Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana w trakcie budowy domu - niezabudowany otwór w ścianie

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2020-06-05

Projektowany budynek usytuowany jest w odległości 3 m od granicy działki. Pierwotnie projektowano we wnęce okno. Obecnie w tej wnęce usunięto ścianę z otworem okiennym i projektuje się otwór 2 x 3 m jako niezabudowany, a na I i II piętrze otwory okienne z luksferami i płytami balkonowymi. Czy opisany otwór (od fundamentu do podciągu) podlega § 12.1 rozporządzenia o warunkach technicznych budynków?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Zmiana w trakcie budowy domu - niezabudowany otwór w ścianie

Ogólne zasady usytuowania budynków

Usytuowanie budynków na działce reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Artykuł 12 reguluje zasady ogólne, art. 13 określa odległości budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi umożliwiające wymagane naturalne oświetlenie dla tych pomieszczeń. Artykuły 271–273 natomiast określają odległości budynków względem siebie pod względem bezpieczeństwa pożarowego. Podstawowe odległości, jakich budynek nie może przekraczać od granicy działki to 4 m (gdy budynek zwrócony jest ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy działki) i 3 m (w przypadku gdy ściana ta nie posiada otworów okiennych i drzwiowych).

Zgodnie z tą dyspozycją (§ 12 ust. 1 pkt 1) rozporządzenia Ministra Infrastruktury budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż 4 m, w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy. Zmniejszenie tych odległości nie jest możliwe, jest natomiast możliwe, w szczególnych przypadkach, zbliżenie do granicy z działką sąsiednią ścian budynków, w których nie przewidziano żadnych otworów – ani okiennych, ani drzwiowych. Zatem dotyczy to wszelkich otworów w tym okiennych i drzwiowych. 

Nie można zalegalizować żadnego otworu wykonanego w zewnętrznej ścianie budynku usytuowanego w granicy z inną działką budowlaną, zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Przydatność tego rodzaju robót pozostaje bez znaczenia wobec faktu, że przepisy techniczno-budowlane mają charakter prawa bezwzględnie obowiązującego i stąd nie ma żadnej możliwości ich modyfikowania na podstawie arbitralnie formułowanych ocen, na przykład co do stopnia uciążliwości inwestycji w konkretnym przypadku.

Otwory o charakterze użytkowym a inne przepisy

Nie określiła Pani charakteru tegoż otworu, ale trzeba mieć na względzie, że ustawodawca wyklucza możliwość umiejscowienia takich otworów o charakterze użytkowym. 

Istotne w Pani sprawie jest, to czy na przedmiotowym terenie nie mają zastosowania inne przepisy. Mogą być to regulacje dotyczące:

  • zagospodarowania przestrzennego,
  • ogólnych przepisów techniczno-budowlanych,
  • związane z ochroną przeciwpożarową.

W planach zagospodarowania przestrzennego (jeśli dla danej gminy planu nie ma, to w wystawionych dla działki warunkach zabudowy) mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia w lokalizacji projektowanej zabudowy. Ograniczenia te mogą być związane z:

  • linią zabudowy,
  • nieprzekraczalną linią zabudowy,
  • obowiązującą linia zabudowy.

Budowa budynku w granicy działki

Jeżeli więc usytuowanie Pani przyszłego domu jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub działka ma szerokość do 16 m, to wybudowanie budynku w granicy działki (bez zachowania wymaganych odległości) jest jak najbardziej dopuszczalne i zgodne z prawem. Natomiast w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o którym Pani nie wspomina) określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu może nastąpić jedynie w drodze drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z uwagi na fakt, że usytuowanie przez Pani budynku mieszkalnego miałoby nastąpić inaczej, niż jest to określone ogólnymi przepisami ww. rozporządzenia, należałoby we wniosku o wydanie decyzji taki stan sprawy zaznaczyć. Warto we wniosku podkreślić, iż ww. rozporządzenie dotyczy odległości między sąsiadującymi budynkami, a więc odległości od granic działek budowlanych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Wymiana balustrady w domu wielolokalowym

Mieszkamy w domu wielolokalowym stanowiącym współwłasność. Do naszego lokalu przynależy balkon, który ma metalowe barierki z szerokimi...

 

Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody?

Mieszkam w piętrowym domu z ogrodem, który jest współwłasnością dwóch właścicieli. Mojej rodziny jest parter, a piętro zajmuje nowy...

 

Budowa siedliska na działce rolnej

Budowa siedliska na działce rolnej

Otrzymałem 2,7 ha ziemi rolnej w darowiźnie (klasa 4a). Chciałbym wybudować niewielki dom jako siedlisko na działce rolnej. Nie ma planu zagospodarowania...

Przebudowa domu bez zgłoszenia

Przebudowa domu bez zgłoszenia

Chcę przebudować dom bez zgłoszenia. Powiększam powierzchnię zabudowy o 25 m 2 i chcę zabudować taras. Powierzchnia użytkowa zwiększy...