Kategoria: Budynki usługowe i przemysłowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana statusu najmowanego lokalu

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-11-25

Od kilku lat wynajmuję lokal użytkowy. W umowie jest zapisane, że przyjmuje lokal, dokonam w nim remontu, będę wykorzystywać zgodnie z przeznaczeniem. Ostatnio dowiedziałam się, że lokal nie spełnia wymogów bezpieczeństwa i przeciwpożarowych do użytku, do którego został wynajęty. Chcę przekwalifikować użytkowanie – z powierzchni handlowo-usługowej na magazynową, która ze względów technicznych jest możliwa. Najemca (spółka państwowa) twierdzi, że nie jest uzasadnione przekwalifikowanie powierzchni oraz że znałam stan lokalu i go przyjęłam. Jednocześnie poprosiłam o weryfikację stanu technicznego (nośność stropu, budynek jest stary) wobec uzasadnionych przesłanek, że nie jest on wystarczająco wytrzymały. Najemca stwierdził, że ewentualnego badania stropu winnam dokonać samodzielnie, na własny koszt. Czy mam prawo prosić o zmianę kwalifikacji powierzchni i obniżenie czynszu?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa

Chodzi o prawo cywilne, czyli część prawa prywatnego, w którym bardzo duże znaczenie ma równość podmiotów prawa oraz ich aktywność w zakresie realizowania i ochrony swych uprawnień. Za symbol wolności podmiotów prawa prywatnego można uznać artykuł 3531 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), w którym wysłowiono zasadę swobody umów. Dlatego bardzo dużo zależy od treści postanowień umownych. Dotyczy to wszystkich uczestników obrotu prawnego, ale trzeba brać pod uwagę to, że przedsiębiorców (art. 431 K.c.) uważa się za profesjonalistów, co wiąże się z wykładnią zakresu praw i obowiązków stron stosunków prawnych (art. 355 K.c.) – np. stron umowy najmu.

W przypadku umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) chodzić może, tytułem przykładu, o zakres napraw, które obciążają wynajmującego lub najemcę (art. 663 K.c.). Jeśli postanowienia umowne w tym zakresie są nieprecyzyjne, to może pojawić się problem z ustaleniem, kto (najemca czy wynajmujący) ma określone obowiązki. Skoro budynek (przynajmniej w najętym przez Panią zakresie) nie był wcześniej przeznaczony na cele magazynowe, to trudno byłoby zakładać obowiązek wynajmującego pokrywania kosztów analiz technicznych w związku z proponowaną przez Panią zmianą przeznaczenia lokalu (lub budynku). Zwłaszcza w przypadku niższego (na danym terenie) czynszu za powierzchnie magazynowe, niż w przypadku innych przeznaczeń.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Proponuję brać pod uwagę silne aktualnie tendencje indywidualistyczne oraz chęć osiągnięcia zysku, niekiedy bez liczenia się z niczym, a nawet z nikim. Szerzy się plaga bezwzględności – zarówno w relacjach międzyludzkich, jak i w gospodarczych. Można długo charakteryzować przyczyny tych zjawisk (być może plag), ale – niezależnie od ocen i opisów – trzeba mieć je na uwadze. Tak przedstawia się rzeczywistość, co wpływa także na stanowienie i stosowanie prawa, bo trudno oczekiwać idealnego jego stanowienia i stosowania po zdeprawowanych ludziach.

Sformułowanie „dowiedzieć się” jest wieloznaczne. Tytułem przykładu: jest znaczna różnica między jakąś informacją nieoficjalną (zwłaszcza plotką) a udokumentowanym wynikiem kontroli organu władzy lub administracji publicznej, zwłaszcza dokonanych w ramach ich właściwości. Zapewne trudno byłoby uzyskać pozytywną odpowiedź (np. wynajmującego) na samych podstawie nieoficjalnych informacji, zwłaszcza dalekich od rzeczywistości.

Proszę pamiętać o tym, że w sporach prawnych bardzo duże znaczenie mają dowody. Świadczyć może o tym sama liczba przepisów o dowodach i ich przeprowadzaniu w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.); chodzi głównie o artykuły: od 227 do 315. Na stronach (uczestnikach) spraw cywilnych, zwłaszcza rzeczywiście spornych, spoczywa prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Duże znaczenie ma również odpowiednia aktywność, ponieważ bierność (np. milczenie wobec stanowiska przeciwnego lub co do fałszywych dowodów) może skutkować przyjęciem przez sąd (sędziego), że osoba biernie się zachowująca zgadza się z kimś innym (art. 230 K.p.c.).

Warto zastanowić się nad możliwością udowodnienia Pani twierdzeń w ewentualnym sporze prawnym – np. w procesie o ustalenie zakresu obowiązków Wynajmującego i Najemcy w ramach odnośnej umowy najmu; procesy o ustalenie (jako konstrukcję prawną) przewidziano w artykule 189 K.p.c.). Mniejsze (a prawdopodobnie znikome) znaczenie dowody miałyby w ramach możliwej próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.); próba taka (mająca miejsce przed sądem rejonowym, art. 185 K.p.c.) to sposób na doprowadzenie do porozumienia, a czasami może służyć przerwaniu biegu przedawnienia roszczeń (art. 123 K.c.) – jeżeli mają miejsce roszczenia.

Pani mogłaby zaproponować wynajmującemu zawarcie ugody (art. 917, art. 918 K.c.) – np. w wezwaniu przesądowym (czyli sygnalizującym gotowość wystąpienia na drogę sądową). Gdyby do ugody nie doszło, to warto zadbać o możliwość udowodnienia Pani racji – zarówno merytorycznie, jak i co do sposobu załatwiania sprawy (np. wezwania, ich treść, wskazywane w wezwaniach terminy). Chodzi o „pilnowanie szczegółów”, bo precyzja jest ważna w prawie oraz jego stosowaniu. Przydać się może korzystanie z listów poleconych (zwłaszcza z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) – w instytucjach warto dbać o uzyskanie pokwitowania przyjęcia pisma (np. przez sekretariat lub biuro podawcze). Forma pisemna (równie co do doręczeń) ma duże znaczenie dowodowe – szczególne: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c..

Ewentualne kontrole właściwego powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego (np. dotyczące zagrożenia potencjalną katastrofą budowlaną) lub właściwej jednostki Państwowej Straży Pożarnej mogłyby przyczynić się udowodnieniu stanu technicznego budynku; w dodatku chodziłoby o dokumenty urzędowe (np. protokoły pokontrolne), które mają spore znaczenie dowodowe (aczkolwiek sądy powszechne mają szeroką możność weryfikowania dokumentów administracyjnych).

Pani (Państwa) zastrzeżenia powinny być komunikowane Wynajmującemu w sposób dający się udowodnić. Kierowane do niego wystąpienia mogą być nie tylko komunikatami (informacjami), bo przepisy prawa (np. art. 663, art. 664 K.c. i art. 666 K.c.) przewidują wzywanie wynajmującego przez najemcę – np. do wykonania określonych napraw lub o obniżenie czynszu. Gdyby Pani miała możność udowodnienia, że Pani nie wiedziała o określonych ważnych cechach budynku, to w grę mogłoby wchodzić nawet doprowadzenie do rozwiązania umowy najmu bez terminów wypowiedzenia.

Na przeprowadzenie przez Panią (Państwa) poważniejszych prac w budynku (lokalu) potrzebna jest zgoda wynajmującego, zwłaszcza w związku z ewentualną zmianą przeznaczenia budynku; niekiedy (w przypadku poważniejszych zmian) w grę może wchodzić zgłoszenie do organu administracji budowlanej, a może też uzyskanie pozwolenia budowlanego (zależnie od zakresu prac oraz od innych ważnych okoliczności, np. objęcia budynku lub terenu szczególnym reżimem ochronnym, chociażby dotyczącym ochrony zabytków lub przyrody). Samowolne zmiany mogłyby nawet uprawniać Wynajmującego do doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 K.c.) – chociaż w przypadku umów najmu na czas określony niemalże jest to wykluczone (art. 773 K.c.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Otwarcie warsztatu i sklepu

Czy można przekształcić budynek gospodarczy i otworzyć warsztat samochodowy 2-stanowiskowy oraz sklep z częściami samochodowymi na terenie oznaczonym symbolem 98 MRj – „tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkalną zagrodową z dopuszczeniem przekształceń i lokalizacji plombowych obiektów lokalnych usług bytowych i zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej”. Jakie dokumenty należy złożyć, aby wszystko załatwić?

Zaadaptowanie poddasza na działalność

Na podstawie pozwolenia na budowę postawiłem budynek (bar) na działce oznaczonej częściowo U1, częściowo MN3. Na parterze znajduje się lokal gastronomiczny wraz z kuchnią. Po oddaniu do użytku na powierzchni poddasza samowolnie dokonałem adaptacji na działalność z innego zakresu. Okazało się, że zrobiłem to z naruszeniem prawa. W miejscowym planie określono maksymalnie 25% powierzchni użytkowej. Dobudowałem klatkę schodową i działalność na poddaszu jest prowadzono. Co mogę zrobić, by legalnie je użytkować? Jakie sankcje finansowe mogą mnie czekać?

Rekompensata za umieszczenie szyldów na wspólnym budynku

Mieszkam w budynku, gdzie jest dwóch właścicieli – jednym z nich jestem ja. Sąsiad na parterze przekształcił mieszkanie na użytkowe i wynajął dla firmy. Szyldy reklamowe o swojej działalności powiesili pod moimi oknami na ścianie frontowej bez mojej zgody. Co mam zrobić, ile zażądać za umieszczenie szyldów pod moimi oknami? Jestem osobą starszą i każdy grosz by mi się przydał.

Najem kawałka działki na budynek gastronomiczny

Czy wynajmując kawałek działki w celu postawienia budynku gastronomicznego niezwiązanego na stałe z gruntem i wynajmując go innej osobie, muszę zakładać działalność? Jak duży budynek mogę postawić? Wiem, że do 25m2 na zgłoszenie, a czy dałbym radę postawić większy bez pozwolenia na budowę bez stałych fundamentów? Jak mogę dzierżawić kawałek terenu pod gastronomię od miasta?

Usytuowanie hali produkcyjnej na działce przemysłowej

Sprawa dotyczy usytuowania nowej hali produkcyjnej na działce przemysłowej. Działka sąsiednia nie jest zabudowana. Do uzyskania pozwolenia na budowę wymagana jest opinia ppoż. Według opiniującego przedstawiciela straży pożarnej odległość od działki niezabudowanej musi wynosić 7,5 m. Czy rzeczywiście zgodnie z prawem ta odległość musi być tak duża? W budowanej hali produkowane będą elementy wentylacyjne – nie ma zagrożenia wybuchem i nie będzie stosowany otwarty ogień.

Jak przeciwdziałać budowie galerii handlowej?

W bezpośrednim sąsiedztwie granic naszych domostw ma powstać duża galeria handlowa o powierzchni kilkudziesięciu tyś. m2. Przychylny pomysłowi UM rozpoczął procedury zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania dla tego terenu. Zgłaszamy uwagi do władz, że taka galeria w bezpośrednim sąsiedztwie naszych domów będzie bardzo uciążliwa, a wartość naszych posesji znacznie się obniży. Jakie działania możemy podjąć w celu ochrony naszego interesu? Jak przeciwdziałać budowie galerii handlowej?

Budowa budynku gospodarczego do 35 m2

Planuję budowę budynku gospodarczego do 35 m2 na działce budowlanej, na której obecnie znajduje się tylko dom. Zależy mi na usytuowaniu budynku 1-2 m od granicy działki. Czy jest sposób, aby powalczyć o tę odległość? A gdybym postawiła budynek w odległości niezgodnej ze zgłoszeniem, to czy istnieje ryzyko, że będę musiała budynek zburzyć?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »