Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Projekt zamienny domu z powodu przesunięcia garażu

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2020-02-03

W zeszłym roku kupiłam działkę budowlaną z rozpoczętą budową domu i garażu wolnostojącego. Pozwolenie na budowę wydane było na podstawie wydanych w 2007 r. warunków zabudowy. W 2016 r. wyszedł MPZP, który przesunął nieprzekraczalną linię zabudowy. Na planie po przeprowadzeniu pomiarów przez geodetę okazało się, że garaż wchodzi w NLZ o ok. 1 m i jest przesunięty w prawo o ok. 3 m. Garaż wybudowany był w 2008 r. (jest niezadaszony, stoją tylko mury) i nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w decyzji. Mając wiedzę, że garaż jest przesunięty, musimy zrobić projekt zamienny i zgłosić tę zmianę. Czy biorąc po uwagę aktualne zapisy MPZP, garaż jest samowolą? Co powinnam zrobić w takiej sytuacji?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Projekt zamienny domu z powodu przesunięcia garażu

Zasada, że prawo nie działa wstecz

W opisanym przypadku przesunięcia garażu i pytaniu o projekt zamienny należy odnieść się do paremii lex retro non agit, czyli zasady niedziałania prawa wstecz (nieretroakcji), która jest podstawową zasadą w stosunkach cywilnoprawnych. Kodeks cywilny wprost stanowi, że ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub celu. Celem tej zasady jest zapewnienie poczucia bezpieczeństwa prawnego obywateli. Ustawy bowiem składają się z norm prawnych zawierających reguły postępowania ludzi, a nałożenie obowiązku przestrzegania tych reguł wymaga uprzedniego uchwalenia i ogłoszenia ustawy w taki sposób, aby ludzie mogli mieć pewność, że działają zgodnie z obowiązującym prawem. Poza zatem przypadkami przewidzianymi w przepisach szczególnych, zasada nieretroakcji nie dopuszcza wstecznego działania ustawy. Zatem, jeżeli stosunek prawny zakończył się w okresie obowiązywania przepisów tej samej ustawy, to oczywiście tylko ta ustawa będzie służyła do kwalifikacji prawnej skutków tego stosunku. Jeżeli w tym zakresie wejdzie w życie w przyszłości nowa ustawa, to nie będzie ona miała wpływu na ten stosunek prawny.

Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy

Jednakże w sytuacji, gdy dla działki wydano najpierw warunki zabudowy, a potem wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zawierający odmienne postanowienia, to zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt. 2 ustawy organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy stwierdza organ, który wydał ją w pierwszej instancji, w trybie art. 162 § 1 pkt. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Sytuacja ta jest wyjątkiem od zasady utrzymania w mocy decyzji wydanych na podstawie obowiązującego prawa.

W takiej sytuacji wszczyna się nowe postępowanie w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia decyzji: ustala się strony postępowania , zawiadamia je o jego wszczęciu, przeprowadza postępowanie dowodowe, wyznacza stronom termin na wypowiedzenie się co do dowodów i rozstrzyga się sprawę decyzją.

Niemniej jednak powyższej regulacji nie stosuje się w sytuacji, gdy wydana została ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę (art. 65 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.). W takiej sytuacji uprawnienia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy zostały już skonsumowane i nie ma podstaw do uchylenia decyzji. Pamiętać należy jednak, że decyzja ostateczna to taka, od której nie przysługuje żaden środek odwoławczy w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego (nie chodzi zatem o decyzję prawomocną, a więc taką, która została utrzymana w mocy w postępowaniu sądowym).

Decyzja taka „utrwala” prawa inwestora do zrealizowania określonego w niej przedsięwzięcia. i jakikolwiek plan miejscowy nie może już zablokować realizacji tego rodzaju inwestycji . Naczelny Sąd Administracyjny kilkakrotnie wypowiadał się, że uchwalenie planu miejscowego nie ma wpływu na wydaną wcześniej ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, a w związku z tym, sprzeczność ustaleń planu z pozwoleniem na budowę, nie stanowi naruszenia prawa, skutkującego nieważnością planu w tej części. W wyroku z dnia 30.10.2014 roku, sygn. akt II OSK 922/13 Naczelny Sąd Administracyjny poszedł swoich rozważaniach jednak znacznie dalej i uznał, że prawo do realizacji inwestycji na podstawie pozwolenia na budowę stanowi prawo nabyte, a uchwalenie planu miejscowego sprzecznego z ustaleniami pozwolenia na budowę godzi w istotę tego prawa. Organ planistyczny musiałby zatem wykazać, że wprowadzenie tych ustaleń z naruszeniem praw wynikających z pozwolenia na budowę, wynikało z konieczności ochrony konkretnego dobra publicznego i jego wyższości nad przyznanym uprzednio w pozwoleniu na budowę prawem.

Ograniczenia pozwolenia na budowę

Trzeba jednak pamiętać, że pozwolenie na budowę jest ograniczone czasowo. Zgodnie z art. 37 ustawy Prawo budowlane „decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym pozwolenie to stało się ostateczne. Podobny skutek wystąpi, gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata”.

Projekt zamienny z powodu przesunięcia garażu jest tu całkowicie zbędny. Powinna udać się Pani do gminy w celu podjęcia działania zmierzającego do zapewnienia zgodności planu z tym pozwoleniem.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Podobne materiały

Wykucie otworu na drzwi wyjściowe z piwnicy

Wykucie otworu na drzwi wyjściowe z piwnicy

Wykułem otwór na drzwi wyjściowe z piwnicy bez zezwolenia; ściana nie jest nośna. Czy grozi mi kara?

Termoizolacja spółdzielczego budynku mieszkalnego - wykaz przepisów

Termoizolacja spółdzielczego budynku mieszkalnego - wykaz przepisów

Poruszanym tematem jest termoizolacja spółdzielczego budynku mieszkalnego. Artykuł zawiera sporządzenie wykazu/zestawienia przepisów: ...

Najem krótkoterminowy a sposób użytkowania budynku

Najem krótkoterminowy a sposób użytkowania budynku

Posiadam budynek jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi. Chciałbym wynajmować te mieszkania turystom w charakterze najmu krótkoterminowego. Czy...

Przyłączenie kanalizacji do studzienki sąsiada

Przyłączenie kanalizacji do studzienki sąsiada

Czy zgodne z prawem jest zrobienie przyłącza kanalizacji do istniejącej już studzienki na posesji sąsiedniej, gdzie mieszka rodzina? Jakie warunki prawne...

Wydzielenie lokali - mieszkań w domu i ich najem

Wydzielenie lokali - mieszkań w domu i ich najem

Chcę zakupić dom jednorodzinny o powierzchni ok. 220 m 2 . Planuję wydzielić w nim ok. 4 lokale mieszkalne. Chcę je wynająć. Plan...

Budowa domu na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe

Budowa domu na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe

Chcę zakupić działkę budowlaną o powierzchni 2000 m 2 i wybudować na niej dwa wolnostojące domy jednorodzinne sąsiadujące ze sobą,...