Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Powiększenie budynku podczas odbudowy zawalonej ściany, co na to inspekcja budowlana?

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-11-22

W 2007 r. w wyniku silnych wiatrów wypadły mi wrota od stodoły wraz z fragmentami ściany. Wstawiając nowe wrota, powiększyłem powierzchnię budynku o około 10 m2. Wybudowałem nową ścianę zewnętrzną o szerokości 8 m i wysunąłem ją na zewnątrz (poza istniejący obrys budynku) o 1,3 m. W ten sposób powstała dodatkowa powierzchnia. Budynek był wybudowany zgodnie z planem zagospodarowania i projektem, posiadałem też zgodę inspektora budowlanego. Czy opisana dobudówka jest samowolą budowlaną, czy można ją potraktować jako remont po wichurze? Zostałem wezwany do inspektoratu budowlanego w wyniku informacji od „życzliwego” sąsiada. Nawiasem mówiąc, sam tę dobudówkę mi wykonywał. Od 20 lat w budynku tym hoduję trzodę chlewną, ale obecnie sąsiadowi przeszkadza moja działalność.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane („Prawo budowlane”).

W opisanej sprawie mamy do czynienia z powiększeniem powierzchni budynku podczas odbudowy zawalonej ściany budynku.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego: „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31”.

Zgodnie z definicją legalną pojęcia budowy, unormowaną w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, należy przez nią rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Natomiast przebudową jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (pkt 7a ustawy).

Stosownie do definicji legalnej pojęcia remontu jest nim – wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy).

W art. 29 Prawa budowlanego umieszczono katalog prac, które nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Przepis ten ulegał zmianom i rozszerzaniu katalogu prac, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Jednak w katalogu tym nie znalazła się przebudowa budynku. Zatem tego typu prace wymagały uzyskania uprzedniej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nie mamy do czynienia z remontem, jeżeli roboty budowlane polegają na wykonaniu faktycznie nowego piętra budynku choć z wykorzystaniem niewielkiego elementu pozostałym po poprzednim obiekcie. W sytuacji gdy wykonano zupełnie nowe części budynku w miejsce dotychczas istniejących, powstaje nowa substancja budowlana (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2019 r. II OSK 373/17).

Jeżeli w wyniku wykonywanych robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego (w opisanej sprawie całego obiektu liniowego), z wyjątkiem parametrów charakterystycznych dla kształtu całego obiektu budowlanego, takich jak jego kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji, będziemy mieli do czynienia z przebudową. Jeżeli zaś wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegać będzie na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie będąc bieżącą konserwacją, będzie to remont (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Bydgoszczy z dnia 28 sierpnia 2018 r. II SA/Bd 76/18).

Aby określone czynności zakwalifikować można było jako remont, muszą być one oparte na wskazanych podstawach: prace należy wykonać w obiekcie, który już istnieje i nie mogą one prowadzić do zmiany pierwotnego stanu obiektu, nie będąc jednocześnie jego konserwacją. Remont zatem nie może stanowić ani przebudowy, ani rozbudowy, nadbudowy czy zmiany przeznaczenia obiektu. Ustawodawca zezwolił przy tym na stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Bydgoszczy z dnia 28 sierpnia 2018 r. II SA/Bd 94/18).

Rozbudowa obiektu budowlanego stanowi jeden z rodzajów budowy obiektu budowlanego i wymaga pozwolenia na budowę. Brak tego pozwolenia uzasadnia uruchomienie trybu określonego w przepisach art. 48 ust. 1-4 Prawa budowlanego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 2019 r. II OSK 2070/17).

Na gruncie art. 48 Prawa budowlanego:

„1. Organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.

5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.”

Podsumowując, tego tupu prace nie mogą zostać uznane za remont ze względu na zmianę kubatury budynku oraz wysunięcia ściany poza obręb budynku. Dlatego prace tego typu wymagają uzyskania uprzedniej decyzji o pozwoleniu na budowę. Ze względu na brak stosownej decyzji mamy do czynienia z samowolą budowlaną, która wymaga legalizacji dla stanu zgodnego z prawem.

Legalizacja samowoli budowlanej jest dość kosztowna, ponieważ wymaga sporządzenia projektu budowlanego oraz zapłaty opłaty legalizacyjnej. Niestety brak jest argumentów na to, by tego rodzaju inwestycja stanowiła remont w świetle Prawa budowlanego. Również uzyskanie obowiązku rozbiórki (zamiast legalizacji stanu faktycznego wraz z opłatą legalizacyjną) może być trudne do osiągnięcia. Nakaz rozbiórki części obiektu budowlanego można wydać tylko wówczas, gdy część ta da się wydzielić bez uszczerbku dla reszty określonej całości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2019 r. II OSK 1117/17). W niektórych przypadkach, w których tak z przyczyn techniczno-budowlanych, jak i eksploatacyjnych nie będzie możliwe rozebranie tylko tej części, która została wybudowana (dobudowana) samowolnie bez wymaganego pozwolenia, bez jednoczesnego pozbawienia możliwości wykonywania swoich funkcji przez pozostałe, legalnie wykonane części obiektu budowlanego, niemożliwe będzie wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę na podstawie art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego, a zastosowanie znajdzie tryb postępowania z art. 50-51 tej samej ustawy. W takiej bowiem sytuacji, to względy faktyczne, nie zaś prawne, będą w praktyce determinowały właściwy tryb postępowania legalizacyjnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 marca 2019 r. II OSK 1010/17).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Rozbudowa budynku w gospodarstwie rolnym

Jestem właścicielką od 27 lat domu 60 m 2 i 2 ha ziemi. Jest to gospodarstwo rolne. W tym domu nie byłam zameldowana, ale wszystkie podatki...

Maszt antenowy w pobliżu domu - nie zgadzam się na taką lokalizację

W odległości 250 m od mojego domu ma stanąć maszt o wysokości 63 metrów z 12 antenami na wysokości 58 m tego masztu. Nie zgadzam się na taką lokalizację....

Budowa przy granicy działki po zmianie rozporządzenia w 2018

Od lat mój budynek stoi przy samej granicy działki z sąsiadem. Obecnie sąsiad chce do ściany mojego budynku dostawić trzy garaże, w których...

Odległości obiektów od działki rolnej, budowlanej i drogi gminnej

W jakiej odległości od granicy działki (od granicy z sąsiednią działką oraz od granicy z drogą publiczną) można zgodnie z prawem zbudować...

Odstępstwo od warunków technicznych budynków

Chciałabym wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący. Jest już decyzja o warunkach zabudowy. Szerokość działki w najwęższym miejscu...

Ograniczenia w zabudowie działki rekreacyjnej w ROD

Jestem prezesem jednego z rodzinnych ogrodów działkowych (ROD). Użytkownik jednej z działek, na której znajduje się altana o powierzchni...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »