Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zamiana budynku gospodarczego na mieszkalny

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-11-14

Z budynku gospodarczego, dotykającego ścianą domu rodziców, zrobiliśmy budynek mieszkalny, w którym była już woda i prąd. Gaz pociągnęliśmy od rodziców. Przebudowaliśmy go w środku bez naruszania ścianek, jedynie postawiliśmy kilka działowych. Zmieniliśmy także dach, który podwyższyliśmy o 1 m. Niedługo kończymy przebudowę. Gdzie należy zgłosić zmianę budynku gospodarczego na mieszkalny?

 

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz

W obecnym stanie prawnym (po nowelizacji ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. Dz. U. 2004 r. Nr 93, poz. 888) zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, poza kilkoma wyjątkami, wymaga zgłoszenia. Zgodnie z art. 71 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118) właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) może spowodować niedopuszczalne:

a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Niezgłoszenie, pomimo takiego obowiązku, zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, rodzi dotkliwe skutki karne i administracyjne, jednak brak w przepisach szczegółowej definicji, czym w istocie jest owa zmiana. W art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118) wymieniono tylko kilka takich przykładów. Taka konstrukcja przepisu oznacza, że w wielu przypadkach ocena różnych organów, a zwłaszcza właścicieli, czy zarządców obiektów i lokali może się znacząco różnić. Same przepisy, jak i dotychczasowe orzecznictwo, dają pewne wskazówki.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Sprawa jest opisana w art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego. Nowelizacja Prawa budowlanego (ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych innych ustaw – Dz. U. Nr 163, poz. 1364) formalnie niewiele zmienia. Wykreślono z art. 71 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, ale ponieważ przepis ten posługuje się tylko przykładowym wyliczeniem, to tylko w drodze wykładni można dojść do wniosku, że ustawodawca chciał w ten sposób przypadki w nim określone wyłączyć spod pojęcia zmiany sposobu użytkowania. Zatem można wnioskować, że obecnie przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na niemieszkalne nie jest wystarczającą przesłanką, by uznać, że doszło do zmiany sposobu użytkowania. Konieczne jest tu dodatkowa przesłanka określona w art. 71 ust. 1 pkt. 2 Prawa budowlanego.

Nowego znaczenia nabiera po nowelizacji wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który zwracał uwagę, że choć Prawo budowlane nie zawiera pełnej definicji pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, to należy przyjąć, że brzmienie art. 71 Prawa budowlanego oddaje intencje ustawodawcy w zakresie określenia granic reglamentacji ze strony organów administracji publicznej i nie może być pomijane przy ocenie, czy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 września 2002 r.; IV SA 2147/2000; ONSA 2003/4 poz. 137). W uzasadnieniu czytamy, że, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, żeby mówić o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego, należy stwierdzić wykonanie zasadniczych, radykalnych zmian przeznaczenia obiektu budowlanego lub jego części w stosunku do stanu dotychczasowego. Fakt wyeksponowania pewnych zachowań dotyczących obiektu budowlanego lub jego części świadczy przede wszystkim o tym, że nie można każdego zachowania właściciela (lub zarządcy), wprowadzającego nawet korektę w substancji budynku lub jego części, czy też jej wykorzystywania traktować jako czynności uzależnionej od zgody organu administracji publicznej.

W obecnym stanie prawnym decydujące dla określenia, czy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania, są przesłanki zawarte w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Zgodnie z nim rozstrzygać należy, czy nastąpiła taka zmiana, która zmienia warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Warto zwrócić uwagę, że obecnie zupełnie nieistotne jest, czy przeprowadzano jakiekolwiek prace adaptacyjne. Ważna jest tu faktyczna zmiana przeznaczenia pomieszczeń. Dla stosujących prawo – właścicieli i zarządców będzie bardzo trudne rozstrzygnięcie, czy ona faktycznie nastąpiła. Warto zatem uzyskać, np. w przypadku zmiany przeznaczenia pomieszczeń z mieszkalnych na niemieszkalne opinie odpowiednich organów, czy zachodzą określone w ustawie przesłanki.

W myśl art. 71 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118), zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Do wniosku zgłoszeniowego dotyczącego zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części inwestor załącza:

  1. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej.
  2. Opis i rysunek określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.
  3. Zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi.
  4. Zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
  5. Ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
  6. Pozwolenia i uzgodnienia wymagane odrębnymi przepisami.

Warto zaznaczyć, że:

  1. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ architektoniczno-budowlany nakłada w drodze postanowienia na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
  2. Zgłoszenia należy dokonać przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych, budowy.
  3. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.
  4. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić nie później, niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Podniesienie dachu wymagało dodatkowo zgłoszenia robót budowlanych. Jest to rozbudowa budynku gospodarczego poprzez zmianę parametrów. Była to więc samowola budowlana, więc będzie wymagała legalizacji.

Odpowiadając na pytania – każdej z tych czynności należało dokonać przed zmianami do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »