Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Remont lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2015-10-28

Jestem właścicielem lokalu niemieszkalnego (użytkowego) we wspólnocie mieszkaniowej. Lokal posiada dwa pomieszczenia rozdzielone ścianką działową z drzwiami. Jedno z pomieszczeń było łazienką. Wymieniłem wewnątrz drzwi na węższe o 10 cm i rozpocząłem zbijanie płytek i terakoty w łazience, kiedy sąsiad zawiadomił inspektorat nadzoru budowlanego o moich pracach. Po wizycie inspektor poinformował mnie, że dostanę decyzję o wstrzymaniu „remontu” i że powinienem zgłosić te prace do starostwa. Oczywiście zaraz to zrobiłem, ale czy inspektor miał prawo wstrzymać prace oraz jak teraz te formalności będę wyglądać: z jednej strony moje zgłoszenie, z drugiej – nakaz wstrzymania prac?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Problem, który Pana dotknął, nastręcza w praktyce wiele problemów co do stosowania przepisów ustawy Prawo budowlane. Oczywiście Prawo budowlane (Pr.bud.) dla remontu lokalu nie przewiduje konieczności uzyskania pozwolenia budowlanego. Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 3 pkt 8 ustawy). Bez wątpienia Pana prace mieściły się ramach definicji remontu.

Ustawa przewiduje szereg wyjątków od zasady prowadzenia robot budowlanych na podstawie pozwolenia na budowę. Katalog obiektów i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę został przedstawiony w szczególności w art. 29 Pr.bud. Niektóre z przypadków powołanych w art. 29 Pr.bud., choć zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, mogą jednak wymagać tzw. zgłoszenia budowy (robót) budowlanych. W konsekwencji Prawo budowlane przewiduje:

  • przypadki wymagające uzyskania pozwolenia na budowę (np. przebudowa lokalu / budynku),
  • przypadki wymagające jedynie zgłoszenia budowy / robót budowlanych (np. co do zasady – remont budynku, wykonanie pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych),
  • przypadki, gdzie nie jest wymagane ani uzyskanie pozwolenia na budowę, ani zgłoszenie budowy / robót budowlanych (np. montaż klimatyzatora na budynku, montaż anteny o wysokości poniżej 3 m).

Organem właściwym w przedmiocie przyjęcia zgłoszenia jest starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent tego miasta, pełniący funkcję starosty. Zgodnie z art. 30 ust. 2 Pr.bud. w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (na urzędowym formularzu) o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w znaczeniu art. 3 pkt 11 Pr.bud.) oraz w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami (niektóre organy administracji budowlanej uważają, że do zgłoszenia należy załączyć także decyzję o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana). Kluczowe zasady zgłaszania budowy / robót budowlanych określa art. 30 Pr.bud.

Pan zgłosił prace. Organ powinien wydać stosowne postanowienie o wstrzymaniu prac. Bowiem zgodnie z treścią art. 50. 1. „W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub

3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1, lub

4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach.

2. W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych należy:

1) podać przyczynę wstrzymania robót;

2) ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.

3. W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych można nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.

4. Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, chyba że w tym terminie zostanie wydana decyzja, o której mowa w art. 50a pkt 2 albo w art. 51 ust. 1.

5. Na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych służy zażalenie”.

Problem komplikuje się w sytuacji, gdy remont de facto w znacznej mierze został już wykonany. Wówczas organ może zażądać od Pana przedstawienia parametrów technicznych użytych materiałów, bądź zakończyć postępowania zgodnie z przepisami prawa, tj. poprzez jego umorzenie. Tak więc nadzór budowlany może badać, czy wyroby użyte przy remoncie obiektu budowlanego o właściwościach użytkowych umożliwiają prawidłowo zaprojektowanym i wykonanym obiektom budowlanym spełnienie wymagań podstawowych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1. Przy wykonywaniu robót budowlanych można wyłącznie stosować wyroby, które zostały wprowadzone do obrotu zgodnie z odrębnymi przepisami.

Jednak ze względu na zaawansowanie prac w mojej ocenie formalnoprawnym sposobem zakończenia postępowania będzie jego umorzenie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Posiadam na działce budynek gospodarczy o powierzchni 20 m 2 . Dostałem z gminy zgodę na rozbudowę tego budynku. Czy po rozbudowie (do około...

 

Zmiana wykonawcy i pozostawienie starego projektu

W 2014 r. mój ojciec zaprojektował dom jednorodzinny, który ja miałem wykonywać dla mojego klienta. Pozwolenie na budowę zostało wydane jesienią 2014 r., do...

 

Odległość okna od granicy z działką leśną

Na działce rekreacyjnej budowlano-leśnej stoi dom rekreacyjny. W pozwoleniu na budowę wykazano ganek, lecz nie zatwierdzono go w inwentaryzacji...

 

Jak podzielić budynek na lokale mieszkalne?

Jak podzielić budynek na 12 samodzielnych lokali mieszkalnych (oczywiście jest techniczna możliwość samodzielnego użytkowania każdego lokalu z osobna)...

 

Izolacja ściany w domu typu bliźniak

Posiadamy dom wybudowany w latach 70. w miejsce starego domu. Gdy został wybudowany nowy, stary był oczywiście nadal niejako doklejony do niego...

 

W granicy sąsiad wybudował budynek mieszkalny zamiast gospodarczego, co robić?

Czy można powstrzymać procedurę adaptacji budynku gospodarczego na budynek mieszkalny, który został wybudowany przy granicy mojej działki? Chodzi...

 

Podział działki z rozpoczętą budową

Mam pytanie w sprawie podziału działki z rozpoczętą budową dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej. Jest dwóch współwłaścicieli. Art. 95...