Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zawieszenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy

Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 2015-09-27

Złożyłam wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla działki, która znajduje się w najbliższym sąsiedztwie wsi. Chcemy z mężem podzielić ją i wybudować dwa domy mieszkalne. Przed moją działką znajdują się przydomowe działki właścicieli domów mieszkalnych. Moja działka położona jest przy drodze publicznej prowadzącej do wsi. Po drugiej stronie tej drogi, naprzeciwko mojej działki, gmina w studium zagospodarowania przestrzennego wyznaczyła teren pod zabudowę mieszkaniową. Gmina w postanowieniu na złożony przeze mnie wniosek odpowiedziała, że zawiesza postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla planowanej budowy dwóch budynków mieszkalnych oraz podziału działki do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi, nie dłużej jednak jak do dnia 1 kwietnia 2016 roku. W ciągu 7 dni mogę złożyć zażalenie. Jakich argumentów użyć w zażaleniu? Co na ten temat mówią przepisy?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak wynika z opisu stanu sprawy, postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, toczące się na Państwa wniosek, zostało zawieszone w oparciu o przepis art. 62 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 647, zwanej w dalszej części „ustawą”). Zgodnie z treścią tego przepisu, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo

2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany (art. 61 ust. 1 ustawy).

Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu (art. 62 ust. 2 ustawy). W pierwszym wypadku mamy do czynienia z fakultatywnym, czyli nieobowiązkowym zawieszeniem postępowania, o czym świadczy określenie użyte przez ustawodawcę „można zawiesić”. Jeśli jednak dany teren musi być objęty planem, zawieszenie jest konieczne, czyli obligatoryjne, a organ nie ma tutaj żadnego pola do samodzielnej oceny potrzeby zawieszenia, następuje ono niejako automatycznie. Proszę zatem zwrócić uwagę na podstawę prawną zawieszenia postępowania – czy stanowi ją art. 61 ust. 1 czy art. 61 ust. 2 ustawy.

Zażalenie należy wnieść na podstawie przepisu art. 101 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, w jednym egzemplarzu, do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem organu, który wydał zaskarżone postanowienie, składając pismo osobiście w siedzibie organu wydającego albo też nadając je najpóźniej w ostatnim dniu terminu listem poleconym w placówce pocztowej operatora publicznego (Poczta Polska). Na podstawie przedstawionych informacji, z dużym prawdopodobieństwem należy stwierdzić, iż są podstawy do takiego rozstrzygnięcia formalnego, jakie zapadło w toku postępowania, a więc do zawieszenia postępowania. Jeśli gmina nie przystąpi w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania do sporządzenia planu zagospodarowania, postępowanie powinno zostać podjęte, dlatego sugeruję monitorowanie zaawansowania prac gminy w tym zakresie. Podobnie organ musi postąpić, jeśli w okresie zawieszenia, a więc do dnia 1 kwietnia 2016 r., nie dojdzie do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Postanowienie w przedmiocie zawieszenia nie jest rozstrzygnięciem merytorycznym i nie przesądza o zasadności i losach wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Niezależnie od szans na uwzględnienie zażalenia, jego wniesienie jest prawem strony, z którego może ona skorzystać, zgodnie z pouczeniem. Przedmiotem rozpoznania przez organ odwoławczy nie będą okoliczności decydujące o odmowie bądź o wydaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a jedynie istnienie podstaw do zawieszenia. W razie utrzymania w mocy zaskarżonego postanowienia, strona może wnieść skargę do sądu administracyjnego, w terminie 30 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia samorządowego kolegium odwoławczego.

Zawieszenie postępowania oznacza, że w gminie, na której obszarze położona jest Pani nieruchomość, trwają prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dobrze byłoby zainteresować się ich przebiegiem (co zapewne Państwo czynią) i ustaleniem treści istniejącego już studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które choć nie jest aktem prawa miejscowego, warunkuje późniejsze regulacje, zawarte w planie (plan musi być zgodny ze studium). O kolejnych etapach prac wójt (burmistrz lub prezydent miasta) ogłasza w siedzibie urzędu gminy, w miejscowej prasie, jak również w sposób zwyczajowo przyjęty na danym terenie, a wszystkie osoby zainteresowane mają prawo wnoszenia wniosków do projektu studium oraz uwag do projektu planu zagospodarowania przestrzennego (art. 11 i 17 ustawy), i te możliwości sugeruję wykorzystać.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2 ustawy). Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, co do zasady, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60 ust. 1 ustawy). Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

W ewentualnym zażaleniu może Pani powołać się na treść przepisu art. 61 ust. 1 ustawy, wedle którego wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z roku 1974);

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 25 listopada 2010 r. (sygn. akt II SA/Wr 528/10), „jeżeli istnieje realne niebezpieczeństwo sprzeczności pomiędzy zamierzonym zagospodarowaniem terenu a koncepcją przyjmowaną w projekcie planu miejscowego, wskazane jest zawieszenie postępowania”. Ważne jest więc, jak gmina określi sposób zagospodarowania terenu, na którym planujecie Państwo budowę dwóch domów mieszkalnych, po uprzednim podziale działki. Odpowiedzią na to pytanie będzie studium. Fakt, że teren położony naprzeciw Państwa działki w studium został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, a sąsiednie działki są zagospodarowane w sposób podobny do planowanego, pozwala przypuszczać, że będzie możliwość uzyskania w przyszłości pozwolenia na budowę, po wejściu w życie uchwały w zakresie ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zakończenie budowy domu, gdy pozwolenie na budowę straciło ważność

W darowiźnie dostałem dom od rodziców. Rodzice go kupili w trakcie budowy od spadkobiercy człowieka, który rozpoczął budowę i na którego było...

 

Stawianie bilbordów na wynajem

Chciałem zająć się wynajmowaniem powierzchni reklamowych. Ma to polegać na tym, że będę stawiał bilbordy w miastach i wynajmował je ludziom...

 

Budowa domu na nie swojej działce – jakie formalności?

Budowa domu na nie swojej działce – jakie formalności?

Czy jest możliwość budowy domu na nie swojej działce? Syn otrzymał w spadku po babci dużą działkę wraz z domem i zabudowaniami...

Roboty ziemne na nieużywanej działce

Wykonałem wykop pod budynek mieszkalny i część piasku wywiozłem na moją inną działkę z zamiarem wykorzystania tego piasku do utwardzenia części...

 

Kiedy należy uzyskać pozwolenie na użytkowanie instalacji gazowej?

Na podstawie zgłoszenia do wydziału architektury adaptowałem mój biurowiec na hostel. Adaptacja polegała tylko na przystosowaniu pokoi biurowych na pokoje...

 

Wywłaszczenie w celu poszerzenia drogi

Planuję zakup domu oznaczonego symbolem C4 według wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego. Z mapki wynika, że przez działkę, którą jestem...