Ustanowienie służebności drogi do działki letniskowej

Podstawę prawną stanowi: rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 16 września 2020 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie(zwane dalej: rozporządzeniem), ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (zwana dalej: ustawą), ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (zwana dalej: K.c.).

Brak dostępu do drogi publicznej

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z brakiem dostępu do drogi publicznej. Aby na nieruchomości możliwa była budowa budynku niezbędnym jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej tej nieruchomości. Dostęp ten musi być zapewniony nie tylko z faktycznego punktu widzenia, ale również z prawnego. Może on zostać zapewniony albo przez ustanowienie służebności przejazdu, zasiedzenie takiej służebności lub też poprzez drogę gminną. Niestety na potrzeby postępowania o pozwoleniu na budowę dostęp taki musi zostać prawnie wykazany oraz musi spełniać właściwe parametry techniczne (co do jego szerokości). W przypadku dostępu do drogi publicznej w formie ciągu pieszo-jezdnego minimalna szerokość takiej drogi wynosi 5 m. Jeżeli jednak dostęp pieszy może zostać zrealizowany w inny sposób, to minimalna szerokość dojścia wynosi 4,5 m.  

Służebność drogi koniecznej

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Szerokość drogi dojazdowej

Jeżeli chodzi o parametry techniczne takiej drogi, to wskazać należy na minimalne wymogi techniczne. Zgodnie z § 14 rozporządzenia:

„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.

„Dostęp do drogi publicznej w świetle przepisu art. 2 pkt 14 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nie tylko dostęp faktyczny, ale i prawny. Dostęp prawny winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego, zaś faktyczny musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być tylko hipotetyczny, ale ma być realny. (…) Przepis § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa parametry jakie spełniać mają dojazdy i dojścia do działek budowlanych, budynków i urządzeń z nimi związanych, jednakże nigdzie w treści tego przepisu ustawodawca nie zawarł wskazania, że przepisu tego nie stosuje się do dróg wewnętrznych. Skoro zaś w żadnym z ustępów § 14 tego rozporządzenia nie zawarto takiego wyjątku to przyjąć należy, że intencją ustawodawcy było zapewnienie dojazdów i dojść do budynków spełniających parametry określone w ust. 1 i 2 § 14 niezależnie od tego czy będą one realizowane poprzez bezpośredni dostęp do drogi publicznej, czy też przez drogę wewnętrzną” wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2020 r., sygn. akt II OSK 2405/20).

Warunkiem uznania nieruchomości za nieruchomość zdatną na cele budowlane oprócz jej położenia w terenach budowlanych jest zapewnienie dla takiej nieruchomości dojścia i dojazdu do drogi publicznej. Przy czym nie wystarcza faktycznie istniejący dostęp, ale musi być to prawnie zapewniony dostęp( por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 17 stycznia 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 657/17).

Podsumowując, w Pana sytuacji najlepiej byłoby wystąpić z wnioskiem o ustanowienie służebności przejazdu i przechodu o szerokości 5 m. Służebność taka może zostać ustanowiona albo na podstawie zgody właściciela sąsiednich nieruchomości albo w drodze sądowej.

Służebność od sąsiada

By uniknąć zagrożeń dla sąsiada, sąsiad opisuje dokładnie, jak ma przebiegać taka służebność. Np. 5 metrów od granicy nieruchomości. Wówczas naruszając ogrodzenie lub kwiaty – naruszy Pan posiadane przez sąsiada prawo własności. Tym samym takie działanie będzie bezprawne, a sąsiad będzie mógł żądać np. przywrócenia stanu pierwotnego. 

Brak jest większego ryzyka dla sąsiada – poza zachowaniem dostępności udostępnionego kawałka nieruchomości na ten cel. Należy pamiętać, iż taką służebność należy ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości sąsiada. 

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼