Ułożenie kostki brukowej na drodze we współwłasności bez zgody współwłaścicieli

Kiedy potrzebna zgoda współwłaścicieli?

Z uwagi na to, iż droga stanowi Państwa współwłasność, to w zależności od rodzaju planowanych prac – na ich wykonanie konieczna jest zgoda albo większości, albo wszystkich współwłaścicieli. Dlatego nie będzie Pani mogła samodzielnie wykonać utwardzenia – konieczna będzie przynajmniej zgoda większości.

Mając bowiem na uwadze art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Zgodnie natomiast z treścią art. 201 K.c.: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np.:

1. instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchwała SN z 19.04.2002 r., III CZP 18/02, OSNC 2003, Nr 2, poz. 18 z glosą M. Uliasza, OSP 2003, Nr 7-8, poz. 94; por. też post. SN z 21.11.1980 r., III CRN 166/80, OSNCP 1981, Nr 6, poz. 111; wyrok NSA z 16.07.2010 r., II OSK 906/09, Legalis);
2. budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyrok NSA z 19.06.2012 r., II OSK 511/11, Legalis);
3. budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej, umożliwiającej współwłaścicielom korzystanie z innych nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z 02.04.2002 r., IV SA 3785/02, Legalis);
4. złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (post. SN z 24.11.2016 r., III CSK 394/15, Legalis).

Prace ulepszające drogę dojazdową jako czynność zwykłego zarządu

Jak zatem widzimy, ustawodawca nie wskazał expresiss verbis, które czynności stanowią czynność zwykłego zarządu, a które je przekraczają. Co do zasady, zależy to od konkretnego stanu faktycznego.

Z uwagi jednak na przepisy dodatkowe, a więc art. 29 ustawy – Prawo budowlane, a także zwiększenie użyteczności nieruchomości poprzez dokonanie stosownego utwardzenia, orzecznictwo co do zasady uznaje, iż budowa drogi stanowi czynność zwykłego zarządu, a więc wymaga zgody większości współwłaścicieli. To nie zmienia jednak w Państwa przypadku faktu, iż konieczna będzie zgoda większości współwłaścicieli, a więc przynajmniej 16 udziałowców. Jeżeli nie uzyska Pani takiej zgody, może Pani skierować sprawę do sądu, który rozpozna sprawę i takiej zgody Pani udzieli.

Co do zmian własnościowych wynikłych z dziedziczenia – niestety, jeśli są spadkobiercy, to oni są nowymi właścicielami, ale aby rozporządzać nieruchomością, muszą nabyć spadek.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼