Kategoria: Budynki usługowe i przemysłowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zaadaptowanie poddasza na działalność

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-01-29

Na podstawie pozwolenia na budowę postawiłem budynek (bar) na działce oznaczonej częściowo U1, częściowo MN3. Na parterze znajduje się lokal gastronomiczny wraz z kuchnią. Po oddaniu do użytku na powierzchni poddasza samowolnie dokonałem adaptacji na działalność z innego zakresu. Okazało się, że zrobiłem to z naruszeniem prawa. W miejscowym planie określono maksymalnie 25% powierzchni użytkowej. Dobudowałem klatkę schodową i działalność na poddaszu jest prowadzono. Co mogę zrobić, by legalnie je użytkować? Jakie sankcje finansowe mogą mnie czekać?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

Zgodnie z Art. 48 Prawa budowlanego:

„1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

  1. ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
  2. ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

– właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych”.

Nie wiem, czy Pan dokonał samowoli budowlanej – dobudowa klatki na pewno nią była, nie wiem jakie prace Pan wykonał na poddaszu – ale zmiana sposobu użytkowania dokonana bez zgłoszenia na pewno była niezgodna z prawem.

Podstawową przesłanką do legalizacji samowoli budowlanej w myśl art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego jest zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodność z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Sama adaptacja strychu, ewentualne prace budowlane, zapewne nie naruszyły przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Legalizacja w tym zakresie dotycząca budynku mieszkalnego to 50 tys. zł. Jeśli zaś prace budowlane zostały odpowiednio zgłoszone/uzyskano pozwolenie na budowę – w tym zakresie nie ma co się martwić.

Gorzej sytuacja przedstawia się w przypadku zmiana sposobu użytkowania części budynku stanowiącego poddasze.

Przede wszystkim należy wyjaśnić, iż pojęcie „adaptacja” nie jest stosowane w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne, a także ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Musi zatem zostać określony zakres robót budowlanych, które inwestor planuje wykonać w ramach „adaptacji” poddasza.

Jeżeli nie planuje się żadnych robót budowlanych, względnie roboty te dotyczą tylko wnętrza obiektu, zaś „adaptacja” polega jedynie zmiany sposobu korzystania z obiektu budowlanego lub jego części. można mówić o zmianie sposobu użytkowania, która zgodnie z art. 59 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga ustalenia warunków zabudowy, w drodze decyzji.

Prawo budowlane rozumie zmianę sposobu użytkowania jako podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń (art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego). Ta definicja ma jednak dla ustalenia wymagalności decyzji ograniczone znaczenie. Posługuje się bowiem wskaźnikami, które dla decyzji nie mają znaczenia lub mają mniejsze znaczenie. Przyjmując taką definicję, należałoby występować o ustalenie warunków w każdej sytuacji zmiany charakteru lokalu usługowego, np. zmiany rodzaju działalności handlowej, która dla kontekstu przestrzennego obiektu budowlanego nie ma znaczenia. W sytuacji określonej w art. 59 ust. 1 ustawy wydaje się chodzić o ustalenie warunków zabudowy dla takiej zmiany sposobu użytkowania, która spowoduje zmianę funkcji obiektu budowlanego lub jego części, czyli jednej z cech zabudowy, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumianej jako sposób użytkowania obiektu, zgodny z przepisami odrębnymi.

Wobec powyższego, w kontekście opisanej wyżej sytuacji, nie jest zmianą sposobu użytkowania wymagającą ustalenia warunków zabudowy rozpoczęcie korzystania z części obiektu dotychczas faktycznie nie użytkowanej (o ile nie wymagają tego przepisy szczególne) albo zamiana przeznaczenia pomieszczeń wewnątrz budynku w ramach tej samej funkcji (np. przeznaczenie pokoju na kuchnię). Jeżeli zatem poddasze stanowiło część dotychczas nieużytkowaną, a wspomniana „adaptacja” nie zmieni funkcji obiektu (np. na budynek wielorodzinny poprzez wydzielenie trzeciego lokalu mieszkalnego), postępowanie w sprawie ustalenia warunków jest bezprzedmiotowe.

„Adaptacja” poddasza może również oznaczać wykonywanie robót budowlanych powodujących zmianę gabarytu lub formy dachu. Dla uniknięcia nieprawidłowej oceny inwestycji należy posługiwać się pojęciami z zakresu prawa budowlanego, np. przebudowa, rozbudowa, nadbudowa, remont, etc. W szczególności odróżniać trzeba pojęcie przebudowy, tj. wykonywania robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego), od remontu. To ostatnie pojęcie oznacza wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego). „Adaptacja” polegająca na wykonywaniu robót budowlanych, które można określić jako remont nie stanowią zmiany zagospodarowania terenu, a w konsekwencji nie wymagają ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Zwykle nie będą wymagały również ustalenia warunków zabudowy także roboty budowlane stanowiące przebudowę obiektu budowlanego. Jednak w niektórych sytuacjach, w szczególności, gdy roboty budowlane prowadzą do zmiany formy architektonicznej obiektu, czy innych jego charakterystycznych cech, decyzja o warunkach zabudowy może być wymagana. Najlepiej, w tej sytuacji, złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Dysponując wszystkimi materiałami określonymi w art. 52 ust. 2 ustawy, organ oceni, czy wskazany zakres robót wymaga ustalenia warunków zabudowy, czy też postępowanie w tej sprawie umorzy, jako bezprzedmiotowe.

W myśl art. 71 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwego organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Do wniosku zgłoszeniowego dotyczącego zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części inwestor załącza:

  1. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej.
  2. Opis i rysunek określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.
  3. Zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi.
  4. Zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
  5. Ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
  6. Pozwolenia i uzgodnienia wymagane odrębnymi przepisami.

Warto zaznaczyć, że:

  1. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ architektoniczno-budowlany nakłada w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nie uzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
  2. Zgłoszenia należy dokonać przez zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych, budowy.
  3. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.
  4. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić nie później, niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Niestety zmiana sposobu użytkowania przez przeznaczenie na cele usługowe więcej niż 25% powierzchni budynku jest niezgodna z przepisami ustawy i obawiam się, że nie dostanie Pan zaświadczenia zgodności zamierzenia z planem zagospodarowania przestrzennego, a więc nie uzyska Pan zgody na zmianę sposobu użytkowania pomieszczenia poddaszowego.

Niezgłoszenie, pomimo takiego obowiązku, zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, rodzi dotkliwe skutki administracyjne.

Zgodnie z art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Karę na podstawie tego przepisu wymierza właściwy organ w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Wymierza się ją w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia, a w razie nieziszczenia opłaty, podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji i stosuje się do niej odpowiednio przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Sprawa w razie sporu trafi do sądu administracyjnego.

Przepisy prawa budowlanego nie określają szczegółowo, kiedy mamy do czynienia z faktycznym użytkowaniem obiektu budowlanego. Tymczasem pojęcie to występuje w przepisach Kodeksu cywilnego – art. 252 i następne, ale w istocie chodzi tu o zupełnie inny stan. Jest tam zaliczone do ograniczonych praw rzeczowych. Określono, że jest nim używanie i pobieranie pożytków z rzeczy, przy czym stan ten nie może dotyczyć właściciela tej rzeczy.

Stwierdzenie, kiedy faktycznie nastąpiło użytkowanie obiektu budowlanego, nie jest oczywiste. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w budynku sprawa jest dość prosta, ale już np. w przypadku budynków mieszkalnych może być to sporne.

Niejasne jest także, kto jest podmiotem czynu karalnego określonego w art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego. Kogo i kiedy można zatem ukarać? Z treści art. 60 Prawa budowlanego wynika, że obiekty budowlane użytkują właściciel lub zarządca obiektu. Trudno określić, czy w tym wypadku zarządcą obiektu jest podmiot określony w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czyli ktoś, kto zarządza określoną nieruchomością na podstawie umowy o zarządzanie, czy też wystarczający jest tu jakiś stan faktyczny – władztwa nad rzeczą.

Przepisy sankcjonujące użytkowanie obiektu budowlanego bez zezwolenia budzą sporo wątpliwości, które można podnosić w razie toczącego się postępowania administracyjnego.

Może więc Pan ryzykować i zgłaszać zmianę sposobu użytkowania, ewentualnie samowolę budowlana, lub nic nie robić i liczyć, że PINB nie dowie się o zmianie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »