Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż części gospodarstwa z warunkami zabudowy siedliskowej

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2020-11-13

Mam wydane warunki zabudowy siedliskowej dla mojego gospodarstwa, które spełniało w niewielkim stopniu warunek m.in. powierzchni. Po otrzymaniu tych warunków, ze względu na stan zdrowia, nie wykonałem żadnego formalnego ruchu w sprawie. Teraz mam możliwość sprzedania części gospodarstwa. Czy gmina może cofnąć mi wydane już przed dwoma laty warunki zabudowy siedliskowej, argumentując zbyt małą pozostałą powierzchnią gospodarstwa? Czy przy sprzedaży działki warunki zostaną przeniesione na nabywcę?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Sprzedaż części gospodarstwa z warunkami zabudowy siedliskowej

Decyzja o warunkach zabudowy

Na wstępie wyjaśnić należy, że decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z cyklu decyzji wydawanych w procesie inwestycyjnym. Ma ona wstępny i ogólny charakter, bowiem nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 788 ze zm.) ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Celem decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu jest przesądzenie, na podstawie obowiązujących na określonym terenie przepisów prawa planistycznego, o zgodności zamierzonej inwestycji z tymi przepisami. Decyzja o warunkach zabudowy będąca aktem stosowania prawa przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na konkretnie wskazanym terenie wybudowany, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. W konsekwencji, decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą porządku prawnego i nie mają charakteru konstytutywnego, stanowiąc jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (por. wyrok NSA z dnia 9 sierpnia 2016 r., sygn. akt II OSK 2868/14).

Zabudowa zagrodowa w gospodarstwie

W tym miejscy wyjaśnić należy, że przepisy u.p.z.p. nie zawierają definicji legalnej pojęcia „zabudowy zagrodowej”. W judykaturze ugruntował się pogląd, że na zabudowę zagrodową składa się zawsze zespół budynków, z których przynajmniej jeden musi mieć charakter mieszkalny w obrębie jednego podwórza (wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 554/14, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4 września 2013 r., IV SA/Po 396/13).

Zatem zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych bądź w gospodarstwach leśnych. Jako że na gruncie u.p.z.p. brak jest definicji „gospodarstwa rolnego”, w orzecznictwie sądów administracyjnych powszechnie akceptowany jest pogląd, że pojęcie to powinno być rozumiane zgodnie z art. 553 Kodeksu cywilnego, w którego myśl za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (por. wyrok NSA z 18 września 2014 r., sygn. akt II OSK 672/13 ). Zabudowa zagrodowa to inaczej siedlisko, czyli funkcjonalnie zorganizowane w ramach jednego podwórka zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Sprzedaż gospodarstwa z warunkami zabudowy siedliskowej

Natomiast należy pamiętać, że jeżeli dla siedliska zostały wydane warunki zabudowy i Pan jako rolnik, który je uzyskał, sprzeda działkę osobie, która nie jest rolnikiem – pozwolenie na budowę nie zostanie wydane!

Rozwiązaniem może być wstrzymanie się z zakupem działki przez nierolnika do momentu uzyskania pozwolenia na budowę (przez Pana jako rolnika –sprzedawcę). Po sprzedaży nieruchomości pozwolenie na budowę może zostać przeniesione na nowego właściciela.

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę – za zgodą strony, której wydano decyzję, na rzecz innej osoby. To może mieć miejsce jeżeli sprzedaje się rozpoczętą budowę lub kupuje dom, który właśnie powstaje. Właściwy organ, który wydał decyzję, może ją przenieść na nabywcę tylko pod warunkiem, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o nabytych praw do nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującym prawem nawet po wybudowaniu domu inwestor, który nie jest rolnikiem, powinien wyłączyć grunt pod domem z produkcji rolnej. Przy zakupie zaś działki rolnej z istniejącymi już zabudowaniami kupujący może wystąpić o pozwolenie na przebudowę.

Jak wynika z powyższego, jeżeli nabywcą jest nierolnik  warunki zabudowy siedliskowej pozostają aktualne, ale nie otrzyma on pozwolenia na budowę. Jeżeli jest rolnikiem, nie ma przeszkód, żeby na podstawie warunków zabudowy otrzymanej przez Pana kontynuował zabudowę.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »