Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z doprowadzeniem wody do domu i uzyskania decyzji o użytkowaniu

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2021-01-25

Zakończyłem budowę domu, ale mam problem z uzyskaniem decyzji o odbiorze do użytkowania. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego projekt budowlany przewidywał przyłączenie się do sieci wodociągowej. Warunki techniczne przyłącza wymagały jednak, aby wodociąg położyć pod drogą prywatną. Chciałem to zrobić, ale sąsiad – jeden ze współwłaścicieli drogi – nie wyraził na to zgody. Ta nieruchomość jest współwłasnością 4 osób, między innymi moją. Problemy stwarza jeden z nich, z którym już wcześniej dochodziło do zatargów i wiem, że on nie ustąpi. On oczekuje odkupienia jego udziałów, gdyż, jak twierdzi, już ich nie potrzebuje. Nie ma innej możliwości przyłącza, co potwierdziło gminne przedsiębiorstwo komunalne. W związku z tym wykonałem własne ujęcie wody – studnię na podstawie zgłoszenia, która została naniesiona na mapę inwentaryzacji powykonawczej. Niestety starostwo nie zgadza się na oddanie domu do użytku, gdyż jest niezgodny z gminnym planem zagospodarowania przestrzennego. Z kolei gmina odmawia wydania zgody na odstępstwo od planu zagospodarowania, od którego starostwo uzależnia swoją decyzję. Nie posiadam jeszcze oficjalnego stanowiska, ale urzędnik starostwa polecił mi napisać oficjalne pismo do gminy i jeśli wójt się zgodzi na ujęcie własne, to on je zaakceptuje. Jestem więc przed wystosowaniem oficjalnego pisma do wójta gminy, ale spodziewam się trudności i chciałbym wiedzieć, czy może jest jakieś inne rozwiązanie. Proszę o wszelkie wskazówki, co mogę zrobić w tej sytuacji! Co napisać w piśmie do gminy? Dodam, że warunki techniczne przyłącza mówią o konieczności uzyskania zgód współwłaścicieli [do wglądu: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (§ 11 mówi o zaopatrzeniu w wodociąg), numery ewidencyjne działek].

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Problem z doprowadzeniem wody do domu i uzyskania decyzji o użytkowaniu

Doprowadzenie do wprowadzenia zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Dość łatwo wskazać na potrzebę dokonania wyboru – między dążeniem do przeprowadzenia instalacji (we wcześniej wskazany sposób) a podjęciem starań o zmianę decyzji (zapewne z zakresu planowania przestrzennego). Duża ilość przepisów prawnych jest jedną z okoliczności przemawiających za ostrożnością, ponieważ dość łatwe może być wystawienie się na atak z jednej „strony” w czasie podejmowania działań po „stronie” drugiej.

Z tak zwanego ludzkiego punktu widzenia nawet trudno dziwić się urzędnikom gminnym, że obawiają się odstępstw od planu zagospodarowania przestrzennego; chociażby dlatego, że ludziom zależy na zachowaniu pracy, więc trzymają się wytycznych swych zwierzchników. Zalecam lekturę aktualnej treści art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej „upzp”). W świetle tego unormowania pojawia się bowiem wątpliwość co do potrzeby wydania decyzji „o warunkach zabudowy”. Albo na danym terenie obowiązuje „plan miejscowy”, albo nie obowiązuje (z czym wiąże się potrzeba uzyskania „warunków zabudowy” w drodze decyzji). Być może w czasie wydawania odnośnej decyzji obowiązywała inna wersja przepisów prawnych.

Osobną kwestią pozostaje uchwalanie „planów miejscowych” dla obszarów z niewielką liczbą działek ewidencyjnych (tak jak w tym przypadku). Nie chodzi o samo „teoretyzowanie” (choć czasami jest ono bardzo niedoceniane); skoro uchwalono „plan miejscowych” (niezależnie od jego oceny) dla niewielkiej liczby działek ewidencyjnych, to być może udałoby się doprowadzić do zmian, np. odnośnie do treści tego fragmentu uchwały rady gminy: „§ 11. W zakresie zaopatrzenia w wodę: Ustala się zaopatrzenie w wodę z istniejącego wodociągu gminnego.”. Proszę rozważyć rozmowę (z radnymi lub wójtem) lub zawnioskowanie o to na piśmie.

Własna studnia na zgłoszenie a Wody Polskie

Pozwolę sobie na kilka uwag co do wybudowanej przez Pana studni „pod kątem” Prawa wodnego. Z jego art. 403 ust. 2 pkt 9) można wywnioskować, że budowa i funkcjonowanie studni wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego (w jego art. 389 użyto sformułowań niejednoznacznych). Skoro według oficjalnych danych lub przekazów lokalnych są studnie działające setki lat, to można zastanowić się nad sensem wydawania pozwoleń wodnoprawnych (w zakresie czerpania wody). Stosowanie nowego Prawa wodnego budzi wątpliwości, a nawet kontrowersje; czasami sensowne może okazać się zgłoszenie problemu (np. z działaniem dostawcy wody) Wodom Polskim – niestety, niektóre wypowiedzi kierownictwa tej instytucji mogą przynajmniej zaskakiwać. Wprawdzie z perspektywy Prawa budowlanego Pan dopełnił formalności związanych z budową studni, ale nie można wykluczyć prób „zgłoszenia problemu ze studnią” przez kogoś Panu nieżyczliwego do Wód Polskich. Mogłoby do tego dojść np. w związku ze sporem w gronie współwłaścicieli danej nieruchomości (z drogą wewnętrzną) lub przez zażądanie okazania pozwolenia wodnoprawnego w przypadku zawnioskowania przez Pana o zmianę decyzji administracyjnej (z „warunkami zabudowy”).

Gdyby zdecydował się Pan na realizację przyłącza do wodociągu gminnego (z czym mogłoby wiązać się zaprzestanie korzystania ze studni prywatnej), to proszę mieć na uwadze art. 132 Prawa wodnego, który brzmi: „Właściwy organ Wód Polskich może, na wniosek właściciela ujęcia wody i na jego koszt, w drodze decyzji, nałożyć na właścicieli gruntów położonych na terenie ochrony pośredniej obowiązek zlikwidowania nieczynnych studni, jeżeli te studnie zagrażają jakości ujmowanej wody.”.

Na wypadek zaistnienia sporu z urzędnikami gminnymi proponuję także sprawdzić, czy Pańska nieruchomość ma oficjalnie dostęp do drogi publicznej; w wielu sytuacjach wymaga się oficjalnie utworzonego zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość. Niestety, także „od tej strony” urzędnicy „dokręcają śrubę” inwestorom (co dotyczy głównie małych inwestycji).

Wniosek do gminy o zmianę decyzji administracyjnej

Sprawy administracyjne powinno się załatwiać na piśmie – art. 14 Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a.). Można spotkać się z wciąż nowymi przejawami „zbywania intruza” (czyli zniechęcania petenta) przez urzędników – służy temu np. ustne omawianie spraw (stosownie do reguły: „nie ma pisma, więc nie ma sprawy”). Jeżeli Pan będzie dążył do zmiany decyzji administracyjnej – prawomocnej (bo od decyzji nieprawomocnej wnosi się odwołanie) – to proponuję złożyć wniosek o zmianę decyzji. Wniosek taki powinien akcentować przesłanki ustawowe zmiany decyzji administracyjnej – zwłaszcza słuszny interes strony (artykuły 154 ora 155 K.p.a.).

Organa administracji publicznej (w tym urzędy gmin) są konstytucyjnie zobowiązane działać na podstawie i w granicach prawa; chodzi o wyrażoną w art. 7 Konstytucji RP zasadę praworządności (zwaną też „zasadą legalizmu”). Urzędnicy są zobowiązani wykonywać swe obowiązki należycie – w tym przyjmować wnioski (np. o zmianę decyzji).

Zniesienie współwłasności drogi

Do żądania zniesienia współwłasności – art. 210 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli; dotyczy to między innymi współwłaścicieli odnośnej nieruchomości z drogą wewnętrzną. Jeżeli owemu współwłaścicielowi rzeczywiście zależy na zniesieniu współwłasności, to jest uprawniony zaproponować komuś innemu (np. z grona dotychczasowych współwłaścicieli) nabycie jego udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.) nieruchomości (art. 46 K.c.) lub skierować do sądu wniosek o zniesienie współwłasności (przepisy proceduralne z tego zakresu skoncentrowano w art. 617 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego – dalej „K.p.c.”). Gdyby do sądu skierowano wniosek o zniesienie współwłasności wraz ze zgodnym projektem podziału (czyli pochodzącym od wszystkich współwłaścicieli), to opłata sądowa (od rozpoznania sprawy) byłaby znacznie niższa – choć w przypadku nieruchomości niewielkich lub o małej wartości być może zasadne okazałoby się zniesienie współwłasności w formie aktu notarialnego.

Jednym z kryteriów ograniczających uprawnienia właścicielskie (wskazane w art. 140 K.c.) są zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. To ma odpowiednie zastosowanie do uprawnień współwłaścicielskich.

Czasami przydatna okazuje się próba „ujrzenia” sytuacji z perspektywy kogoś innego (np. współwłaściciela). Skoro owemu współwłaścicielowi zbędne są udziały we współwłasności rzeczonej nieruchomości, to odmowa zniesienia współwłasności może być np. sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Sprzeczne z nimi jest wymuszanie swoistej „transakcji wiązanej”; przy czym wersja „zgoda, jeśli zostaną nabyte udziały”, wydaje się nawet absurdalna. Jeżeli ów współwłaściciel zbędzie (np. sprzeda) wszystkie należące do niego udziały, to stanie się inną osobą (w rozumieniu art. 140 K.c.), a więc jego zgoda będzie zbędna. Próba przymuszania do określonych zachowań – szczególnie do zaakceptowania wyzysku (art. 389 K.c.) w związku z wymuszoną transakcją – może być nawet przesłanką odpowiedzialności karnej (artykułów: 190, 190a oraz 191 Kodeksu karnego – dalej „K.k.”), jak również art. 286 K.k. (w którym stypizowano wyłudzenie, oszustwo). Także w takich sprawach różnie traktowane są (szczególnie przez policjantów) zgłoszenia podejrzenia popełnienia przestępstwa – niemniej jednak zgłoszenie jest dopuszczalne (zwłaszcza w przypadku zachowań bardzo nagannych lub bardzo uciążliwych).

Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane

W art. 3 punkt 11) Prawa budowlanego zawarto następujące ustawowe określenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane: „tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”. Przysłowiowego „konia z rzędem” temu, kto wskaże jednoznaczne znaczenie określenia wynikający z prawa własności. Współwłasność jest sposobem przysługiwania oraz wykonywania własności, więc – szczególnie w przypadku życzliwego podejścia do obywatela – same udziały we współwłasności mogą być traktowane jako prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane; co więcej, tak właśnie bardzo często było w związku z inwestycjami – niestety, po „liberalizacji” Prawa budowlanego nastąpiło wyraźne przykręcanie śruby na przykład przez organa administracji budowlanej (można dojść do wniosku, że „co powiat” lub nawet „co gmina”, to funkcjonują inne reguły).

Nawet restrykcyjne podejście powinno mieć swe granice. Chociaż nie znam treści „warunków technicznych”, to z całości przedstawionego materiału można wywnioskować, że ktoś w owych „warunkach technicznych” okazał się zbyt śmiały. Z pewnością poza zakresem dostawców „mediów” jest decydowanie o wykonywaniu cudzej współwłasności. Skoro ustawodawca nie określił wyraźnie granicy między sprawami z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.) a wykraczającymi poza zwykły zarząd rzeczą wspólną (art. 199 K.c.), to „wodociągi” są „za małą szarżą” do podejmowania takich decyzji – spory są władne rozstrzygać sądy. Proponuję zapytać w miejscowo właściwym organie administracji budowlanej, czy organ ten pisemne oświadczenia współwłaścicieli, którym przysługuje łącznie większość udziałów we współwłasności (art. 201 K.c. w związku z art. 204 K.c.), potraktuje jako prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – dawniej być może wystarczyłoby to, że Panu przysługują udziały we współwłasności, ale praktyka stała się bardziej restrykcyjna dla inwestorów. „Wodociągi” powinny być zainteresowane (i to najwyżej) prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a nie rozstrzyganiem o sposobie podejmowania decyzji przez współwłaścicieli nieruchomości: większością udziałów (art. 201 K.c.) albo przez wymóg zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.).

Zawezwanie współwłaściciela nieruchomości drogowej do zawarcia ugody

Być może ów współwłaściciel przystałby na ugodę (art. 917, art. 918 K.c.), np. po skierowaniu (do sądu rejonowego) zawezwania do ugody (od art. 184 do art. 186 K.p.c.).

Można odnieść wrażenie, jakoby w imieniu danej gminy przyjmowano dalekie od konsekwencji podejście. Przecież oficjalny odbiór budynku (np. Pańskiego domu) będzie skutkował wyższymi należnościami podatkowym (na rzecz tej gminy). Zatem czemu ma służyć faktyczne blokowanie (a przynajmniej poważne utrudnianie) oficjalnego zakończenia budowy. Informacje o różnym podejściu do bardzo podobnych spraw w różnych gminach (i to na obszarze jednego powiatu) może skłaniać do wniosku, że mamy faktycznie do czynienia z czymś w rodzaju „rozbicia dzielnicowego” („co dzielnica, to udzielna władza oraz odrębne standardy decydowania”). Być może powiadamianie ministerstw (np. Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju lub Ministerstwa Infrastruktury) przyczyniłoby się do naprawy sytuacji. W jakimś stopniu trudno dziwić się urzędnikom „na dole”, skoro stan przepisów prawnych z zakresu nieruchomości jest taki, że praktycznie traci na znaczeniu ustawowe określenie nieruchomości (zawarte w art. 46 K.c.) – według orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość trzeba traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Podsumowując: proszę w oparciu o przedstawione aspekty prawne opracować własny, skuteczny plan działania, który doprowadzi do rozwiązania problemu odbioru nowo wybudowanego domu. Ma Pan dwie drogi: albo porozumienie się ze współwłaścicielem i w rezultacie podłączenie się do wodociągu gminnego, albo złożenie wniosku o zmianę decyzji administracyjnej i odstępstwo od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

porady prawne - ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Szukamy prawnika »