Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przebudowa budynku

Agata Alberska • Opublikowane: 2016-03-28

Posiadam budynek inwentarsko-mieszkalny. Chciałbym przebudować część inwentarską na pomieszczenia mieszkalne, a mianowicie postawić ścianki działowe, zrobić nową podłogę. Okna zostałyby w tych samych miejscach, jedynie byłyby powiększone na wysokość; drzwi też w tym samym miejscu. Jakie poniósłbym konsekwencje, gdybym wprowadził te zmiany bez zgłoszenia, pozwolenia na budowę? Jaka byłaby ewentualna opłata legalizacyjna?

Agata Alberska

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

Zgodnie z Prawem budowlanym:

„Art. 30. 1. Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3:

1a) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 20 – z zastrzeżeniem art. 29a;

2) wykonywanie robót budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1, 4–6 oraz 9–13;

3) budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu:

a) krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,

b) urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych,

c) (uchylona);

4) budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.”

„Art. 29 (…)

2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1) remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków; (…)”.

„Art. 71. 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) (uchylony);

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

W świetle powyższego należy uznać, że w Pana przypadku niezbędne byłoby pozwolenie na budowę – nie zgłoszenie. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest niezbędne, gdy roboty kwalifikowane są jako przebudowa obiektu budowlanego. Przebudowa dotyczy między innymi takich prac jak wykonanie okien czy zrobienie instalacji wewnętrznych.

Takie roboty budowlane jak wymiana okien na okna o innych rozmiarach w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane należy zakwalifikować do przebudowy obiektu budowlanego, a więc ich wykonanie wiąże się z koniecznością uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Można się w tym przypadku zastanawiać, czy taki zakres robót nie będzie remontem istniejącego obiektu budowlanego, który na podstawie art. 29 ust. 2 pkt 1 nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, lecz jedynie dokonania zgłoszenia. Prawo budowlane definiuje remont jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się użycie wyrobów budowlanych innych niż w stanie pierwotnym. Czyli celem remontu jest przywrócenie elementom budowlanym sprawności technicznej poprzez ich naprawę lub wymianę elementów nienadających się do naprawy i odtworzenie ich stanu pierwotnego. Nie można uznać, że wymiana okien na nowe o nowych wymiarach będzie takim remontem.

W kwestii ścian działowych: w orzecznictwie sądów administracyjnych i organów architektoniczno-budowlanych istnieją dwa poglądy dotyczące odpowiedniej procedury dla stawiania ścianek działowych, od poglądu o konieczności zgłoszenia po konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Przeważającym jednak wydaje się stanowisko, zgodnie z którym prace te nie wymagają ani uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ani dokonania zgłoszenia właściwemu organowi.

Takie poglądy można znaleźć np. w wyroku WSA w Gliwicach z 30 listopada 2007 r., II SA/Gl 524/07:

„W odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu, postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, wykucie w niej otworów, przesunięcie jej bądź usunięcie nie może być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a pr. bud. ani jako roboty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 7 pr. bud. i tym samym prace te nie wymagają ani zgłoszenia ani pozwolenia na budowę.”

Także WSA w Warszawie w wyroku z 23 stycznia 2006 r., sygn. VII SA/Wa 1431/2005, stwierdził, iż:

„Na wyburzenie ścianki działowej, która nie jest ścianą konstrukcyjną, nie jest wymagane nie tylko pozwolenie na budowę, ale nawet i zgłoszenie takich prac budowlanych, gdyż dotyczą one jedynie konkretnego lokalu mieszkalnego, a nie całego budynku, w którym ten lokal jest położony. Zdaniem sądu, roboty te nie powinny być bowiem traktowane jak roboty budowlane lecz jako roboty aranżacyjno-wykończeniowe, a więc pozostające poza zakresem regulacji pr. bud.”

Aby prace nie zostały uznane za samowolę budowlaną, przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac należy także złożyć w starostwie zgłoszenie o zmianie przeznaczenia budynku. W tym zgłoszeniu należy określić pierwotny wygląd budynku gospodarczego oraz nowy projekt budynku po adaptacji. Przebudowę budynku gospodarczego możemy rozpocząć, jeśli w ciągu 30 dni starosta nie wyda sprzeciwu.

Przepisy Prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że samowolą budowlaną jest każde naruszenie ustawy Prawo budowlane. Nie chodzi tutaj zatem wyłącznie o wybudowanie np. domu w ogóle bez pozwolenia na budowę.

Jak wskazano w stanowisku Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego:

„Postępowania administracyjne dotyczące samowoli budowlanych uregulowane zostały w art. 48-49 i 49b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ale należy podkreślić, że przedmiotowe przepisy mogą mieć zastosowanie jedynie do robót budowlanych polegających na budowie obiektu budowlanego, a więc zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy – Prawo budowlane także jego odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej”.

Jednym z warunków zalegalizowania samowolnie wzniesionego obiektu jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Sposób obliczenia jej wysokości określają przepisy Prawa budowlanego. Należy przy tym zauważyć, że do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

„Art. 59f. 1. W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

2. Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

3.Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.

4. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.

5. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.

6. W przypadku wymierzenia kary właściwy organ, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51.”

Czyli: gdy zachodzi możliwość legalizacji samowoli budowlanej np. budynku mieszkalnego opłatę legalizacyjną ustala się w następujący sposób:

stawka podstawowa 500 zł x 50 x 2,0 (współczynnik kategorii obiektu) x 1,0 (współczynnik wielkości obiektu).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »