Rekompensata za umieszczenie szyldów na wspólnym budynku

Jakie części nieruchomości stanowią osobną współwłasność, a jakie są częścią wspólną

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.

W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż zasadne byłoby określenie, jakie części nieruchomości stanowią osobną współwłasność, a jakie są częścią wspólną. Innym słowy, czy tylko lokale są Państwa osobnymi majątkami? Zasadne jest zatem przeanalizowanie treści księgi wieczystej, bowiem mniemam, iż możemy mieć do czynienia z Pani przypadku z tzw. małą wspólnotą, gdzie wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli dla dokonaniach czynności przekraczających zwykły zarząd na tzw. częściach wspólnych.

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokalu jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Zobacz też: Remont bez zgody współwłaściciela

Rozporządzanie rzeczą wspólną

Mając na uwadze powyższe, zastosowanie znajdzie przepis art. 206 K.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Mając na uwadze powyższe, w mojej ocenie jeżeli mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą, a reklama została powieszona na tzw. części wspólnej, jaką jest elewacja, to winna Pani otrzymywać połowę kwotę wynagrodzenia z tytułu znajdowała się tej reklamy w tym miejscu. Czym innym jest bowiem reklama na oknach, które są przypisane do danego lokalu, a czym innym jest reklama na elewacji. Mniemam bowiem, że w momencie, kiedy dochodziło po remontu elewacji, klatki schodowej czy też dachu, to razem z drugim współwłaścicielem partycypowała Pani w takich kosztach.

Nawet jeżeli takie prace nie były prowadzone, to Pani prawo wynika z przepisów art. 207 Kc., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Wycena wynagrodzenia za powieszenie reklamy na budynku

Problem w przedmiotowej sprawie może być jedynie wycena wynagrodzenia za powieszenie reklamy na budynku. Innymi słowy jaki procent stanowi wynagrodzenie z tytułu prawa do powieszenia reklamy na części wspólnej. Taką kwestię ma prawo regulować umowa pomiędzy stronami. Często bywa jednak tak, że kwestia ta nie jest uregulowana i zasadne byłoby ustalenie powyższego przez specjalistę od reklamy, co wymagałaby w sprawie sądowej dopuszczenia dowodu przez biegłego sądowego.

Moim zdaniem winna Pani jednak skierować do drugiego współwłaściciela pismo z wezwaniem do zapłaty pod rygorem usunięcia reklamy jako naruszającej Pani prawo, a w szczególności art. 206 K.c, albowiem Pani tak samo jak drugi współwłaściciel ma prawo korzystać z tej elewacji.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼