Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozbudowa mieszkania komunalnego bez pozwoleń

Michał Soćko • Opublikowane: 2017-05-26

Mój problem dotyczy rozbudowy mieszkania komunalnego, które zostało wykupione na własność. Niestety jego rozbudowa rozpoczęła się bez jakichkolwiek pozwoleń (jest tylko pisemna zgoda wszystkich sąsiadów, że wyrażają zgodę na rozbudowę). Rozbudowa została już ukończona. Sadzę, że jest to samowola budowlana. Co należy zrobić w takiej sytuacji i czy da się coś w ogóle zrobić?

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz

Z Pani relacji wynika, że ma Pani problem z inwestycją w postaci rozbudowy mieszkania komunalnego, które zostało wykupione na własność.

Dodaje Pani, że jego rozbudowa rozpoczęła się bez jakichkolwiek pozwoleń (jest tylko zgoda pisemna wszystkich sąsiadów, że wyrażają zgodę na rozbudowę) i na dodatek została już ukończona. Uważa Pani, że jest to samowola budowlana.

Wobec powyższego pyta Pani co należy w takiej sytuacji zrobić i czy w ogóle da się coś zrobić.

W pierwszej kolejności należałoby ustalić jaki był zakres prac dotyczący odrębnej własności lokalu (zakładam, że takie prawo przysługuje Pani do wykupionego lokalu komunalnego).

Zgodnie z art. 3 pkt 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (ilekroć mowa o „budowie” należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego).

Według pkt 7a) tego artykułu przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Według pkt 8) art. 3 tej ustawy przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Formalnie rzecz biorąc zakładam, że Pani przeprowadziła prace w formie przebudowy lokalu już wyodrębnionego, w ten sposób, że zaadaptowała Pani część nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, na co rzeczywiście musiała mieć Pani zgodę pozostałych mieszkańców.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Przez dokonaną przez Panią przebudowę doszło do zmiany powierzchni Pani lokalu, toteż zmiana tej powierzchni skutkować będzie koniecznością zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, a w związku z tym koniecznością podpisania szeregu aktów notarialnych i dokonania zmian we wszystkich księgach wieczystych w danej nieruchomości.

W tym zakresie została wydana uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11, gdzie można wyodrębnić trzy tezy dotyczące Pani problemu prawnego, a mianowicie:

1. Przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

2. Z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a ustawy o własności lokali wynika, że prace budowlane podjęte na podstawie zezwolenia członków wspólnoty wyrażonego w uchwale, a polegające na przebudowaniu nieruchomości wspólnej mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie samodzielny lokal mieszkalny zachowa dotychczasowy status jako część budynku aż do momentu, póki nie dojdzie do wyodrębnienia jego własności.

3. Jeżeli mieszkanie powiększyło się na skutek przebudowy sąsiadującego z nim strychu, sama zmiana księgi wieczystej nie wystarczy. Trzeba na nowo wyodrębnić własność lokalu.

Sąd Najwyższy wskazał ponad wszelką wątpliwość, iż jeżeli przebudowie ulega lokal wyodrębniony, posiadający księgę wieczystą, samodzielny to nawet zmiana jego powierzchni dokonana w związku z taką przebudową nie rodzi konieczności ponownego wyliczenia udziałów w nieruchomości wspólnej. Samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności lokalu, zdaniem sądu, może podlegać bowiem przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego powierzchni i konfiguracji.

Jeżeli więc dokonała Pani zmian jedynie w obrębie odrębnej własności lokalu nie wiążą się z powstaniem przedmiotu prawa o innych istotnych właściwościach, nie wpływają też na zmianę powierzchni innego samodzielnego lokalu lub nieruchomości wspólnej.

Tak więc może się zdarzyć, że jeżeli zmian dokonywała Pani w zakresie swojego lokalu (bez przyłączenia nieruchomości wspólnych np. części klatki schodowej) to dokonana przez Panią przebudowa jest zgodna z przepisami ustawy o własności lokali.

Co innego kwestia prawa administracyjnego – Prawa budowlanego.

Tutaj sprawa jest sporna. Według art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego – pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie obiektów budowlanych.

Według stanu prawnego sprzed 2017 r. (nie wiem, kiedy prowadziła Pani inwestycję) na remonty obiektów budowlanych wymagane było zgłoszenie. Jednak zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 stycznia 2006 r., VII SA/Wa 1431/05 – wykładnia celowościowa przepisu art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego i zawartego w nim pojęcia „remont istniejących obiektów budowlanych” wskazuje, że obowiązek zgłoszenia remontu zaistnieje wówczas gdy jego zakres dotyczyć będzie obiektu budowlanego jako całości. Remont pojedynczego lokalu w budynku mieszkalnym wielolokalowym nie dotykający części konstrukcyjnych budynku i nie mający żadnego wpływu na funkcjonowanie budynku jako całości nie jest remontem obiektu budowlanego i nie wymaga zgłoszenia.

W 2017 r. teza tego wyroku została uwzględniona w całości, bowiem wyraźnie w ustawie wskazano (art. 30 ust. 1 pkt 2a), że zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4, wykonywanie remontu, o którym mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1, dotyczącego:

a) budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę,

b) przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Gdyby Pani inwestycja nie dotykała elementów konstrukcyjnych budynku, to nie wymagała nawet zgłoszenia. W przeciwnym razie potrzebowała Pani dokonać zgłoszenia (remont obejmujący element konstrukcyjny) lub nawet pozwolenia na budowę.

W przypadku ich nieposiadania i stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego samowoli budowlanej może zostać wszczęte postępowanie w sprawie legalizacji inwestycji lub nakazu rozbiórki.

W tym wypadku potrzebuję dodatkowych wyjaśnień, jakie prace Pani prowadziła i kiedy je Pani zakończyła.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »