Uregulowanie stanu prawnego starego domu

W opisanej przez Panią sytuacji mamy do czynienia z przejściem własności nieruchomości, która obejmuje m.in. wspomniany dom na 20 spadkobierców w drodze dziedziczenia, ewentualnie na skutek upływu czasu może dojść do zasiedzenia udziałów w tej nieruchomości. Wyjścia w takiej sytuacji, skoro mieszkają tam 3 rodziny, są bowiem dwa.

Pierwsze z nich to po prostu dokonanie działu spadku.

Zgodnie z treścią art. 1037 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego „dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”.

Oczywiście dział spadku u notariusza jest szybszy, ale może okazać się droższy bo taksa notarialna jest zależna od wartości spadku. Aby jednak podzielić spadek u notariusza, wszystkie 20 osób musi się zgodzić na sposób podziału. Oczywiście w Państwa przypadku w zasadzie nie ma innej możliwości jak przyznanie lokali osobom w nim zamieszkującym.

Jeżeli jest wyodrębniona odrębna własność lokali formalnie, to osobom tym można by przyznać ich własności, a jeśli, nie sąd może ustanowić odrębną własność lokali w przypadku, gdy dzieli spadek (art. 1037 i 1038 Kodeksu cywilnego i art. 688 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 617–625).

Zgodnie jednak z art. 212 Kodeksu cywilnego jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Tak więc, dzieląc spadek, sąd ustali spłaty na rzecz pozostałych np. 17 właścicieli, w wysokości 1/17 wartości tej nieruchomości (ale bez nakładów, czyli tego, co mieszkający ulepszyli), chyba że osoby te spłat się zrzekną.

W umowie notarialnej też oczywiście można dzielić spadek nieodpłatnie.

Dodam jeszcze, że sąd oznaczy termin i sposób uiszczenia spłat czy dopłat, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia oraz może je rozłożyć na raty do 10 lat.

W wyniku działu spadku stan prawny nieruchomości zostanie uregulowany raz na zawsze.

Drugą możliwością jest nie robić nic i czekać na zasiedzenie pozostałych udziałów spadku przez 3 lokatorów, ale to, najogólniej mówiąc, wymaga czasu – 30 lat posiadania nieruchomości przez osoby tam zamieszkujące i po tym czasie dopiero możliwe jest wystąpienia z wnioskiem o zasiedzenie (postępowanie zasiedleniowe jest też troszkę trudniejsze).

Zgodnie bowiem z ogólną reguła z art. 172 Kodeksu cywilnego „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Tak czy owak samoistne posiadanie zasiadujący musi sądowi udowodnić. Jak mówi przepis, przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K.P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71). Z art. 336 wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. m.in.: wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00, Lex nr 52668; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00, Lex nr 54474).

Taką manifestacją posiadania jest więc po pierwsze korzystanie z nieruchomości (trzeba udowodnić od kiedy) i opłata podatków od nieruchomości. O tym mowa chociażby w poniżej cytowanym postanowieniu Sądu Najwyższego:

„Postanowienie z dnia 28.10.199 r., sygn. akt II CKN 14/98

Przesłanką warunkującą stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest samoistność posiadania, tj. posiadania charakteryzującego się uzasadnionym przekonaniem posiadacza, że wykonywane prawo rzeczywiście mu przysługuje. Przekonanie to uzewnętrznia się zwykle w taki sposób, że posiadacz nie płaci czynszu, płaci natomiast przypadające podatki od nieruchomości i dokonuje samodzielnie, w sposób od nikogo niezależny takich aktów władczych, jakie wykonuje w stosunku do nieruchomości właściciel”.

Tak wiec w Pani przypadku najprościej i szybciej będzie dokonać działu spadku.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼