Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przyleganie dwóch budynków sąsiednich do granicy wąskiej działki

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-03-02

Jestem właścicielem małej działki budowlanej o szerokości 14 m. Od strony zachodniej – w granicy z moją działką od lat stoi dom przylegający do niej na długości 10 m i wysoki na ok. 15 m. Kilka dni temu otrzymałem powiadomienie ze starostwa, że w drugiej granicy od strony wschodniej inny sąsiad złożył do zatwierdzenia projekt budowlany domu jednorodzinnego, którego ściana będzie przylegała do granicy na długość blisko 17 m. Do starostwa złożyłem sprzeciw wraz z listą moich zastrzeżeń, podkreślając, że przy takiej zabudowie powstanie coś w rodzaju tunelu, przez co moja działka straci charakter budowlany z racji jej zaciemnienia i powstających w ten sposób ograniczeń projektowych. Usłyszałem, że to są uwagi mało istotne i mam się spodziewać zatwierdzenia projektu. Czy taka decyzja będzie zgodna z prawem? Dodam, że moja działka jest niezabudowana.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

„§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Odległość od granicy, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.

3. Sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:

1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

4. Jeżeli na sąsiedniej działce:

1) w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,

2) bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

5. Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy – o więcej niż 1,3 m.

6. Odległości, o których mowa w ust. 1–5, nie odnoszą się do podziemnych części budynku znajdujących się całkowicie poniżej poziomu terenu.

7. Budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce”.

Tak więc z § 12 ust. 6 wynika, że budynek może być usytuowany ścianą zewnętrzną bez otworów bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, z zastrzeżeniem ust. 10 oraz § 271 ust. 12 pkt 1, jeżeli:

„1) wynika to z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź

2) na sąsiedniej działce istnieje już budynek ze ścianą usytuowaną bezpośrednio przy tej granicy, a wznoszony budynek będzie:

a) przylegał do istniejącego całą długością swojej ściany,

b) miał w pasie o szerokości 3 m, przyległym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy, nie większe niż w budynku istniejącym na sąsiedniej działce.

§ 272. 1. Odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej powinna wynosić co najmniej połowę odległości określonej w § 271 ust. 1–7, przyjmując, że na działce niezabudowanej będzie usytuowany budynek o przeznaczeniu określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przy czym dla budynków PM należy przyjmować, że będzie on miał gęstość obciążenia ogniowego strefy pożarowej Q większą od 1 000 MJ/m2, lecz nie większą niż 4 000 MJ/m2, a w przypadku braku takiego planu - budynek ZL ze ścianą zewnętrzną, o której mowa w § 271 ust. 1.

2. Budynki jednorodzinne, rekreacji indywidualnej oraz budynki mieszkalne zagrodowe i gospodarcze, ze ścianami i dachami nierozprzestrzeniającymi ognia, powinny być sytuowane w odległości nie mniejszej od granicy sąsiedniej, niezabudowanej działki, niż jest to określone w § 12.

3. Budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej określonej w § 232 ust. 4 i 5”.

W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m.

Tak więc nie jest to niezgodne z prawem.

Zacienienie Pana działki nie ma żadnego argumentu, bo jest to działka niezabudowana. Zgodnie z § 60 ust. 1 rozporządzenia wprowadzono wymaganie zapewnienia czasu nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy, jeżeli chodzi o pokoje mieszkalne w godzinach 7.00–17.00 - w poprzednim stanie prawnym zarówno pokój mieszkalny oraz określone pomieszczenie przeznaczone do zbiorowego przebywania miały mieć zapewnione nasłonecznienie co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 8.00–16.00,

W § 60 ust. 2, określającym dopuszczalność ograniczenia czasu nasłoneczniania, pojęcie zabudowy uzupełniającej (plombowej) zostało sprecyzowane jako śródmiejska zabudowa uzupełniająca – dopuszcza się tam, tak jak w poprzednim stanie prawnym, ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny.

Ale w Pana wypadku nie ma pomieszczenia na pobyt ludzi, aby mógł Pan zasłaniać się argumentami zacienienia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy odpłatnych porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile kosztuje porada prawna?

Wszystkie sprawy wyceniane są indywidualnie i zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje. Ceny zaczynają się od 40 zł.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin od momentu zaakceptowania wpłaty. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Niezgłoszenie części budynku do użytkowania

Dostałem karę 50 000 zł od PINB za niezgłoszenie części budynku do użytkowania. Adwokat prowadził moją sprawę nieprofesjonalnie i przegrałem,...

Kiedy można budować w granicy?

Kiedy można budować w granicy działki? Czy właściciel sąsiedniej działki może wybudować dom bez otworów okiennych od mojej strony w odległości...

Czy można zablokować inwestycję celu publicznego?

Czy istnieje możliwość zablokowania budowy stacji bazowej telefonii komórkowej na sąsiadującej z moją działce? Urząd gminy przysłał mi obwieszczenie...

Postawienie kontenerów magazynowych – czy na zgłoszenie?

Chciałbym na wynajmowanej nieruchomości postawić kilka kontenerów magazynowych, niezwiązanych na stałe z gruntem, o powierzchni 6 do 30...

Oczekiwanie na uprawomocnienie pozwolenia na budowę

Otrzymałem nieprawomocne pozwolenie na budowę, gdzie jest kilka stron postępowania, jedna ze stron nie odebrała korespondencji po dwukrotnym awizowaniu....

Posadowienie studzienki deszczowej

Mam dom, który wybudowany jest w granicy. Na rogu domu znajduje się rynna, która spuszcza wodę zarówno na moją działkę, jak i na działkę...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »