektoniczno-budowlanej co do zasady nie może wydać pozwolenia na rozbiórkę. Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt IV SA/Po 280/15.

Jak starać się o wykreślenie budynku z ewidencji zabytków?

Jeżeli budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków, lecz znajduje się w gminnej lub wojewódzkiej ewidencji, praktycznym rozwiązaniem może być złożenie wniosku o weryfikację wpisu i wykreślenie obiektu z ewidencji. Wniosek należy skierować do organu prowadzącego daną ewidencję, czyli do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w sprawie gminnej ewidencji oraz do wojewódzkiego konserwatora zabytków w sprawie wojewódzkiej ewidencji.

We wniosku nie wystarczy napisać, że budynek jest w złym stanie technicznym i właściciel chce go rozebrać. Trzeba wykazać, że obiekt nie spełnia ustawowej definicji zabytku albo utracił wartości, które uzasadniały jego ujęcie w ewidencji. Przydatne są zwłaszcza:

• ekspertyza konserwatorska lub historyczno-architektoniczna,
• opinia techniczna dotycząca stanu konstrukcji,
• dokumentacja fotograficzna,
• archiwalne i aktualne materiały pokazujące przekształcenia obiektu,
• argumenty wskazujące, że zachowana substancja nie posiada już wartości historycznej, artystycznej lub naukowej.

Właściciel może również kwestionować sposób ujęcia obiektu w ewidencji, jeżeli wpis został dokonany bez realnego ustalenia, że budynek ma cechy zabytku. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreślano, że ewidencja zabytków nie może być prowadzona w sposób dowolny, ponieważ wywołuje skutki dla prawa własności.

Czy można zaskarżyć odmowę wykreślenia albo wpis do ewidencji?

Możliwość zaskarżenia zależy od formy działania organu i od tego, czy właściciel kwestionuje samo ujęcie w ewidencji, odmowę aktualizacji karty, bezczynność organu czy negatywne stanowisko konserwatora w sprawie rozbiórki. Nie należy więc zakładać jednej uniwersalnej drogi dla każdej sprawy.

Jeżeli wpis do gminnej ewidencji został dokonany zarządzeniem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, właściciel może rozważyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym, o ile wykaże naruszenie interesu prawnego. Wcześniejsze wezwanie organu do usunięcia naruszenia prawa nie jest obecnie warunkiem dopuszczalności skargi, ale w praktyce często warto najpierw złożyć dobrze uzasadniony wniosek o zmianę lub wykreślenie wpisu.

Znaczenie ma także wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 r., sygn. akt P 12/18, dotyczący ochrony praw właściciela przy ujmowaniu nieruchomości w gminnej ewidencji zabytków. W praktyce wzmacnia on argument, że właściciel powinien mieć realną możliwość obrony swoich praw, a wpis do ewidencji nie powinien następować bez należytego uzasadnienia i weryfikacji wartości zabytkowych obiektu.

Jeżeli natomiast spór dotyczy negatywnego uzgodnienia konserwatora w postępowaniu o pozwolenie na rozbiórkę, trzeba analizować środki zaskarżenia w ramach tego konkretnego postępowania administracyjnego. Zajęcie stanowiska w trybie współdziałania organów następuje co do zasady w formie postanowienia, które może podlegać kontroli instancyjnej, a następnie sądowoadministracyjnej.

Kiedy można skreślić obiekt z rejestru zabytków?

Jeżeli okaże się, że budynek jest nie tylko w ewidencji, ale także w rejestrze zabytków, sama procedura wykreślenia z gminnej ewidencji nie wystarczy. W takim przypadku trzeba rozważyć wniosek o skreślenie obiektu z rejestru zabytków.

Zgodnie z art. 13 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z rejestru skreśla się zabytek, który uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę wartości historycznej, artystycznej lub naukowej albo którego wartość będąca podstawą wpisu nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych. Nie wystarczy więc samo powołanie się na zły stan techniczny.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazywał, że samo zniszczenie obiektu nie przesądza jeszcze o utracie wartości zabytkowych. Konieczne jest ustalenie, czy zachowana substancja nadal inkorporuje rdzeń wartości zabytkowej. Takie stanowisko wynika między innymi z wyroków NSA z dnia 25 września 2015 r., sygn. akt II OSK 173/14, oraz z dnia 25 maja 2011 r., sygn. akt II OSK 1157/10.

Co grozi za samowolną rozbiórkę budynku ujętego w ewidencji?

Samowolna rozbiórka jest rozwiązaniem bardzo ryzykownym. Po pierwsze, może uruchomić postępowanie organów nadzoru budowlanego, w tym konsekwencje administracyjne związane z prowadzeniem robót bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia. Po drugie, jeżeli obiekt spełnia ustawową definicję zabytku, rozbiórka może zostać potraktowana jako zniszczenie lub uszkodzenie zabytku.

Art. 108 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przewiduje odpowiedzialność karną za niszczenie lub uszkadzanie zabytku. Za czyn umyślny grozi kara pozbawienia wolności, a przy działaniu nieumyślnym grzywna, kara ograniczenia wolności albo kara pozbawienia wolności do lat 2. Sąd może również orzec nawiązkę na cel społeczny związany z opieką nad zabytkami, a przy umyślnym zniszczeniu lub uszkodzeniu zabytku jej orzeczenie jest obligatoryjne.

W praktyce zburzenie obiektu przed zakończeniem procedur może pogorszyć sytuację właściciela. Nawet jeśli budynek jest w bardzo złym stanie, warto najpierw zabezpieczyć dokumenty, uzyskać opinie specjalistów i przeprowadzić postępowanie w sposób pozwalający bronić stanowiska przed organami oraz sądem administracyjnym.

FAQ

Czy zły stan techniczny wystarczy do wykreślenia budynku z ewidencji zabytków?

Nie zawsze. Zły stan techniczny jest ważnym argumentem, ale trzeba wykazać, że obiekt nie ma już wartości historycznych, artystycznych lub naukowych albo że nigdy nie spełniał ustawowych kryteriów zabytku.

Czy budynek z gminnej ewidencji zabytków można rozebrać na zgłoszenie?

Co do zasady nie należy zakładać takiej możliwości. Obiekt ujęty w gminnej ewidencji jest objęty ochroną konserwatorską, a pozwolenie na rozbiórkę wymaga uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Czy konserwator może całkowicie zablokować rozbiórkę?

Negatywne uzgodnienie konserwatora jest wiążące dla organu budowlanego. Można jednak badać, czy stanowisko konserwatora zostało prawidłowo wydane, czy jest należycie uzasadnione i czy uwzględnia aktualny stan obiektu.

Do kogo złożyć wniosek o wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków?

Wniosek składa się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta prowadzącego gminną ewidencję zabytków. Jeżeli obiekt jest również w wojewódzkiej ewidencji, trzeba rozważyć równoległe wystąpienie do wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Czy można najpierw rozebrać budynek, a potem wyjaśniać sprawę?

To bardzo ryzykowne. Samowolna rozbiórka może spowodować odpowiedzialność administracyjną, a jeżeli obiekt jest zabytkiem w rozumieniu ustawy, także odpowiedzialność karną za jego zniszczenie lub uszkodzenie.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
• Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 r., sygn. akt P 12/18
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2015 r., sygn. akt II OSK 173/14
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 maja 2011 r., sygn. akt II OSK 1157/10
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt IV SA/Po 280/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.