Kategoria: Budynki usługowe i przemysłowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana statusu najmowanego lokalu

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-11-25

Od kilku lat wynajmuję lokal użytkowy. W umowie jest zapisane, że przyjmuje lokal, dokonam w nim remontu, będę wykorzystywać zgodnie z przeznaczeniem. Ostatnio dowiedziałam się, że lokal nie spełnia wymogów bezpieczeństwa i przeciwpożarowych do użytku, do którego został wynajęty. Chcę przekwalifikować użytkowanie – z powierzchni handlowo-usługowej na magazynową, która ze względów technicznych jest możliwa. Najemca (spółka państwowa) twierdzi, że nie jest uzasadnione przekwalifikowanie powierzchni oraz że znałam stan lokalu i go przyjęłam. Jednocześnie poprosiłam o weryfikację stanu technicznego (nośność stropu, budynek jest stary) wobec uzasadnionych przesłanek, że nie jest on wystarczająco wytrzymały. Najemca stwierdził, że ewentualnego badania stropu winnam dokonać samodzielnie, na własny koszt. Czy mam prawo prosić o zmianę kwalifikacji powierzchni i obniżenie czynszu?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat

Chodzi o prawo cywilne, czyli część prawa prywatnego, w którym bardzo duże znaczenie ma równość podmiotów prawa oraz ich aktywność w zakresie realizowania i ochrony swych uprawnień. Za symbol wolności podmiotów prawa prywatnego można uznać artykuł 3531 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), w którym wysłowiono zasadę swobody umów. Dlatego bardzo dużo zależy od treści postanowień umownych. Dotyczy to wszystkich uczestników obrotu prawnego, ale trzeba brać pod uwagę to, że przedsiębiorców (art. 431 K.c.) uważa się za profesjonalistów, co wiąże się z wykładnią zakresu praw i obowiązków stron stosunków prawnych (art. 355 K.c.) – np. stron umowy najmu.

W przypadku umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) chodzić może, tytułem przykładu, o zakres napraw, które obciążają wynajmującego lub najemcę (art. 663 K.c.). Jeśli postanowienia umowne w tym zakresie są nieprecyzyjne, to może pojawić się problem z ustaleniem, kto (najemca czy wynajmujący) ma określone obowiązki. Skoro budynek (przynajmniej w najętym przez Panią zakresie) nie był wcześniej przeznaczony na cele magazynowe, to trudno byłoby zakładać obowiązek wynajmującego pokrywania kosztów analiz technicznych w związku z proponowaną przez Panią zmianą przeznaczenia lokalu (lub budynku). Zwłaszcza w przypadku niższego (na danym terenie) czynszu za powierzchnie magazynowe, niż w przypadku innych przeznaczeń.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Proponuję brać pod uwagę silne aktualnie tendencje indywidualistyczne oraz chęć osiągnięcia zysku, niekiedy bez liczenia się z niczym, a nawet z nikim. Szerzy się plaga bezwzględności – zarówno w relacjach międzyludzkich, jak i w gospodarczych. Można długo charakteryzować przyczyny tych zjawisk (być może plag), ale – niezależnie od ocen i opisów – trzeba mieć je na uwadze. Tak przedstawia się rzeczywistość, co wpływa także na stanowienie i stosowanie prawa, bo trudno oczekiwać idealnego jego stanowienia i stosowania po zdeprawowanych ludziach.

Sformułowanie „dowiedzieć się” jest wieloznaczne. Tytułem przykładu: jest znaczna różnica między jakąś informacją nieoficjalną (zwłaszcza plotką) a udokumentowanym wynikiem kontroli organu władzy lub administracji publicznej, zwłaszcza dokonanych w ramach ich właściwości. Zapewne trudno byłoby uzyskać pozytywną odpowiedź (np. wynajmującego) na samych podstawie nieoficjalnych informacji, zwłaszcza dalekich od rzeczywistości.

Proszę pamiętać o tym, że w sporach prawnych bardzo duże znaczenie mają dowody. Świadczyć może o tym sama liczba przepisów o dowodach i ich przeprowadzaniu w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.); chodzi głównie o artykuły: od 227 do 315. Na stronach (uczestnikach) spraw cywilnych, zwłaszcza rzeczywiście spornych, spoczywa prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Duże znaczenie ma również odpowiednia aktywność, ponieważ bierność (np. milczenie wobec stanowiska przeciwnego lub co do fałszywych dowodów) może skutkować przyjęciem przez sąd (sędziego), że osoba biernie się zachowująca zgadza się z kimś innym (art. 230 K.p.c.).

Warto zastanowić się nad możliwością udowodnienia Pani twierdzeń w ewentualnym sporze prawnym – np. w procesie o ustalenie zakresu obowiązków Wynajmującego i Najemcy w ramach odnośnej umowy najmu; procesy o ustalenie (jako konstrukcję prawną) przewidziano w artykule 189 K.p.c.). Mniejsze (a prawdopodobnie znikome) znaczenie dowody miałyby w ramach możliwej próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.); próba taka (mająca miejsce przed sądem rejonowym, art. 185 K.p.c.) to sposób na doprowadzenie do porozumienia, a czasami może służyć przerwaniu biegu przedawnienia roszczeń (art. 123 K.c.) – jeżeli mają miejsce roszczenia.

Pani mogłaby zaproponować wynajmującemu zawarcie ugody (art. 917, art. 918 K.c.) – np. w wezwaniu przesądowym (czyli sygnalizującym gotowość wystąpienia na drogę sądową). Gdyby do ugody nie doszło, to warto zadbać o możliwość udowodnienia Pani racji – zarówno merytorycznie, jak i co do sposobu załatwiania sprawy (np. wezwania, ich treść, wskazywane w wezwaniach terminy). Chodzi o „pilnowanie szczegółów”, bo precyzja jest ważna w prawie oraz jego stosowaniu. Przydać się może korzystanie z listów poleconych (zwłaszcza z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) – w instytucjach warto dbać o uzyskanie pokwitowania przyjęcia pisma (np. przez sekretariat lub biuro podawcze). Forma pisemna (równie co do doręczeń) ma duże znaczenie dowodowe – szczególne: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c..

Ewentualne kontrole właściwego powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego (np. dotyczące zagrożenia potencjalną katastrofą budowlaną) lub właściwej jednostki Państwowej Straży Pożarnej mogłyby przyczynić się udowodnieniu stanu technicznego budynku; w dodatku chodziłoby o dokumenty urzędowe (np. protokoły pokontrolne), które mają spore znaczenie dowodowe (aczkolwiek sądy powszechne mają szeroką możność weryfikowania dokumentów administracyjnych).

Pani (Państwa) zastrzeżenia powinny być komunikowane Wynajmującemu w sposób dający się udowodnić. Kierowane do niego wystąpienia mogą być nie tylko komunikatami (informacjami), bo przepisy prawa (np. art. 663, art. 664 K.c. i art. 666 K.c.) przewidują wzywanie wynajmującego przez najemcę – np. do wykonania określonych napraw lub o obniżenie czynszu. Gdyby Pani miała możność udowodnienia, że Pani nie wiedziała o określonych ważnych cechach budynku, to w grę mogłoby wchodzić nawet doprowadzenie do rozwiązania umowy najmu bez terminów wypowiedzenia.

Na przeprowadzenie przez Panią (Państwa) poważniejszych prac w budynku (lokalu) potrzebna jest zgoda wynajmującego, zwłaszcza w związku z ewentualną zmianą przeznaczenia budynku; niekiedy (w przypadku poważniejszych zmian) w grę może wchodzić zgłoszenie do organu administracji budowlanej, a może też uzyskanie pozwolenia budowlanego (zależnie od zakresu prac oraz od innych ważnych okoliczności, np. objęcia budynku lub terenu szczególnym reżimem ochronnym, chociażby dotyczącym ochrony zabytków lub przyrody). Samowolne zmiany mogłyby nawet uprawniać Wynajmującego do doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 K.c.) – chociaż w przypadku umów najmu na czas określony niemalże jest to wykluczone (art. 773 K.c.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »