Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uciążliwe sąsiedztwo grill-baru - odprowadzanie dymu na działkę

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2019-07-31

Problem dotyczy sąsiada, który wybudował na swojej działce lokal usługowy – grill-bar. Znacznie podwyższył poziom gruntu na działkach, które mają bardzo wysoki stan wód gruntowych, dlatego teraz moja działka stoi w wodzie. Ponadto z wybudowanego obiektu wyprowadził dwie rury, z których wydobywa się dym z paleniska – intensywne zapachy grillowania. Rura z grillowania tłoczy śmierdzący dym bezpośrednio na moją działkę, co uniemożliwia otwarcie okien, a także korzystanie z działki, owoce są przesiąknięte dymem. Próbowałem ten problem rozwiązać z sąsiadem polubownie, ale bezskutecznie. Na żadne moje pismo nie raczył odpowiedzieć. Z dokumentu, który uzyskałem z nadzoru budowlanego, nie wynika, by posiadał zgodę ochrony środowiska na podwyższenie gruntu, a mimo to dokonano odbioru budynku. Moim zdaniem to wszystko stało się z naruszeniem prawa i na moją szkodę. W gminie i w starostwie niczego nie mogę załatwić. Proszę o pomoc!

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety nie wskazał Pan na wartość podwyższenia terenu – jeżeli jednak sąsiad uzyskał pozwolenie na budowę i następnie odbiór budynku, to należy zakładać, iż podwyższenie jest zgodne z przepisami Prawa budowlanego.

Z uwagi na to, iż organ gminy nie dopatrzył się naruszeń, proponuję skorzystać z drogi prawa cywilnego i ubiegania się o usunięcie budowli lub zaprzestanie naruszeń w sądzie powszechnym. Zgodnie bowiem z treścią art. 144 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”

Przepis art. 144 K.c. dotyczy tzw. immisji, powszechnie określanych mianem pośrednich. Tradycyjnie immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie, a wyodrębnia się także inne niż immisje naruszenia prawa własności. Najczęstszym przypadkiem immisji materialnych – bo o takich należy mówić w Pana przypadku – są te realizowane poprzez cząstki materii unoszące się w powietrzu (por. W. J. Katner, Ochrona własności, s. 37). Autor zwraca uwagę nie tylko na dyskomfort, który może towarzyszyć takim immisjom (zapachy), ale na występujące często istotne zagrożenie dla zdrowia, a w dłuższej perspektywie nawet życia człowieka związane z tego typu immisjami. W ostatnim czasie szczególnego znaczenia nabiera problem tzw. niskiej emisji związanej z emitowaniem do powietrza produktów spalania w celach opałowych różnych przedmiotów, czego efektem jest wielokrotne przekroczenie norm pyłów zawieszonych (PM 2.5 i PM 10; tzw. smog) lub związków siarki i azotu. W odniesieniu do wibracji W. J. Katner wskazuje trzy ich postacie wyodrębnione ze względu na częstotliwość i efekt: drgania, wstrząsy i udary (zob. W. J. Katner, Ochrona własności, s. 40-41). W zakresie immisji materialnych za pomocą cieczy, można wskazać na nadmierne odpływanie wód opadowych w wyniku utwardzenia własnej nieruchomości (zob. wyr. SN z 21.1.1976 r., III CRN 367/75, Legalis). Podobnie doprowadzenie do odwodnienia lub podtopienia nieruchomości sąsiedniej na skutek zachowania właściciela nieruchomości wyjściowej stanowi immisję (zob. uchwała SN z 7.8.1985 r., III CZP 45/85, OSNCP 1986, Nr 6, poz. 91). Immisją jest również nadbudowa (rozbudowa) obiektu budowlanego, która powoduje gromadzenie się śniegu oraz wody opadowej i podmywanie lub zamakanie ściany sąsiedniego budynku (zob. wyrok SN z 18.6.1998 r., II CKU 6/98, Legalis). Co oczywiste, immisjami może być zanieczyszczanie rzek lub wód podziemnych (por. W. J. Katner, Ochrona własności, s. 39-40). Immisje te mogą przybrać postać pozytywnych (napływ wody skutkujący podtopieniami, zalaniami) lub negatywnych (blokowanie dopływu wody skutkujące odwodnieniem, przesuszeniem gruntu).

Marginalnie zwracam Panu także uwagę na art. 29 ust. 3 Prawa wodnego. Zgodnie z tym przepisem – jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Sprawa z art. 29 ust. 3 Prawa wodnego ma charakter sprawy administracyjnej, a pozew złożony w tej sprawie przed sądem powszechnym podlega odrzuceniu. Zgodnie jednak z trafnym stanowiskiem SN (zob. uchwała SN z 27.6.2007 r., III CZP 39/07, OSNC 2008, Nr 7-8, poz. 85 „dopuszczalna jest droga sądowa do dochodzenia przez właściciela gruntu dotkniętego szkodliwym wpływem zmiany stanu wody roszczeń o ochronę własności, z wyjątkiem roszczeń o przywrócenie stanu poprzedniego i o wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom”.

Jeśli dojdzie do powstawania powyższych immisji, wówczas przysługuje Panu roszczenie negatoryjne na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 K.c. (zob. np. Gniewek, Komentarz, 2001, art. 144, s. 97, Nb 1). Treścią tego roszczenia jest żądanie zaniechania immisji i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem może oznaczać całkowite zaprzestanie działań naruszyciela albo tylko redukcję immisji (w zależności od tego, kiedy zostanie osiągnięty poziom przeciętnej miary), a także podjęcie różnych działań na nieruchomości wyjściowej (np. montażu urządzeń tłumiących hałas lub filtrów redukujących emisję pyłów, montażu ogrodzenia; zob. T. Dybowski, Ochrona własności, s. 352-353; R. Czarnecki, w: Resich, Komentarz, 1972, t. I, art. 144, s. 387; J. S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 128; Gniewek, Komentarz, 2001, art. 144, s. 97, Nb 3; por. też A. Sylwestrzak, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 46; J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, w: Gudowski, Komentarz, 2016, Ks. II, art. 144, s. 101 i n., Nb 7; A. Wilk, Ochrona własności, s. 177).

Z uwagi na powyższe, w oparciu o przedstawione regulacje prawne, powinien Pan skierować do sąsiada wezwanie do zaprzestania naruszeń – odpowiednio przebudowy lub przestawienia budowli, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zmiana statusu najmowanego lokalu

Od kilku lat wynajmuję lokal użytkowy. W umowie jest zapisane, że przyjmuje lokal, dokonam w nim remontu, będę wykorzystywać zgodnie...

 

Otwarcie lokalu gastronomicznego bez zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu

Wynająłem lokal w apartamentowcu o pow. 100 m 2 , wiedząc o tym, że nie jest on przeznaczony pod gastronomię – to było po...

 

Używana hala na stalowym mocowaniu – zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Chciałbym postawić halę używaną 30x36 m na tak zwanych markach, czyli stalowych mocowaniach do gruntu. Dach byłby wykonany z płyt warstwowych....

 

Czy mogę prowadzić gabinet kosmetyczny w budynku mieszkalnym?

Czy w budynku mieszkalnym, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zezwala na prowadzenie działalności usługowej, mogę – po...

 

Restauracja w kontenerach a pozwolenie na budowę

Restauracja w kontenerach a pozwolenie na budowę

Pytanie dotyczy konstrukcji kontenerowej. Planujemy na wynajmowanym terenie zbudować restaurację o powierzchni około 80 m 2 + zadaszony taras. Ze...