Rozbudowa budynku mieszkalnego bez pozwolenia

Zgodnie z literą prawa na przebudowę (rozbudowę) wymagane jest zezwolenie. A tak w praktyce takich małych budynków gospodarczych może w ogóle nie być na mapach. W czasach, o których Pani wspomina, takie rzeczy stawiano bez zezwoleń, a nawet zgłaszania. Niestety do pozwolenia trzeba mieć projekt całości, a wysoce prawdopodobne, że Pani ojciec takiego projektu nie sporządził (chociaż może się mylę).

Przystępując natomiast do Pani zasadniczego problemu, wyjaśnijmy sobie na wstępie, że zgodnie z brzmieniem art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót określonych w art. 29-31.

Z kolei zgodnie z brzmieniem art. 32 ust. 4a tej ustawy nie może liczyć na wydanie pozwolenia na budowę osoba, która jeszcze przed wydaniem decyzji, względnie przed jej uprawomocnieniem rozpoczęła roboty budowlane. To oznacza, że w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę otrzymano w trakcie jej prowadzenia, albo wcale, mamy do czynienie z tzw. samowolą budowlaną. Samo pojęcie samowoli budowlanej nie jest w wyżej wymienionej ustawie pojęciem zdefiniowanym, tym niemniej jednak przepisy powołanej ustawy typizują jej przypadki.

A zatem za samowolę budowlaną uznaje się zarówno samo przystąpienie do robót budowlanych bez posiadania wymaganego pozwolenia na budowę, jak i wprowadzanie istotnych zmian do projektu bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, która uwzględniałaby te zmiany. Za samowolę budowlaną jest również uznawane prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy lub bez dziennika budowy.

Czyli możemy uznać, że Pani ojciec dopuścił się samowoli budowlanej w zakresie rozpoczęcia robót bez wymaganego pozwolenia i prawdopodobnie (tak zakładam, chociaż pewności nie mam) także z zakresie braku dziennika budowlanego i kierownika budowy.

Konsekwencje prawne stwierdzenia samowoli budowlanej uregulowane zostały w art. 48 i następnych Prawa budowlanego. Najpoważniejszą może być nakazanie w drodze decyzji, wydanej przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (to jest przez starostę lub prezydenta miasta w miastach na prawach powiatu) lub inspektora nadzoru budowlanego, rozbiórki obiektu budowlanego (dobudówki). Jednakże w przypadku stwierdzenia, że budowa taka spełnia dwie przesłanki tj.:

1. jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności: a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo b) ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
   
   właściwy organ może jednakże przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, w wyniku której Pani poniesie wyłącznie konsekwencje finansowe, natomiast wzniesiony obiekt zostanie prawnie uznany. W konsekwencji powiatowy np. inspektor nadzoru budowlanego może wydać postanowienie z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej (kwestie związane z legalizacją samowoli budowlanej regulują obecnie przede wszystkim art. 48 i 49b oraz 50 i 51 Prawa budowlanego). Urzędem właściwym do rozpatrywania tego typu spraw jest powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, a w nielicznych wypadkach wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego (wojewódzki w przypadkach określonych w art. 83). Natomiast w razie stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zatem nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łącznie ww. warunków.

W przypadku gdy ww. przesłanki są spełnione, organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. W przypadku obiektu budowlanego zrealizowanego bez decyzji pozwolenia na budowę jej wysokość zależy od kategorii obiektu budowlanego oraz jego wielkości (oba współczynniki określone zostały w tabelce stanowiącej załącznik do ustawy). Dla przykładu opłata legalizacyjna z tytułu samowolnie pobudowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosi 50 000 zł (i to bez względu na kubaturę obiektu). Konsekwencją nieuiszczenia przez inwestora opłaty legalizacyjnej w zakreślonym przez organ nadzoru budowlanego terminie jest decyzja o nakazie rozbiórki. Prawo budowlane nie wprowadza natomiast żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy również oznaczać może niemałe obciążenie finansowe, zwłaszcza gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych wykonanych w ramach samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

Niemniej jednak przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych właściwy organ bada:

1. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3. wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

W decyzji takiej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Ponieważ Pani przypadek jest dość szczególny (nie Pani była inwestorem, a dom odziedziczyła od ojca), trudno wyrokować, jak zachowa się kontrola z nadzoru budowlanego, ja opisuję możliwy wariant w razie stwierdzenia samowoli budowlanej (brak pozwolenia na połączenie budynków). Zatem może zostać Pani obciążona opłatami legalizacyjnymi, ale na Pani miejscu czekałabym spokojnie na przebieg kontroli. W razie jej niepomyślnego wyniku zapraszam do ponownego kontaktu i zastanowimy się, czy można się od niego odwoływać.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼