Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana statusu najmowanego lokalu

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-11-25

Od kilku lat wynajmuję lokal użytkowy. W umowie jest zapisane, że przyjmuje lokal, dokonam w nim remontu, będę wykorzystywać zgodnie z przeznaczeniem. Ostatnio dowiedziałam się, że lokal nie spełnia wymogów bezpieczeństwa i przeciwpożarowych do użytku, do którego został wynajęty. Chcę przekwalifikować użytkowanie – z powierzchni handlowo-usługowej na magazynową, która ze względów technicznych jest możliwa. Najemca (spółka państwowa) twierdzi, że nie jest uzasadnione przekwalifikowanie powierzchni oraz że znałam stan lokalu i go przyjęłam. Jednocześnie poprosiłam o weryfikację stanu technicznego (nośność stropu, budynek jest stary) wobec uzasadnionych przesłanek, że nie jest on wystarczająco wytrzymały. Najemca stwierdził, że ewentualnego badania stropu winnam dokonać samodzielnie, na własny koszt. Czy mam prawo prosić o zmianę kwalifikacji powierzchni i obniżenie czynszu?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Chodzi o prawo cywilne, czyli część prawa prywatnego, w którym bardzo duże znaczenie ma równość podmiotów prawa oraz ich aktywność w zakresie realizowania i ochrony swych uprawnień. Za symbol wolności podmiotów prawa prywatnego można uznać artykuł 3531 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), w którym wysłowiono zasadę swobody umów. Dlatego bardzo dużo zależy od treści postanowień umownych. Dotyczy to wszystkich uczestników obrotu prawnego, ale trzeba brać pod uwagę to, że przedsiębiorców (art. 431 K.c.) uważa się za profesjonalistów, co wiąże się z wykładnią zakresu praw i obowiązków stron stosunków prawnych (art. 355 K.c.) – np. stron umowy najmu.

W przypadku umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) chodzić może, tytułem przykładu, o zakres napraw, które obciążają wynajmującego lub najemcę (art. 663 K.c.). Jeśli postanowienia umowne w tym zakresie są nieprecyzyjne, to może pojawić się problem z ustaleniem, kto (najemca czy wynajmujący) ma określone obowiązki. Skoro budynek (przynajmniej w najętym przez Panią zakresie) nie był wcześniej przeznaczony na cele magazynowe, to trudno byłoby zakładać obowiązek wynajmującego pokrywania kosztów analiz technicznych w związku z proponowaną przez Panią zmianą przeznaczenia lokalu (lub budynku). Zwłaszcza w przypadku niższego (na danym terenie) czynszu za powierzchnie magazynowe, niż w przypadku innych przeznaczeń.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Proponuję brać pod uwagę silne aktualnie tendencje indywidualistyczne oraz chęć osiągnięcia zysku, niekiedy bez liczenia się z niczym, a nawet z nikim. Szerzy się plaga bezwzględności – zarówno w relacjach międzyludzkich, jak i w gospodarczych. Można długo charakteryzować przyczyny tych zjawisk (być może plag), ale – niezależnie od ocen i opisów – trzeba mieć je na uwadze. Tak przedstawia się rzeczywistość, co wpływa także na stanowienie i stosowanie prawa, bo trudno oczekiwać idealnego jego stanowienia i stosowania po zdeprawowanych ludziach.

Sformułowanie „dowiedzieć się” jest wieloznaczne. Tytułem przykładu: jest znaczna różnica między jakąś informacją nieoficjalną (zwłaszcza plotką) a udokumentowanym wynikiem kontroli organu władzy lub administracji publicznej, zwłaszcza dokonanych w ramach ich właściwości. Zapewne trudno byłoby uzyskać pozytywną odpowiedź (np. wynajmującego) na samych podstawie nieoficjalnych informacji, zwłaszcza dalekich od rzeczywistości.

Proszę pamiętać o tym, że w sporach prawnych bardzo duże znaczenie mają dowody. Świadczyć może o tym sama liczba przepisów o dowodach i ich przeprowadzaniu w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.); chodzi głównie o artykuły: od 227 do 315. Na stronach (uczestnikach) spraw cywilnych, zwłaszcza rzeczywiście spornych, spoczywa prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Duże znaczenie ma również odpowiednia aktywność, ponieważ bierność (np. milczenie wobec stanowiska przeciwnego lub co do fałszywych dowodów) może skutkować przyjęciem przez sąd (sędziego), że osoba biernie się zachowująca zgadza się z kimś innym (art. 230 K.p.c.).

Warto zastanowić się nad możliwością udowodnienia Pani twierdzeń w ewentualnym sporze prawnym – np. w procesie o ustalenie zakresu obowiązków Wynajmującego i Najemcy w ramach odnośnej umowy najmu; procesy o ustalenie (jako konstrukcję prawną) przewidziano w artykule 189 K.p.c.). Mniejsze (a prawdopodobnie znikome) znaczenie dowody miałyby w ramach możliwej próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.); próba taka (mająca miejsce przed sądem rejonowym, art. 185 K.p.c.) to sposób na doprowadzenie do porozumienia, a czasami może służyć przerwaniu biegu przedawnienia roszczeń (art. 123 K.c.) – jeżeli mają miejsce roszczenia.

Pani mogłaby zaproponować wynajmującemu zawarcie ugody (art. 917, art. 918 K.c.) – np. w wezwaniu przesądowym (czyli sygnalizującym gotowość wystąpienia na drogę sądową). Gdyby do ugody nie doszło, to warto zadbać o możliwość udowodnienia Pani racji – zarówno merytorycznie, jak i co do sposobu załatwiania sprawy (np. wezwania, ich treść, wskazywane w wezwaniach terminy). Chodzi o „pilnowanie szczegółów”, bo precyzja jest ważna w prawie oraz jego stosowaniu. Przydać się może korzystanie z listów poleconych (zwłaszcza z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) – w instytucjach warto dbać o uzyskanie pokwitowania przyjęcia pisma (np. przez sekretariat lub biuro podawcze). Forma pisemna (równie co do doręczeń) ma duże znaczenie dowodowe – szczególne: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c..

Ewentualne kontrole właściwego powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego (np. dotyczące zagrożenia potencjalną katastrofą budowlaną) lub właściwej jednostki Państwowej Straży Pożarnej mogłyby przyczynić się udowodnieniu stanu technicznego budynku; w dodatku chodziłoby o dokumenty urzędowe (np. protokoły pokontrolne), które mają spore znaczenie dowodowe (aczkolwiek sądy powszechne mają szeroką możność weryfikowania dokumentów administracyjnych).

Pani (Państwa) zastrzeżenia powinny być komunikowane Wynajmującemu w sposób dający się udowodnić. Kierowane do niego wystąpienia mogą być nie tylko komunikatami (informacjami), bo przepisy prawa (np. art. 663, art. 664 K.c. i art. 666 K.c.) przewidują wzywanie wynajmującego przez najemcę – np. do wykonania określonych napraw lub o obniżenie czynszu. Gdyby Pani miała możność udowodnienia, że Pani nie wiedziała o określonych ważnych cechach budynku, to w grę mogłoby wchodzić nawet doprowadzenie do rozwiązania umowy najmu bez terminów wypowiedzenia.

Na przeprowadzenie przez Panią (Państwa) poważniejszych prac w budynku (lokalu) potrzebna jest zgoda wynajmującego, zwłaszcza w związku z ewentualną zmianą przeznaczenia budynku; niekiedy (w przypadku poważniejszych zmian) w grę może wchodzić zgłoszenie do organu administracji budowlanej, a może też uzyskanie pozwolenia budowlanego (zależnie od zakresu prac oraz od innych ważnych okoliczności, np. objęcia budynku lub terenu szczególnym reżimem ochronnym, chociażby dotyczącym ochrony zabytków lub przyrody). Samowolne zmiany mogłyby nawet uprawniać Wynajmującego do doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 K.c.) – chociaż w przypadku umów najmu na czas określony niemalże jest to wykluczone (art. 773 K.c.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Otwarcie warsztatu i sklepu

Czy można przekształcić budynek gospodarczy i otworzyć warsztat samochodowy 2-stanowiskowy oraz sklep z częściami samochodowymi na terenie...

Zaadaptowanie poddasza na działalność

Na podstawie pozwolenia na budowę postawiłem budynek (bar) na działce oznaczonej częściowo U1, częściowo MN3. Na parterze znajduje się lokal gastronomiczny...

Rekompensata za umieszczenie szyldów na wspólnym budynku

Mieszkam w budynku, gdzie jest dwóch właścicieli – jednym z nich jestem ja. Sąsiad na parterze przekształcił mieszkanie na użytkowe...

Najem kawałka działki na budynek gastronomiczny

Czy wynajmując kawałek działki w celu postawienia budynku gastronomicznego niezwiązanego na stałe z gruntem i wynajmując go innej osobie,...

Usytuowanie hali produkcyjnej na działce przemysłowej

Sprawa dotyczy usytuowania nowej hali produkcyjnej na działce przemysłowej. Działka sąsiednia nie jest zabudowana. Do uzyskania pozwolenia na budowę wymagana...

Jak przeciwdziałać budowie galerii handlowej?

W bezpośrednim sąsiedztwie granic naszych domostw ma powstać duża galeria handlowa o powierzchni kilkudziesięciu tyś. m 2 . Przychylny...

Budowa budynku gospodarczego do 35 m2

Planuję budowę budynku gospodarczego do 35 m 2 na działce budowlanej, na której obecnie znajduje się tylko dom. Zależy mi na usytuowaniu budynku 1-2...

Uciążliwe sąsiedztwo grill-baru - odprowadzanie dymu na działkę

Problem dotyczy sąsiada, który wybudował na swojej działce lokal usługowy – grill-bar. Znacznie podwyższył poziom gruntu na działkach, które mają...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »