Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup domu z wadami - jak dochodzić odszkodowania?

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2021-06-21 • Aktualizacja: 2021-06-28

Sprawa dotyczy budynku (dom w zabudowie bliźniaczej), w którym mieszkam. Problemem są duże pęknięcia ścian oraz opadająca podłoga. Dom był kupiony od osoby fizycznej w stanie deweloperskim w 2016 roku. Początkowo myśleliśmy, iż objawy te są spowodowane osiadaniem, co jest normalne w przypadku nowego budynku. Niestety objawy te zamiast stopniowo ustępować, nasilały się. W związku z tym zdecydowaliśmy się na ekspertyzę firmy, która zajmuje się naprawą tego typu błędów budowlanych. Wykonana w ubiegłym tygodniu ekspertyza wykazała, że dom ma wady konstrukcyjne, zagęszczenie gruntu pod budynkiem nie zostało wykonane zgodnie ze sztuka budowlaną i jest przyczyną ciągłego opadania podłogi, co grozi m.in. uszkodzeniem znajdującej się w niej instalacji ogrzewania podłogowego. Razem z ekspertyzą dostałem również ofertę na wykonanie naprawy – 70 000 zł.
Chciałbym się spytać, czy tego typu sprawy ulegają przedawnieniu? Czy mogę złożyć pozew przeciwko kierownikowi budowy, aby naprawa została wykonana np. z jego ubezpieczenia? Jaka jest odpowiedzialność inwestora (od którego kupiłem budynek), który występował jako osoba fizyczna? Chciałbym jednocześnie dodać, iż inwestor ten jest dla mnie osobą znajomą od wielu lat.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup domu z wadami - jak dochodzić odszkodowania?

Roszczenie wobec sprzedawcy domu

Oczywiście może Pan wystosować roszczenie przeciwko kierownikowi budowy, jednak w mojej ocenie bardziej zasadne i łatwiejsze do dowodzenia jest roszczenie skierowane przeciwko sprzedającemu, bowiem odpowiada on z tytułu rękojmi za wady ukryte nieruchomości. Jego odpowiedzialność jest niestety ograniczona w czasie i wynosi 5 lat od momentu wydania nieruchomości kupującemu, a więc Panu – dlatego proszę sprawdzić, czy nie doszło do przedawnienia roszczenia, a jeżeli nie, to proszę jak najszybciej kierować sprawę do sądu w celu przerwania biegu przedawnienia.

Zgodnie z treścią art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego „wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

Właściwości rzeczy są pojęciem szerszym niż cel, do którego także odwołuje się przepis. Podczas gdy właściwości to ogół cech rzeczy, które decydują o jej praktycznym wykorzystaniu, funkcjonalności i możliwościach (także walorach estetycznych – E. Łętowska, Prawo umów, s. 395), cel jest skonkretyzowaniem tych możliwości w kontekście umowy między stronami. Cel ten może być bezpośrednio oznaczony w umowie lub może wynikać z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (zob. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 29, gdzie autorka analizuje kwestię momentu przekazania przez kupującego informacji o celu oraz konsekwencji przekazania takiej informacji już po zawarciu umowy). Jeśli chodzi o kryterium przeznaczenia rzeczy, w art. 5561 § 1 pkt 1 chodzi o ogólne przeznaczenie rzeczy tego typu [zob. też P. Stec, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 404; por. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 14].

Rękojmia a wady konstrukcyjne

Zgodnie bowiem z treścią art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jak wskazuje opinia doktryny, należy podkreślić, że terminy te nie są terminami na realizację uprawnień z tytułu rękojmi.

Są one jedynie terminami, w ramach których musi nastąpić stwierdzenie wady, aby powstała odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Określa się, iż obecnie terminy na realizację uprawnień z tytułu rękojmi zostały uregulowane dwustopniowo: jeżeli kupujący zachowa termin na stwierdzenie wady (pierwszy stopień), będzie mógł realizować uprawnienia z tytułu rękojmi w terminach uregulowanych w art. 568 § 2 i 3 Kodeksu cywilnego (drugi stopień) (tak E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 568, Nb 4). Przepis nie zawiera więc obowiązku zawiadomienia sprzedającego o wadzie, a jedynie obowiązek stwierdzenia wady, którego nie definiuje. W piśmiennictwie sugeruje się, aby traktować jako stwierdzenie „ujawnienie się wady i uzyskanie wiedzy o tym fakcie przez kupującego” (E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 568, Nb 7, z powołaniem się na wyrok SO w Gdańsku z 25.1.2012 r., sygn. akt III Ca 980/11.).

Zatajenie wady konstrukcyjnej

Ważne jest także w Pana przypadku, iż jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest ograniczona żadnym terminem do stwierdzenia wady. Podstęp ma miejsce wtedy, gdy sprzedawca umyślnie zataja wadę, aby utrudnić kupującemu jej wykrycie. W takim przypadku kupujący nie traci uprawnień z tytułu rękojmi mimo upływu terminu do stwierdzenia wady. W rezultacie kupujący będzie mógł korzystać z przepisów o rękojmi za wady nawet po upływie wielu lat, jeżeli ujawni się wada podstępnie zatajona przez sprzedawcę.

Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na kupującym. Proszę mieć jednak na uwadze, iż niniejsze jest trudne do dowodzenia, dlatego najlepiej jest trzymać się ustawowych terminów, aby nie narazić się na zarzut przedawnienia.

Z uwagi na powyższe, powinni Państwo zacząć od wezwania sprzedawcy do usunięcia wady, proszę skierować do sprzedawcy reklamację z tytułu rękojmi i wady ukrytej budynku, dołączając do tego opinię rzeczoznawcy.

Z uwagi na możliwe przedawnienie proszę niniejsze wykonać jak najszybciej, a w przypadku braku porozumienia skierować do sądu powództwo o zapłatę.

Żądania nabywcy domu z wadami

Zgodnie bowiem z treścią art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »