Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Utrata dojazdu do działek - co zrobić?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2021-09-21

Kilku nabywców kupiło działki budowlane, a następnie postawiło na nich domy z uzyskaniem stosownych pozwoleń. Dojazd do drogi publicznej przechodził przez działkę właściciela, który sprzedał nam działki i użyczył słownie zgody na przejazd przez swoją działkę. Gmina, wydając pozwolenia na zamieszkanie, nie zgłosiła zastrzeżeń co do braku dojazdu koniecznego. W międzyczasie wspomniany właściciel (zmarł kilka lat temu) stracił działkę na rzecz banku, o czym dowiedzieliśmy się oficjalnie wczoraj, kiedy przedstawiciel tegoż poinformował słownie, że bank zamierza sprzedać działkę z „naszą” drogą dojazdową, a za miesiąc zagrodzi dojazd. Co możemy zrobić na teraz, żeby w tak krótkim czasie nie stracić dojazdu do swoich działek i domów?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Utrata dojazdu do działek - co zrobić?

Umowa użyczenia dojazdu do działek

Z opisu wynika, iż posiadaliście przejazd, nieformalny, użyczony – ustnie, ale mamy do czynienia z umową użyczenia. Obecnie właścicielem jest bank. Bank chce zagrodzić przejazd, zostaliście o tym zawiadomieni.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu w użyczenie, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Przedmiotem użyczenia może być także nieruchomość lub jej część. Warunkiem ważności użyczenia jest możność korzystania z rzeczy przez biorącego rzecz w użyczenie. Umowa użyczenia nie wymaga żadnej formy, a w obrocie cywilnoprawnym często jest zawierana w sposób dorozumiany”.

Zgodnie z art. 715 jeżeli w umowie użyczenia nie oznaczono czasu jej trwania (jak w niniejszej sprawie), użyczenie kończy się dopiero wtedy, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo, gdy upłynął czas, w którym taki użytek mógł uczynić.

Zgodnie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. Wskazać przy tym należy, iż ze względu na nieodpłatny charakter użyczenia obowiązki i ograniczenia biorącego rzecz w używanie zostały określone bardzo szeroko. Wzmacniają one wyraźnie pozycję użyczającego, czego wyrazem jest także specjalny sposób ochrony jego interesów, polegający na możności żądania zwrotu rzeczy przed upływem terminu użyczenia, nawet w z powodów sytuacji gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, jeżeli rzecz stała się potrzebna użyczającemu nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy (art. 716 in fine).

Czas trwania umowy użyczenia

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą może wypływać z rozmaitych stosunków prawnych, w tym stosunków o charakterze rzeczowym, takich jak np. użytkowanie, służebność, zastaw czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W grę wchodzą również stosunki obligacyjne, takie jak najem, dzierżawa, użyczenie czy leasing (por. wyrok SN z 24.11.2005 r., sygn. akt IV CK 239/05, L., wyrok SN z 23.09.1992 r., sygn. akt II CRN 99/92). Jak wskazano wyżej, Sąd uznał, iż strony łączyła umowa podobna do użyczenia, przy czym nie określono czasu, na jaki została zawarta. Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie się kończy, jeżeli biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie bądź też upłynął czas, w którym mógł taki użytek uczynić. Brak wskazania w umowie terminu, na jaki umowa została zawarta, przy jednoznacznym określeniu celu, dla którego rzecz została oddana do korzystania, rodzi domniemanie o oznaczonym czasie trwania stosunku, poprzez zdarzenie, jakim jest przeznaczenie jego przedmiotu. W braku oznaczenia w sposób wyraźny lub dorozumiany czasu trwania umowy użyczenia przyjąć należy, że umowa ta, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, wygasa, ilekroć stosunek ten zostanie wypowiedziany przez użyczającego.

Wypowiedzenie użyczenia – utracenie dojazdu

Można uznać, że bank wypowiedział Państwu użyczenie. Miał do tego prawo. Podstawowym zarzutem o charakterze hamującym, który może być podnoszony przez pozwanego w procesie windykacyjnym, jest jednak skuteczne względem właściciela uprawnienie pozwanego do władania rzeczą. Uprawnienie to może wynikać ze stosunku prawnorzeczowego (np. użytkowania, zastawu, służebności mieszkania, spółdzielczego prawa do lokalu), ze stosunku obligacyjnego (najem, dzierżawa, leasing, użyczenie), ze stosunku prawnorodzinnego (wykonywany przez rodziców zarząd majątkiem dziecka), z przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania, przy czym prawo to nie uzasadnia oddalenia powództwa windykacyjnego, a w razie uwzględnienia tego zarzutu sąd nakazuje wydanie rzeczy, jednakże uzależnia je od równoczesnej zapłaty określonej sumy pieniężnej lub udzielenia odpowiedniego zabezpieczenia.

Własność jest prawem bezwzględnym, nieograniczonym w czasie i użytecznym w stosunku do każdej osoby władającej rzeczą bez uprawnienia skutkującego wobec właściciela. Jest więc oczywiste, że jeżeli pozwani wywodzili swój tytuł do dokonywania naruszeń własności jedynie z posiadania, to stan ten nie mógł wyprzedzać roszczenia windykacyjnego. Posiadanie nieruchomości, aby nie było bezprawne, musi mieć swoją podstawę wynikającą ze stosunku zobowiązaniowego lub prawnorzeczowego. Stan faktyczny nie jest zaś uprawnieniem, na które można by się skutecznie powoływać w procesie negatoryjnym. Orzeczenie w przedmiocie ochrony posiadania stwierdza jedynie stan faktyczny, a nie prawo do przedmiotu posiadania.

Ustanowienie służebności przejazdu

Na chwilę obecną należałoby – aby utrzymać przejazd – skierować sprawę do sądu o ustanowienie służebności przejazdu przez działkę. Razem z pozwem należy skierować żądanie zabezpieczenia roszczenia poprzez umożliwienie korzystania z przejazdu na czas trwania postępowania.

Zgodnie z art. 730 1 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego „roszczenie powinno być uprawdopodobnione. W zażaleniu podniesiono brak legitymacji wnioskodawcy do wystąpienia z takim roszczeniem”. Odnosi się to bezpośrednio do uprawdopodobnienia okoliczności związanych z jego legitymacją.

Zgodnie z art. 744 tylko „w przypadku prawomocnego zwrotu albo odrzucenia pozwu lub wniosku, oddalenia powództwa lub wniosku albo umorzenia postępowania, zabezpieczenie upada”. Oznacza to, iż dopiero w przypadku wykluczenia z obrotu prawnego przedmiotowego orzeczenia bank nie będzie musiał go respektować i znosić okoliczności korzystania ze szlaku przez właścicieli działek uprawnionych według ww. postanowienia o zabezpieczeniu.

Oznaczając zgodnie z art. 862 § 1 sposób i zakres zabezpieczenia, sąd powinien ze szczególną dokładnością rozważyć konieczny zakres zabezpieczenia wynikający z faktu, że ma ono zmierzać jedynie do odwrócenia szkody, a nie do zaspokojenia roszczenia.

Do tej chwili postanowienie to ma natomiast skutek hamujący względem jej żądania, o jakim stanowi art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (por. np. wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 17 lutego 2016 r., sygn. akt III Ca 52/16).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »