Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sąsiad blokuje prace budowlane, co robić?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-01-06

Rozpoczęliśmy rozbudowę budynku mieszkalnego. Pracownicy muszą doprowadzić kanalizację, lecz sąsiad zastawił samochodem opaskę, którą trzeba skuć. Opaska stanowi współwłasność do całego budynku. Jak zmusić sąsiada do usunięcia samochodu? Sąsiad jest posiadaczem mieszkania w tym budynku.

 

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Zakładam, że Pani sąsiad, jako współwłaściciel nieruchomości, musiał na rozbudowę budynku wyrazić zgodę, gdyż sama Pani stwierdza, że opaska betonowa stanowi część wspólną nieruchomości, którą zarządzają wspólnie współwłaściciele nieruchomości.

Zgodnie z art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zatem w braku zgody sąsiada na rozbudowę musi Pani skierować sprawę do sądu, jeżeli spełnia Pani pozostałe przesłanki powyższego przepisu. Następnie według art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Niewątpliwie rozbudowa, przebudowa kanalizacji bądź skucie części wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i powoduje konieczność uzyskania jednomyślności.

Nie jest to moim zdaniem czynność zachowawcza, która polegałaby na utrzymaniu nieruchomości w należytym stanie, do której to nie potrzeba zgody współwłaściciela. Stosownie bowiem do art. 209 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Orzecznictwo jednak różnie może przyjąć Pani inwestycję, bowiem w uchwale z 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/2002, LexisNexis nr 355124 (OSNC 2003, nr 2, poz. 18, z aprobującą glosą M. Uliasza, OSP 2003, nr 7-8, s. 104), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może się mieścić w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.

Opaska betonowa służy i ułatwia m.in. korzystanie współwłaścicielom z innych nieruchomości, dlatego w ostateczności jej skucie i wybudowanie nowej opaski może być uznane za czynność w zakresie zwykłego zarządu. Tak czy inaczej jako współwłaściciel ma Pani prawo do dostępu do każdego wycinka nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 206 K.c. – każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Na tej podstawie mogłaby Pani teoretycznie żądać sądowego dopuszczenia do współposiadania całej nieruchomości. Jest to jednak ryzykowne, bowiem nie dość, że sprawa będzie trwała długo, to współwłaściciel może bronić się tym, że nie wyrażał zgody na skucie opaski.

Najlepiej nie zawracać sobie głowy i w powyższym wypadku przenieść (o ile to możliwe, w kilka osób samochód sąsiada) lub polubownie próbować załatwić z nim tę kwestię.

Co innego, gdyby opaska była położona na innej nieruchomości i uniemożliwiła Pani przeprowadzenie stosownych remontów. W takiej sytuacji mielibyśmy wprost podaną podstawę prawną.

Zgodnie z art. 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

„1. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

4. Zajęcie, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części może nastąpić po spełnieniu wymagań określonych w odrębnych przepisach.”

Z przepisów art. 47 P.b. wynika zasada, że inwestor nie może samowolnie wejść do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. W celu wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości inwestor musi uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Zgoda, o której mowa, jest rodzajem umowy pomiędzy inwestorem a właścicielem sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcą). Powinno się w niej określić przewidywany sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, zakres i terminy korzystania z nich oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Nie jest dla tej umowy przewidziana żadna szczególna forma. Jednakże, aby uniknąć możliwych sporów co do treści umowy, najlepiej zawrzeć ją na piśmie.

Jak trzeba uznać z Pani relacji, do porozumienia w kwestii korzystania z działki sąsiada podczas prac budowlanych nie doszło, dlatego Pani w tym przypadku powinna się zdecydować na wniosek do organu administracji. Właściwym organem w tego typu sprawach jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, w tym przypadku będzie to starosta.

Aby decyzja została wydana, musiałaby Pani wystąpić do starosty z właściwym wnioskiem, do którego należałoby dołączyć:

  • kserokopię ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, zgłoszenie lub decyzję nakazującą wykonanie określonych robót wydanej przez organ nadzoru budowlanego;
  • zatwierdzony projekt budowlany (do wglądu) – o ile organ nie dysponuje dokumentami archiwalnymi;
  • szkice lub rysunki oraz inne dokumenty, a także informacje o zamierzonych robotach budowlanych (w zależności od potrzeb) w przypadku realizacji robót niewymagających pozwolenia na budowę;
  • pisemną odmowę właściciela sąsiedniej nieruchomości lub oświadczenie inwestora o braku zgody sąsiada na wejście na jego teren, w celu wykonania robót budowlanych;
  • dowód wniesienia opłaty skarbowej gotówką w kasie organu podatkowego albo przelewem na rachunek bankowy tego organu.

W takiej sytuacji organ administracji rozstrzyga w istocie spór cywilny pomiędzy dwoma równorzędnymi podmiotami. Jest to spór cywilny, gdyż jego przedmiotem jest czasowe korzystanie z cudzej własności, bez jakiegokolwiek utrudnienia.

Organ administracji posiada jednak uprawnienie tylko do ograniczenia własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (uprawnienia wynikającego z najmu). Nie może jednak rozstrzygać o naprawieniu ewentualnej szkody. Naprawienie szkody powstałej w wyniku korzystania przez Panią z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu następuje według zasad określonych w Kodeksie cywilnym.

Oznacza to przede wszystkim, że sąsiad, który poniósłby szkodę na skutek korzystania przez inwestora (Panią) z nieruchomości, budynku lub lokalu będącego jego własnością (przedmiotem najmu), która nie została naprawiona dobrowolnie, musi wnieść przeciwko inwestorowi powództwo do sądu powszechnego o jej naprawienie.

Komentowany art. 47 ust. 1 P.b. dotyczy dwóch sytuacji: wykonywania prac przygotowawczych oraz robót budowlanych.

Prace przygotowawcze zostały zdefiniowane w art. 41 ust. 2 i należy do nich także geodezyjne wytyczenie obiektów w terenie. Nie ulega wątpliwości, że geodezyjne wytyczenie obiektu w terenie jest pracą geodezyjną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Opór sąsiada (jako właściciela nieruchomości sąsiedniej), mimo wydania decyzji o niezbędności korzystania z jego działki podczas prac budowlanych, może być przełamany w drodze postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na podstawie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Właściwym środkiem egzekucyjnym jest w tym przypadku grzywna w celu przymuszenia.

Jego obowiązek jako właściciela sąsiedniej nieruchomości polega na znoszeniu wykonywania przez inwestora robót budowlanych lub prac przygotowawczych.

Zgodnie zaś z art. 119 ust. 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji grzywnę w celu przymuszenia nakłada się, gdy egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku znoszenia lub zaniechania albo obowiązku wykonania czynności, a w szczególności czynności, której z powodu jej charakteru nie może spełnić za zobowiązanego inna osoba. Jeśli jednak egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku wynikającego z przepisów P.b., grzywna w celu przymuszenia może być wymierzana tylko jeden raz (art. 121 § 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji). Maksymalna wysokość tej grzywny wynosi 10 000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba fizyczna.

Jeżeli wierzyciel, czyli organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzję o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, nie podejmuje czynności zmierzających do zastosowania środków egzekucyjnych, Pani jako inwestor może wnieść, do organu wyższego stopnia, skargę na bezczynność wierzyciela. Organ wyższego stopnia wydaje w sprawie skargi postanowienie. Na postanowienie o oddaleniu skargi służy zażalenie (art. 6 § 1a ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji). Na postanowienie wydane w wyniku rozpoznania zażalenia można wnieść skargę do sądu administracyjnego (art. 3 § 2 pkt 3 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Tak więc Pani ma też środki, aby przyspieszyć działania organu wymuszające na sąsiedzie znoszenie korzystania z jego nieruchomości.

Jeszcze raz zaznaczam, że przesłanką wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości jest stwierdzenie, że inwestor i zainteresowany właściciel (najemca) nie uzgodnili warunków korzystania z nieruchomości, budynku lub lokalu. Gdyby takie porozumienie zawarto, to inwestor nie może domagać się wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, licząc na określenie warunków korzystniejszych niż w tym porozumieniu.

Zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa – udostępnienie inwestorowi cudzej nieruchomości do wykonywania robót obejmuje prawo do przebywania na tej nieruchomości w czasie wykonywania robót, ustawienia potrzebnych do tego urządzeń, wykonywania niezbędnych robót ziemnych. Nie upoważnia to natomiast inwestora do zainstalowania lub wykonywania na cudzym gruncie jakichkolwiek elementów budowlanych, które mogłyby tam pozostać. Zakres robót wykonywanych z sąsiedniej nieruchomości jest jednak ustalony treścią pozwolenia na budowę i nie może być zmieniony czy ograniczony przez właściciela, który może jedynie wyrazić zgodę na ich pełny zakres wynikający z tego pozwolenia lub odmówić udzielenia zgody na ich wykonanie w ogóle (por. wyrok NSA z 7 kwietnia 1998 r., II SA/Gd 1880/96, LexPolonica nr 2231538, niepubl.).

Innych możliwości prawnych nie widzę. Dokładniejsze poznanie stanu faktycznego umożliwiłoby jednoznaczne rozstrzygnięcie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Budowa domu na działce leśnej

Interesuje mnie kwestia budowy domu jednorodzinnego na działce, która w ewidencji jest oznaczona jako las. W gminie nie ma miejscowego planu...

Dostosowanie klatki i podjazdu dla niepełnosprawnego mieszkańca wspólnoty

Od roku jeżdżę na wózku inwalidzkim, ale jestem osobą czynną zawodowo. Problem sprawiają mi schody w naszym budynku (mieszkam na II piętrze). Mamy...

Zakup domu bez podłączonego gazu

Niedawno kupiłem dom z działką od „dewelopera”. Dom był przez niego oddany do użytkowania (mam dokument), ale z prądem budowlanym (jest...

Samowolna przebudowa strychu w budynku wielorodzinnym

Sąsiad przebudował strych użytkowy niemieszkalny na osobny lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym (dwulokalowym) na wspólnej działce – bez...

Obowiązująca linia zabudowy

W decyzji o warunkach zabudowy, które wydano sąsiadowi, jest stwierdzenie „obowiązująca linia zabudowy” – w linii istniejącego na...

Ulga budowlana przy dużym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące ulgi budowlanej za rok 2016. Mam mieszkanie o powierzchni 94 m 2 , natomiast ulga przysługuje do 75. Czy mimo wszystko mogę...

Wspólna budowy domu z córką

Mieszkam z córką (jedyne dziecko) i jej rodziną. Młodzi mają kredyt na działkę budowlaną, na której chcielibyśmy pobudować dom, gdyż ja...

Zmiana warunków zabudowy na działce rolnej

Kilka lat temu przed zakupem działki rolnej wystąpiłem o warunki zabudowy na domek jednorodzinny i 2 budynki gospodarcze. Warunki otrzymałem,...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »