Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-04-27

Planuję zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego, co do którego mam pewne wątpliwości. Parter budynku wzniesiony w latach 60. Piętro dobudowane po roku 2000. Mam wątpliwość co do ściany południowej, w której są otwory okienne zarówno na parterze, jak i na piętrze. Ściana ta jest w odległości około 3,7 m od granicy działki sąsiada. Budynek sąsiada został wzniesiony w odległości około 14 m od budynku, którego kupnem jestem zainteresowany. Czy budynek, który chcę zakupić, mógł być wzniesiony legalnie i czy istniały lub istnieją przepisy, które zezwalają na taką zabudowę? Czy istnieje ryzyko, że trzeba będzie kiedyś te okna zamurować lub wstawić luksfery? W załączniku przesyłam mapkę poglądową.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz

Aby odpowiedzieć Panu, czy budynek wzniesiono legalnie, musiałabym sprawdzić pozwolenie na budowę z lat 60., a głównie pozwolenie na budowę (rozbudowę) z roku 2000.

 

Zgodnie z przepisami § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. minimalne odległości od granicy, jakie należy zachować przy wykonywaniu robót budowlanych, wynoszą 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy oraz 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

 

O ile z przepisów § 13, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania


Możliwe jest zmniejszenie odległości wynoszącej 3 m do odległości 1,5 m, jeżeli wynika to z decyzji o warunkach zabudowy bądź miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (§ 12 ust. 2), a także jeżeli działka w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m (§ 12 ust. 3 pkt ).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

 

W zabudowie jednorodzinnej (uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273 wyżej wymienionego rozporządzenia), dopuszcza się:

 

  1. sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,
  2. sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
  3. rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,
  4. sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

 

Nadto ustawodawca przewidział możliwość udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w szczególnie uzasadnionych przypadkach:

 

  • Jeśli budynek dobudowano bez pozwolenia, to jest to samowola.
  • Jeśli budynek wzniesiono (dobudowano) co prawda na podstawie pozwolenia, ale z naruszeniem ww przepisów, w przypadku kontroli konieczne będzie przeprowadzenie postępowania naprawczego.

 

W ramach postępowania naprawczego prowadzonego na podstawie art. 48–51 ustawy Prawo budowlane warunkiem legalizacji jest doprowadzenie zamierzenia budowlanego do zgodności z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Inwestycja musi zatem uwzględniać również postanowienia § 12 rozporządzenia określającego minimalne odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną. I to będzie ciążyło na Panu.

 

Odnosząc do Pana pytania – proszę zażądać pozwolenia na budowę (rozbudowę) razem z wglądem do planu zagospodarowania działki, decyzji WZ albo planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli sprzedający odmówi Panu wydania tych dokumentów (które nota bene powinien Pan mieć jako właściciel budynku, bo takie wymagania ciążą na Panu z mocy ustawy prawo budowlane), to najprawdopodobniej znaczy, że coś jest nie tak.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »