Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup budynku z uchylonym pozwoleniem na budowę po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie

Kinga Karaś • Opublikowane: 2020-10-30

Chciałbym kupić budynek od syndyka, ale jest z tym związany pewien problem. Budynek został wybudowany zbyt blisko granicy z działką sąsiednia. Inwestor dostał zgodę na odstępstwo i posadowienie budynku 1,5 m od granicy, wybudował go, ale w trakcie budowy pozwolenie zostało zaskarżone i uchylone. Inwestor zdążył jednak uzyskać prawomocne i ostateczne pozwolenie na użytkowanie. Od tamtej pory minęło ponad dziesięć lat. Przez budynek przewinęło się wielu najemców, więc sądzę, że sąsiedzi już się raczej pogodzili z tym faktem. Przeczytałem, że są jednak różne interpretacje i orzeczenia sądów, które w takim wypadku mogą nawet uchylić pozwolenie na użytkowanie, a w obecnym stanie nie ma możliwości dostosowania budynku do obecnych warunków technicznych. Chciałbym z sąsiadami załatwić sprawę polubownie i odkupić brakujące metry z ich działki. Plan przedstawia się następująco: podpisuję warunkową umowę przedwstępną z syndykiem, uzyskuję zgodę sąsiadów; zlecam geodecie przygotowanie nowej mapy z opracowaniem (podstawa art. 151), robię zgłoszenie w sądzie lub urzędzie miasta (?), podpisuję umowę zakupu z syndykiem i sąsiadami. Czy plan jest możliwy do zrealizowania? Czy da się wyprostować stan prawny tego budynku?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Zakup budynku z uchylonym pozwoleniem na budowę po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie

Podstawa prawna: ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (K.p.a.).

Wznowienie postępowania administracyjnego

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z możliwością wznowienia prawomocnej decyzji o pozwolenie na budowę po wydaniu pozwolenia na użytkowanie budynku.

Zgodnie z art. 145 K.p.a.: „§ 1. W sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli:

1) dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe;

2) decyzja wydana została w wyniku przestępstwa;

3) decyzja wydana została przez pracownika lub organ administracji publicznej, który podlega wyłączeniu stosownie do art. 24, 25 i 27;

4) strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu;

5) wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nieznane organowi, który wydał decyzję;

6) decyzja wydana została bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu;

7) zagadnienie wstępne zostało rozstrzygnięte przez właściwy organ lub sąd odmiennie od oceny przyjętej przy wydaniu decyzji (art. 100 § 2);

8) decyzja została wydana w oparciu o inną decyzję lub orzeczenie sądu, które zostało następnie uchylone lub zmienione.

§ 2. Z przyczyn określonych w § 1 pkt 1 i 2 postępowanie może być wznowione również przed stwierdzeniem sfałszowania dowodu lub popełnienia przestępstwa orzeczeniem sądu lub innego organu, jeżeli sfałszowanie dowodu lub popełnienie przestępstwa jest oczywiste, a wznowienie postępowania jest niezbędne dla uniknięcia niebezpieczeństwa dla życia lub zdrowia ludzkiego albo poważnej szkody dla interesu społecznego.

§ 3. Z przyczyn określonych w § 1 pkt 1 i 2 można wznowić postępowanie także w przypadku, gdy postępowanie przed sądem lub innym organem nie może być wszczęte na skutek upływu czasu lub z innych przyczyn określonych w przepisach prawa.”

Uchylenie decyzji administracyjnej

Art. 146 K.p.a.: „§ 1. Uchylenie decyzji z przyczyn określonych w art. 145 § 1 pkt 1 i 2 nie może nastąpić, jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji upłynęło dziesięć lat, zaś z przyczyn określonych w art. 145 § 1 pkt 3-8 oraz w art. 145a i art. 145b, jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji upłynęło pięć lat.

§ 2. Nie uchyla się decyzji także w przypadku, jeżeli w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej.”

W sytuacji, gdy zachodzi przeszkoda do uchylenia decyzji z § 1 art. 146 K.p.a., organy nie mają podstawy do prowadzenia postępowania merytorycznego. Decyzja co do istoty zapadła w takich warunkach dotknięta byłaby wadą rażącego naruszenia prawa, a więc nieważna. Podstawą rozstrzygnięcia jest bowiem stwierdzony fakt naruszenia prawa przy wydaniu skarżonej decyzji oraz wskazana przyczyna uniemożliwiająca uchylenie tej decyzji. Termin pięcioletni, chociaż zamieszczony w przepisie proceduralnym, ma charakter materialny, co oznacza, że jego upływ powoduje taki skutek, że decyzja ostateczna nie może być uchylona, choćby została wydana z naruszeniem prawa. Biegu tego terminu nie przerywa żadna czynność procesowa (nie przewidział takiej możliwości ustawodawca), nie może być on przywrócony (nie jest terminem, do którego zachowania obowiązana jest strona, lecz jego adresatem jest organ), a jego upływ organ zobligowany jest uwzględnić z urzędu.

Prowadzenie postępowania po upływie okresu przedawnienia

Prowadzenie postępowania po upływie okresu przedawnienia określonego w art. 146 § 1 K.p.a. naruszałoby zasadę trwałości decyzji administracyjnej, której podstawową funkcją jest stabilizacja stosunków prawnych. Po upływie okresu przedawnienia w sprawie rozpoznawanej w trybie wznowienia postępowania organ administracji publicznej traci uprawnienie nie tylko do uchylenia decyzji, lecz także do odmowy uchylenia decyzji dotychczasowej wydanej w postępowaniu zwyczajnym, gdyż byłoby to rozstrzygnięcie co do istoty sprawy. Akceptacja poglądu przeciwnego oznaczałaby, że po upływie okresu przedawnienia, kiedy organ nie mógł już uchylić decyzji, nadal może toczyć się postępowanie badające sprawę co do istoty, co stałoby w oczywistej sprzeczności z regulacją zawartą w art. 146 § 1 K.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2018 r. I OSK 2455/14 ).

Ustanowione w art. 146 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego przesłanki negatywne nie pozbawiają organu właściwego w sprawie kompetencji ponownego rozpoznania sprawy, a wyłączają dopuszczalność podważenia mocy prawnej decyzji przez zastosowanie sankcji wzruszalności decyzji przez jej uchylenie. Nie jest zatem prawidłową wykładnią art. 146 § 1 K.p.a. wykładnia, która wyprowadza pozbawienie prawa jednostki do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy. Przesłanka przedawnienia obowiązuje tylko co do zastosowania środka prawnego uchylenia decyzji, a nie w zakresie ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy. Ma to zasadnicze znaczenie dla ochrony praw strony z tych względów, że decyzja stwierdzająca wydanie decyzji z naruszeniem prawa jest prejudykatem dla dochodzenia odszkodowania. Ograniczenie przedmiotu wznowienia postępowania wyłącznie do ustalenia wadliwości procesowej nie daje podstaw do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2018 r. II OSK 937/16).

Z przepisu art. 149 § 2 K.p.a. wynika, że postanowienie o wznowieniu postępowania stanowi podstawę przeprowadzenia postępowania co do istoty sprawy, lecz nie nakłada na organ obowiązku badania tej istoty w każdej sytuacji. Zakres rozpoznania sprawy określają bowiem przepisy o wznowieniu postępowania. W sytuacji, gdy zachodzi przeszkoda do uchylenia decyzji, określona w przepisie art. 146 § 1 K.p.a., organy nie mają podstawy do prowadzenia postępowania co do istoty sprawy. Podstawą rozstrzygnięcia jest bowiem stwierdzony fakt naruszenia prawa przy wydaniu skarżonej decyzji oraz wskazana przyczyna uniemożliwiająca uchylenie tej decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2017 r. II OSK 1783/15).

Wznowienia postępowania a niemożność uchylenia decyzji

Zgodnie z art. 151 § 2 K.p.a.: „W przypadku gdy w wyniku wznowienia postępowania nie można uchylić decyzji na skutek okoliczności, o których mowa w art. 146, organ administracji publicznej ograniczy się do stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazania okoliczności, z powodu których nie uchylił tej decyzji”.

Sytuacja prawna inwestora, w przypadku decyzji „odmawiającej uchylenia decyzji dotychczasowej” na podstawie art. 151 § 1 pkt 1, art. 151 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, pozostaje bez zmian, lecz dla wnioskodawcy ma kluczowe znaczenie, bowiem w przypadku przesądzenia, że powinien być stroną postępowania administracyjnego, wydanie decyzji w oparciu o art. 151 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego otwiera mu drogę do wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie. Zakończenie postępowania decyzją stwierdzającą wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa może zaś nastąpić wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania co do podstaw wznowienia i rozstrzygnięcia istoty sprawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 kwietnia 2018 r. II OSK 1366/16).

Pozwolenie na użytkowanie po uchyleniu pozwolenia na budowę

Podstawową przesłanką warunkującą możliwość wydania pozwolenia na użytkowanie jest posiadanie przez inwestora pozwolenia na budowę, albowiem zrealizowany obiekt budowlany musi spełniać warunki w nim zawarte. Brak takiego pozwolenia, wobec wyeliminowania go z obrotu prawnego, niewątpliwie stanowi o wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z naruszeniem art. 59 ust. 1 ustawy z dnia lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2018 r. II OSK 285/17).

Podsumowując, z uwagi na upływ czasu, który minął od wydania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, brak jest możliwości uchylenia przedmiotowej decyzji. Z uwagi na zasadę trwałości decyzji administracyjnej, pomimo odstępstw technicznych w przedmiotowym budynku, stan ten nie ulegnie zmianie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »