Wydzielenie działki z rodzinnego siedliska i budowa domu

Nabycie ziemi przez osobę niebędącą rolnikiem

Na wstępie należy wskazać, że kwestia nabywania gruntów rolnych wynika przede wszystkim w ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.; zwanej dalej. u.o.g.r.). Zgodnie z art. 2a ust. 1 tejże nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednym z takich wyjątków jest właśnie nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, gdyż do takiego nabycia nie stosuje się zapisu ust. 1 ww. ustawy, tj. nabywca w takim wypadku nie musi być rolnikiem indywidualnym (czyli nie musi spełniać określonych przepisami przesłanek dla stwierdzenia, że jest się rolnikiem indywidualnym). W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 2 pkt 6 u.o.g.r. przez pojęcie osoby bliskiej rozumie się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów. Zatem dzieci mogą otrzymać od rodziców wskazaną ziemię rolną, mimo nieposiadania statutu rolnika.

Możliwość zabudowy działki rolnej budynkiem mieszkalnym

Jeśli chodzi o kwestie możliwości zabudowy działki rolnej budynkiem mieszkalnym, to wskazać należy, że na działce rolnej dopuszczalna jest zabudowa siedliskowa, która jest ściśle związana z prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego, a zatem jakiekolwiek budowle na działce rolnej mogą stawiać wyłącznie osoby spełniające wymogi niezbędne do kwalifikowania ich jako rolników. Zaś status rolnika można uzyskać jedynie wtedy, gdy dysponuje się gruntem rolnym o powierzchni co najmniej 1 ha w formie własności oraz odpowiednimi kwalifikacjami, np. stażem pracy w gospodarstwie rolnym, ukończoną szkołą o profilu rolniczym.

Poza tym możliwości budowy nowych budynków wynikają również z przeznaczenia danej działki. Po pierwsze, trzeba ustalić, czy dla danej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, to istotny jest rodzaj zabudowy dopuszczony zapisami planu przestrzennego. Jeżeli zaś nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej działki, to trzeba wystąpić do właściwego urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Czy zabudowa zagrodowa tylko dla rolnika?

Jeżeli Pan chce wybudować dom, a nie spełnia przesłanek dla rolnika indywidualnego, to przy zabudowie zagrodowej wynikającej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie Pan mógł takiego budynku wybudować na danej działce nie będąc rolnikiem. Zaś jeżeli planu nie ma i warunkiem wybudowania budynku mieszkalnego będzie otrzymanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, to można spróbować wystąpić o wydanie warunków zabudowy pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (przy takim rodzaju zabudowy nie trzeba być rolnikiem). Czy organ je wyda – tego nie mogę zagwarantować, najlepiej przed udać się do urzędu i to skonsultować. Organ wykonawczy gminy odmówi bowiem wydania WZ, jeżeli działka nie spełnia wymagań ustawowych. Zgodnie z nimi co najmniej jedna działka znajdująca się w sąsiedztwie powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Ponadto powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Ma to gwarantować zachowanie ładu przestrzennego. Uważam, że ten warunek organ uzna nie niespełniony. Skoro jedyną zabudową będzie zabudowa siedliskowa rodziców, to organ może odmówić wydania WZ. Drugim, bardzo istotnym, warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest odpowiednie uzbrojenie terenu. Oznacza to, że trzeba wyposażyć działkę w przewody (urządzenia) wodociągowe, elektryczne, telekomunikacyjne, kanalizacyjne etc. Rzecz jasna, tych urządzeń nie trzeba mieć w momencie składania wniosku, wystarczy złożyć w urzędzie gminy zapewnienie, że doprowadzimy do naszej działki taką infrastrukturę w określonym czasie.

Odrolnienie

Jeśli rodzice mieliby pobudować budynek mieszkalny na działce rolnej, to nie mogą tego zrobić, skoro działka ma status rolnej. A zatem ich obowiązuje taka sama procedura, jak wyżej opisałam, czyli trzeba działkę odrolnić i uzyskać WZ. Przekwalifikowanie działki rolnej na budowlaną trwa nawet kilka lat.

Jeśli zaś rodzice wybudują dom na działce rolnej, to będzie to zabudowa siedliskowa, nie zaś mieszkaniowa. Zatem jeśli rodzice przepiszą Panu jako osobie niebędącej rolnikiem działkę z niezakończoną jeszcze budową, lecz tylko z rozpoczętą (ale na działce rolnej), to starostwo z wysokim stopniem prawdopodobieństwa nie przepisze na Pana pozwolenia na budowę, bo Pan nie spełnia warunków do prowadzenia siedliska (nie jest rolnikiem).

WZ dla zabudowy mieszkaniowej na działce rolnej

Podsumowując, jeśli ma to być zabudowa mieszkaniowa, trzeba mieć WZ (skoro nie ma MPZP) i przejść proces odrolnienia. Z uwagi na brak zabudowy mieszkaniowej w sąsiedztwie działki, po podziale uzyskanie WZ jest mało prawdopodobne, dlatego ja osobiście zalecam najpierw niewiążące konsultacje z gminą. Pan pisze, że dom rodziców będzie jedynym budynkiem mieszkalnym – to jest budynek związany z zabudową siedliskową, nie jest to budynek mieszkalny w rozumieniu Prawa budowlanego. Tylko rolnik może bowiem doprowadzić do wydzielenia działki siedliskowej z działki rolnej. Dokonuje tego przez stworzenie zabudowy zagrodowej. Ta z kolei jest zdefiniowana w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z zapisami tego rozporządzenia zabudowa zagrodowa to „budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe”.

W mojej ocenie, jeśli uzyskanie WZ dla zabudowy mieszkaniowej okaże się niemożliwe, dla Pana najkorzystniejszym byłoby wybudowanie domu na pozwolenie, ale wydane na rodziców, a następnie wydzielenie działki rolnej i przepisanie jej na Pana (wraz z budynkiem) – darowizna działki rolnej zabudowanej. Natomiast to też w gminie trzeba ustalić, czy na jedną działkę rodzice uzyskają pozwolenie (drugie – skoro jeden budynek już stoi) – wszak tu też w gminach są przeróżne praktyki, co nawet ostatnio miałam sposobność sprawdzać i urząd odmówił nam pozwolenia na budowę drugiego budynku na tej samej działce, na której już jest budynek na pozwolenie. Pozostaje jeszcze opcja najpierw podziału działki rolnej, na podzielonej wnioskowanie przez rodziców o pozwolenie na zabudowę (siedliskową) i potem darowizna na Pana rzecz takiej działki, ale już z wybudowanym budynkiem (darowizna siedliska).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼