Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Usytuowanie budynku na działce

Marek Gola • Opublikowane: 2021-10-18

Sprawa dotyczy usytuowania budynku na działce. Otrzymałem decyzję o warunkach zabudowy, w której jest określona w następujący sposób linia zabudowy: 1) dla lokalizacji budynku wyznacza się obowiązującą linię zabudowy w odległości 8,5 m od frontu działki. 2) wyznaczoną linię zabudowy należy traktować jako nieprzekraczalną granicę usytuowania budynku.

Ponadto na mapie jest naniesione oznaczenie w postaci obowiązującej linii zabudowy. Moje pytanie w związku z powyższym: budynek można zlokalizować wyłącznie 8,5 m od frontu działki, czy też można go zlokalizować znacznie dalej (np. 30 m od frontu działki)?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Usytuowanie budynku na działce

Linia zabudowy działki

Linie zabudowy, które zaznaczone są w Pana decyzji o warunkach zabudowy, są liniami określającymi obszar dopuszczalnej zabudowy i samego położenia budynków.

Należy podkreślić, iż brakuje wprost definicji legalnej/ustawodawczej takiej linii i jej rozumienie powinno być każdorazowo ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, terminologia powinna być podana w decyzji lub ewentualnie może zostać podana w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy.

Kilka aktów prawnych posługuje się tym pojęciem, podając, iż należy się do niej stosować.  Np. – art. 15 ust. 2 pkt 6) i art. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy z dn. 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 15 [Zakres planu miejscowego]

2. W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów.

Art. 61 [Warunki dopuszczające wydanie decyzji]

1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”.

§ 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

„§ 4. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

§ 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

§ 9 1. Podstawowe barwne oznaczenia graficzne i literowe dotyczące przeznaczenia terenów, które należy stosować na projekcie rysunku planu miejscowego, określa załącznik nr 1 do rozporządzenia.

2. Przy sporządzaniu projektu rysunku planu miejscowego stosuje się podstawowe jednobarwne oznaczenia graficzne dotyczące granic i linii regulacyjnych oraz elementów zagospodarowania przestrzennego określone w Polskiej Normie PN-B–01027 z dnia 11 lipca 2002 r.”

Linia zabudowy nieprzekraczalnej

W Pana sytuacji brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w rezultacie w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pojawia się linia zabudowy obowiązującej – graficznie w formie, jak Pan pisze, linii z wypełnionymi na czarno trójkątami po jednej stronie, co powinno oznaczać, że planowany budynek musi przylegać do tej linii frontową elewacją do strony, po której znajdują się trójkąty.

Wynika to, m.in., z wymienionej wyżej, Polskiej Normy PN-B-01027 z dnia 11 lipca 2002 r. – oznaczenia graficzne stosowane w projektach zagospodarowania działki lub terenu, której fragment przedstawiam w załączniku – dotyczy on, m.in., Pana sytuacji.

Zarazem linia zabudowy nieprzekraczalnej, graficznie rożni się od linii zabudowy obowiązującej tym, że trójkąty w przypadku linii nieprzekraczalnej są pozbawione koloru.

Z wykładni przepisów wynikać będzie, iż linia zabudowy nieprzekraczalnej wyznacza jedynie miejsce, za którym nie wolno postawić planowanego budynku, bez znaczenia w jakiej odległości od tej linii się on znajdzie. Linia ta wyznacza obszar, poza którym nie można już wznosić budynków.

Posiłkując się także wcześniej podanym § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza jego ust. 1, można uznać, iż wskazana Panu w decyzji linia zabudowy obowiązującej jest wyznacznikiem miejsca, gdzie powinien znajdować się front budynku, gdyż, zakładam, iż tak samo usytuowane są budynki na działkach sąsiednich, a linia zabudowy na Pana działce powinna być przedłużeniem linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Na Pana pytanie, w mojej ocenie, należy więc odpowiedzieć w taki sposób, iż budynek można zlokalizować wyłącznie 8,5 m od frontu działki.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »