Kategoria: Budynki usługowe i przemysłowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uciążliwe sąsiedztwo grill-baru - odprowadzanie dymu na działkę

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2019-07-31

Problem dotyczy sąsiada, który wybudował na swojej działce lokal usługowy – grill-bar. Znacznie podwyższył poziom gruntu na działkach, które mają bardzo wysoki stan wód gruntowych, dlatego teraz moja działka stoi w wodzie. Ponadto z wybudowanego obiektu wyprowadził dwie rury, z których wydobywa się dym z paleniska – intensywne zapachy grillowania. Rura z grillowania tłoczy śmierdzący dym bezpośrednio na moją działkę, co uniemożliwia otwarcie okien, a także korzystanie z działki, owoce są przesiąknięte dymem. Próbowałem ten problem rozwiązać z sąsiadem polubownie, ale bezskutecznie. Na żadne moje pismo nie raczył odpowiedzieć. Z dokumentu, który uzyskałem z nadzoru budowlanego, nie wynika, by posiadał zgodę ochrony środowiska na podwyższenie gruntu, a mimo to dokonano odbioru budynku. Moim zdaniem to wszystko stało się z naruszeniem prawa i na moją szkodę. W gminie i w starostwie niczego nie mogę załatwić. Proszę o pomoc!

Katarzyna Bereda

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Niestety nie wskazał Pan na wartość podwyższenia terenu – jeżeli jednak sąsiad uzyskał pozwolenie na budowę i następnie odbiór budynku, to należy zakładać, iż podwyższenie jest zgodne z przepisami Prawa budowlanego.

Z uwagi na to, iż organ gminy nie dopatrzył się naruszeń, proponuję skorzystać z drogi prawa cywilnego i ubiegania się o usunięcie budowli lub zaprzestanie naruszeń w sądzie powszechnym. Zgodnie bowiem z treścią art. 144 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”

Przepis art. 144 K.c. dotyczy tzw. immisji, powszechnie określanych mianem pośrednich. Tradycyjnie immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie, a wyodrębnia się także inne niż immisje naruszenia prawa własności. Najczęstszym przypadkiem immisji materialnych – bo o takich należy mówić w Pana przypadku – są te realizowane poprzez cząstki materii unoszące się w powietrzu (por. W. J. Katner, Ochrona własności, s. 37). Autor zwraca uwagę nie tylko na dyskomfort, który może towarzyszyć takim immisjom (zapachy), ale na występujące często istotne zagrożenie dla zdrowia, a w dłuższej perspektywie nawet życia człowieka związane z tego typu immisjami. W ostatnim czasie szczególnego znaczenia nabiera problem tzw. niskiej emisji związanej z emitowaniem do powietrza produktów spalania w celach opałowych różnych przedmiotów, czego efektem jest wielokrotne przekroczenie norm pyłów zawieszonych (PM 2.5 i PM 10; tzw. smog) lub związków siarki i azotu. W odniesieniu do wibracji W. J. Katner wskazuje trzy ich postacie wyodrębnione ze względu na częstotliwość i efekt: drgania, wstrząsy i udary (zob. W. J. Katner, Ochrona własności, s. 40-41). W zakresie immisji materialnych za pomocą cieczy, można wskazać na nadmierne odpływanie wód opadowych w wyniku utwardzenia własnej nieruchomości (zob. wyr. SN z 21.1.1976 r., III CRN 367/75, Legalis). Podobnie doprowadzenie do odwodnienia lub podtopienia nieruchomości sąsiedniej na skutek zachowania właściciela nieruchomości wyjściowej stanowi immisję (zob. uchwała SN z 7.8.1985 r., III CZP 45/85, OSNCP 1986, Nr 6, poz. 91). Immisją jest również nadbudowa (rozbudowa) obiektu budowlanego, która powoduje gromadzenie się śniegu oraz wody opadowej i podmywanie lub zamakanie ściany sąsiedniego budynku (zob. wyrok SN z 18.6.1998 r., II CKU 6/98, Legalis). Co oczywiste, immisjami może być zanieczyszczanie rzek lub wód podziemnych (por. W. J. Katner, Ochrona własności, s. 39-40). Immisje te mogą przybrać postać pozytywnych (napływ wody skutkujący podtopieniami, zalaniami) lub negatywnych (blokowanie dopływu wody skutkujące odwodnieniem, przesuszeniem gruntu).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Marginalnie zwracam Panu także uwagę na art. 29 ust. 3 Prawa wodnego. Zgodnie z tym przepisem – jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Sprawa z art. 29 ust. 3 Prawa wodnego ma charakter sprawy administracyjnej, a pozew złożony w tej sprawie przed sądem powszechnym podlega odrzuceniu. Zgodnie jednak z trafnym stanowiskiem SN (zob. uchwała SN z 27.6.2007 r., III CZP 39/07, OSNC 2008, Nr 7-8, poz. 85 „dopuszczalna jest droga sądowa do dochodzenia przez właściciela gruntu dotkniętego szkodliwym wpływem zmiany stanu wody roszczeń o ochronę własności, z wyjątkiem roszczeń o przywrócenie stanu poprzedniego i o wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom”.

Jeśli dojdzie do powstawania powyższych immisji, wówczas przysługuje Panu roszczenie negatoryjne na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 K.c. (zob. np. Gniewek, Komentarz, 2001, art. 144, s. 97, Nb 1). Treścią tego roszczenia jest żądanie zaniechania immisji i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem może oznaczać całkowite zaprzestanie działań naruszyciela albo tylko redukcję immisji (w zależności od tego, kiedy zostanie osiągnięty poziom przeciętnej miary), a także podjęcie różnych działań na nieruchomości wyjściowej (np. montażu urządzeń tłumiących hałas lub filtrów redukujących emisję pyłów, montażu ogrodzenia; zob. T. Dybowski, Ochrona własności, s. 352-353; R. Czarnecki, w: Resich, Komentarz, 1972, t. I, art. 144, s. 387; J. S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 128; Gniewek, Komentarz, 2001, art. 144, s. 97, Nb 3; por. też A. Sylwestrzak, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 46; J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, w: Gudowski, Komentarz, 2016, Ks. II, art. 144, s. 101 i n., Nb 7; A. Wilk, Ochrona własności, s. 177).

Z uwagi na powyższe, w oparciu o przedstawione regulacje prawne, powinien Pan skierować do sąsiada wezwanie do zaprzestania naruszeń – odpowiednio przebudowy lub przestawienia budowli, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »